ליקויי בנייה ואיחורים במסירה

רכשתם דירה חדשה מקבלן? מזל טוב, המאמר הבא בדיוק בשבילכם.

אחת העסקאות הכי גדולות והכי מרגשות של מרבית האנשים הינה רכישת דירה וכשאר רוכשים דירה חדשה יד ראשונה מקבלן בדרך כלל ההתרגשות גדולה עוד יותר. בהרבה מן המקרים הכל עובד חלק, הדירה נמסרת במועד הנקוב בהסכם המכר והיא נבנית ללא ליקויים משמעותיים, אולם לעיתים הקבלן/יזם לא עומד בהתחייבויותיו למסור את הדירה במועד ו/או לבנות את הדירה בהתאם להיתר במדויק וללא ליקויים מהותיים, ישנם איחורים במסירת הדירה החדשה ואף ליקויי בנייה מהותיים.

למסירת הדירה בזמן ללא איחורים במסירה ישנה השפעות נוספות מעבר לעובדה שהקונים יקבלו את הדירה במועד מאוחר יותר, לרוב הקונים שוכרים דירה במקום או שבבעלותם דירה נוספת שבה הם חיים עד למסירת הדירה החדשה, במקרים אלו אם הקבלן מאחר במסירה אז הקונים צריכים לשכור דירה לתקופה הנוספת או לחילופין לפנות את הדירה לטובת שוכרים שנחתם עימם חוזה. מעבר לפן הכספי ישנו גם פן חברתי, רגשי ופיזי, לעיתים מדובר בילדים שלא יכולים להתחיל את השנה בגן/כיתה הקרובים לביתם החדש, מעבר לדירה נוספת שמעבר לעלות הכספית ישנה עלות נפשית ופיזית במעבר דירה, במיוחד שזה נעשה בעל כוחו של הקונה.

משרדנו ליווה עשרות רוכשים שקבלו את דירתם באיחור ו/או שסבלו מליקויי בנייה ואי התאמות מהותיים.

איחורים במסירה

תיקון מס' 9 לחוק המכר דירות שפורסם ב-30.6.22 שנכנס לתוקף ביום 7.7.22 בא לטובת רוכשי הדירות וכמעט ביטל את כל העילות שבגינן היה מותר לקבלן לאחר במסירה וצמצם את אותם הסיבות לשתיים:

• איחור שנגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה – החובות של הקונה יחסית מצומצמות, הוא נדרש לעמוד בתשלומים בזמן ולדאג להתקשר בחוזים עם חברת המים, גז, תקשורות וכיוצ"ב. סיבה נוספת היכולה לגרום לאיחור במסירה הינה ביצוע שינויים בדירה שביקש הקונה (במעמד החתימה על נספח שינויים, על הקונה לחתום בין היתר גם על מועד המסירה הדחוי בעקבות השינויים כך שלכך ניתן להתכונן מראש) כך שברוב המוחלט של המקרים הסיבה לאיחור במסירה איננה באשמתו של הקונה.
• איחור שנגרם כתוצאה מנסיבות האמורות בסעיף 18(א) לחוק החוזים תרופות – מדובר כאן על איחור שנגרם בעקבות נסיבה/ות שבזמן חתימת ההסכם, הקבלן לא ידע עליה או לא יכל לדעת עליה ושאי אפשר היה למנוע אותה וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי, כלומר, המקרים בהם סעיף זה יופעל הם מעטים עד כמעט ולא קיימים כלל.

במילים פשוטות כמעט ולא נשארו נסיבות לקבלן/יזם לאחר במסירה ולכן במקרים של איחורים במסירה כמעט ברוב המוחלט של המקרים הקונים זכאים לפיצוי בגין האיחור.

החוק קובע כי לקבלן/יזם "מותר" לאחר במסירה עד 30 ימים מהמועד החוזי הקבוע, לאחר אותם 30 ימים ובהנחה שהאיחור לא נגרם בגין הנסיבות שפרטנו מעלה על הקבלן/יזם לפצות את הקונה וזאת ללא הוכחת נזק מצידו של הקונה. הפיצויי מתחלק ל-3 תקופות:

1. החל מתום 30 ימים ועד לארבעה חודשים ממועד המסירה החוזי – ישלם הקבלן/יזם לקונה פיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
2. החל מהחודש החמישי לאיחור ועד לחודש האחת עשה לאיחור – ישלם הקבלן/יזם לקונה פיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה מוכפלים ב-1.25 .
3. החל מהחודש האחת עשרה לאיחור ועד למסירה ישלם הקבלן/יזם לקונה פיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה מוכפלים ב-1.5.

כלומר, לקבלן/יזם יש 30 ימי חסד במסירת הדירה שעליהם לא מקבלים פיצוי, לאחר מכן מקבלים פיצוי בשווי שכר דירה, לאחר מכן שכר דירה מוכפל ב-1.25 ולאחר מכן שכר דירה מוכפל ב-1.5.

אם גם אתם מתמודדים עם איחורים במסירת הדירה, אל תוותרו על זכויותיכם משרדנו טיפל ומטפל בעשרות לקוחות (שלצערנו) הסובלים מאיחורים במסירה ומשרדנו מסייע להם לעמוד על זכויותיהם ולקבל את הסעדים המגיעים להם בצורה היעילה והמהירה ביותר.

