עורך דין רכישת דירה מקבלן

מתכננים לרכוש דירה חדשה מקבלן? שיהיה בשעה טובה, המאמר הבא בדיוק בשבליכם

אצל רוב האנשים רכישת דירה הינה העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שהם יעשו כל חייהם, לרובם זוהי תהיה גם דירתם היחידה מה שמעצים את המשמעות של רכישת הדירה עוד יותר. רכישת דירה מקבלן דורשת התייחסות לנושאים אחרים מאלו שרוכשים דירה יד שנייה.

בנוסף לייחודיות הקיימת כאשר רוכשים דירה מקבלן יש לשים לב האם זו דירה שנרכשת במסגרת מחיר למשתכן/מטרה, בפרויקט פינוי בינוי, פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה ופרויקט תמ"א 38 חיזוק ועיבוי.

הליווי שנותן עורך הדין ברכישת דירה מקבלן הינו:

1. בדיקת המצב הרישומי – כאשר קונים דירה מקבלן צריך לבדוק את המצב הרישומי באותו מועד ואת התחייבויות החברה להשלמת הרישום, הגופים שלטובתם רשומה משכנתא או הערה כלשהי בנסח הטאבו ולהבין מה מהותה. במקרים של רכישה בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 ישנם נושאים נוספים שיפורטו בנפרד בהמשך.
2. בדיקת המפרט הטכני והתכניות – רוב הרוכשים "מתעצלים" לקרוא את המפרט הטכני שהוא ארוך ומייגע מצד אחד, ומצד שני הוא קובע מאילו חומרים ואיך יבנה הבניין, החניון, חדרי המדרגות, הדירות וכו' לרבות החומרים והמוצרים שיותקנו בדירה ויקבע את היוקרתיות שלה ואת התכניות הם בדרך כלל לא מבינים עד הסוף. למשרדנו ניסיון רב בקריאת מפרטים ותכניות ויחד עם זאת אנו תמיד ממליצים ללקוחותנו לשכור את שירותיו של מהנדס/אדריכל וכו' שיעזרו בקריאת המפרט והתכניות ויעזרו לרוכש להבין בצורה הטובה ביותר מה הוא קונה.
3. חשיפת מס – לאחר שנבחרה הדירה המיוחלת יש לה מחיר וכך ניתן לחשב את גובה שומת מס הרכישה, עורך הדין יחשב את גובה השומה תוך ניצול של הפטורים העומדים לרשות הרוכש על מנת לצמצם את החבות במס רכישה עד כמה שניתן, ככל ועל אף הפטורים עדיין קיימת חבות במס רכישה, הרוכש יקח בחשבון את גובה המס כחלק מחישוב התזרים והתקציב הכולל לרכישת הדירה.
4. תזרים – לאחר שבדקנו את החשיפה למס והמחיר כבר ידוע, על הרוכש לחשוב האם הסכום הכולל ריאלי עבורו והאם הוא מתכוון ליטול משכנתא לטובת רכישת הדירה. יש לזכור שמעבר למחיר הדירה ומס רכישה ישנם תשלומים נוספים שצריך לקחת בחשבון: שכ"ט עורך דין, תיווך (אם יש), אגרות להשלמת הרישום, גורמי מקצוע נוספים ככל ונדרש (מהנד/שמאי וכו') וכן יש לקחת בחשבון גם רכישה של רהיטים ו/או שיפוץ ו/או כל הוצאה נוספת ייחודית היכולה להיות בקשר עם הרכישה. משכנתא – ככל והקונה מעוניין לקחת משכנתא למימון רכישת הדירה, מומלץ לפנות למספר בנקאים למשכנתאות לטובת קבלת אישור עקרוני שיבטיח את הזכאות לקבלת משכנתא וגם לטובת השוואת מחירים (מומלץ להעזר ביועץ משכנתאות שכן בניית תמהיל נכון ומותאם לצרכים יכול לחסוך עשרות או לא מאות אלפי שקלים בהחזר הסופי).
5. מו"מ וחתימה על הסכם – בניגוד לרכישת דירה יד שנייה שם יש הרבה מקום למו"מ, במקרים של רכישת דירה מקבלן המו"מ מצומצם מאוד ובמקרים מסוימים (מחיר למשתכן/מטרה) הוא אף מצומצם עוד יותר. קבלנים נוהגים להעביר הסכם מסטר לכל הרוכשים ועל מנת לבצע שינויים בהסכם הצדדים חותמים על נספח שינויים. לקבלנים יש נטייה להיות "חזירים" ולקחת כסף איפה שרק אפשר, ישנם קבלנים גמישים יותר וכאלו שגמישים פחות ולעיתים המצב בשוק או סיבות אחרות יכולות לתמרץ קבלנים להתגמש בתנאים. ישנן לא מעט נקודות בהם ניתן לחסוך כסף לרוכשים אולם הנקודות שיכולות לחסוך לרוכש הכי הרבה כסף או שיהיו שוות לו הכי הרבה כסף הם:
   • הקדמת תשלומים – ככלל מועדי התשלום מתחלקים במהלך חיי בניית הפרויקט ועד למסירה או בסמוך לה. אולם בתקופות מסוימות כאשר מדד תשומות הבנייה עולה, הקדמת תשלומים יכולה להיות קריטית ויכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים. למשל הקדמת תשלום בסך 200,000 ₪ במועד המקורי יהיה לאחר ההצמדה למדד כ-240,000 ₪ יחסוך כ-40,000 ₪ לרוכשים.
   • פטור מהצמדה – לעיתים ישנם קבלנים שניתן לקבל מהם פטור ממדד (מעבר למה שקבוע בחוק), פטור ממד אפילו לתקופה מסוימת יכול לחסוך עד למאות אלפי שקלים לרוכש.
   • העברת זכויות – רוב הקבלנים לא מאפשרים למכור את הדירה לפני שהדירה נמסרת בפועל לרוכש, אולם לעיתים נסיבות החיים מזמנות הזדמנויות עם פוטנציאל רווח ולעיתים אפשר להחריג רוכש מסוים ולאפשר לו למכור את הדירה עוד לפני מועד המסירה. במקרים בהם קונים דירה "על הנייר" ומועד המסירה עוד רחוק (לעיתים יכול להיות גם מספר שנים), במרוצת הזמן ערך הקרקע/הדירה יכול לעלות ופתאום האפשרות למכור יכולה להניב רווח נאה, סיבה אחרת יכולה להיות מצב בריאותי/אישי שמצריך סכום כסף מהר דשגדכגדכדגכ
   • הערת אזהרה – על עורך הדין ברכישת דירה לעגן בהסכם המכר סעיף שאומר שהתשלום הראשון יועבר למוכר אך ורק לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, לטובת כך עורך הדין של המוכר יפתח חשבון נאמנות או לחילופים יחזיק בנאמנות צ'ק בשווי התשלום הרראשון עד לאחר רישום הערת האזהרה. ככל ומסיבה התלויה במוכר לא תרשם הערת האזהרה התשלום הראשון לא יועבר למוכר.
   • תשלום אחרון – עורך הדין במכירת דירה יוודא שהתשלום האחרון יועבר במקביל למסירת החזקה בדירה עצמה כך שאם ישנה בעיה כלשהי במועד המסירה יתעכב במקביל העברת התשלום האחרון.

כמובן שישנם עניינים