ליקויי בנייה

בשעה טובה רכשתם דירה יד ראשונה מקבלן, ישבתם עם סוכני המכירות של היזם, עברתם על הנתונים של הדירה, המפרט והחומרים ואז כאשר מוסרים לידכם את הדירה החדשה מתגלים הליקויים ו/או אי התאמות, לעיתים הליקויים ו/או אי ההתאמות הם לא משמעותים או כאלו שקורים כמעט בכל פרויקט ואז יש לנו את חוק המכר המסדיר בתוכו את תקופת הבדק והאחריות של הקבלן/יזם שבהם הוא צריך לתקן בעצמו ועל חשבונו את הליקויים. אולם לעיתים ישנם ליקויי בניה ו/או אי התאמות שלא ניתן להתעלם מהם ולעיתים אלו ליקויים ו/או אי התאמות שיכולים להשפיע ולהוריד את מחיר הדירה בצורה משמעותית.

• ליקויי בנייה ואי התאמות – כולל בתוכו מגוון רחב של תקלות ו/או פגמים הנגרמים במהלך בנית דירה פרטית ו/או דירה בבניין (בית משותף), וכן כל אי התאמה בין הבנוי בפועל לבין התחייבויות הקבלן/יזם, בהתאם לחוק, לתקן ועל פי ההסכם לרבות התאמה למפרט הטכני.
•  ליקויי בנייה – חוסר תפקוד או תפקוד חלקי של איזה ממערכות הדירה אביזרים שלא לפי המפרט או שלא מפקדים (תפקוד מלא או חלקי) בין אם זה במספר פריטים או פריט אחד בלבד וכן אי התאמה בין מצב הדירה והפריטים בה למפורט בתקן רשמי או בתקנות הבנייה. למשל – משאבה לא תקינה שגורמת לכך שזרם המים חלש מאוד או לא קיים, בעיה במערכת החשמל שלא מאפשרת חיבור קבוע למקרר ועוד.
• אי התאמה למפרט הטכני כליקויי בנייה – חלק מהסכם המכר (שכנראה לא קראתם את כולו) כולל בתוכו גם את המפרט הטכני של הדירה, רוב הקונים לא באמת מתעמקים בכתוב במפרט וחותמים עליו מבלי לוודא את תוכנו וכך בעצם לא מוודאים שהסטנדרט של הדירה יהיה סטנדרט גבוה. המפרט הטכני מחייב את הקבלן/יזם למלא את כל הפרטים במפרט הטכני במדויק, סטייה מהאמור במפרט הטכני במדויק הינה ליקויי בנייה שככל הנראה יזכה אתכם בפיצוי.
• אי התאמה לתקן רשמי ו/או תקנות בניה כליקוי בנייה – החוק קובע כי כל הפריטים נדרשים לעמוד בתקן הישראלי ככל ויש כזה לגביהם, התקן נקבע ע"י מכון התקנים הישראלי.  ככל וישנם פרטים שהותקנו בדירה שיש להם תקן אולם אותם פריטים לא עומדים בתקן הרי שמדובר בליקויי בנייה שככל הנראה יזכה את בפיצוי.

במסגרת הטיפול בכל נושא ליקויי הבניה, דבר ראשון שצריך לעשות הוא להזמין מומחה (בדק בית) על מנת שיתן את חוות דעתו ויוציא דוח ליקויים על מנת להבין בכלל מהו סדר הגודל של הליקויים האמורים ולאחר מכן להכין יחד עם הלקוח אסטרטגיה על מנת למקסם את הפיצוי שיתקבל מצד אחד ומצד שני להבטיח תיקון מהיר ויעיל ככל הניתן. משרדנו עובד עם מומחים מהשורה הראשונה שחוות הדעת שלהם התקבלו בבתי המשפט גם בערכאות הגבהוהות (מחוזי ועליון) על מנת להבטיח את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.

השלב הבא הוא הכנת אסטרטגיה בשיתוף הקונה על מנת להשיג את התוצאה הטובה ביותר (ברוב המקרים התוצאה הטובה ביותר הינה פיצוי או תיקון הליקוי/אי ההתאמה) בהתחשב בנסיבות הספציפיות של כל מקרה.

למשרדנו ניסיון רב בתחום האיחורים במסירות, ליקויי בנייה ואי התאמה וליווי עשרות רוכשי דירות חדשים שברגע התנפצץ להם החלום ויחד איתנו החזרנו להם את החלום שוב לחיים.

לקוחות ממליצים

ליעד ובר – רכשנו דירה יד ראשונה מקבלן מוכר באזור המרכז, לאחר המסירה תחילה הכל היה נראה כמו חלום, כמעט ולא היו ליקויים (מעבר לליקויים שיש בכל דירה חדשה), הדירה נמסרה בזמן לשמחתנו ובחצי שנה הראשונה הכל היה תקין ואז התחלו הבעיות והתגלו הליקויים, בהתחלה הקבלן עוד טיפל עד שלבסוף הוא הפסיק לענות לנו. פנינו לאבירם שהפנה אותנו תחילה לבודק מומחה, לאחר שהתקבל הדוח בנינו יחד אסטרגטגיה ולבסוף הכל הסתדר על הצד הטוב ביותר והכי חשוב – מבלי לנהל הליך משפטי.

משה – רכשתי דירה חדשה שהייתה אמורה להמסר ביום 3.2.22, הדירה נמסרה בפועל ביום 15.10.22 מעל לחצי שנה איחור. כשפניתי לאבירם הוא מיד סידר לי את התמונה בראש של מה מגיע לי, במקצועיות ורגישות שהייתה נחוצה מאוד בהתחשב במצבי. הטיפול היה יעיל ומהיר וקבלתי את כל מה שמגיע לי. מומלץ בחום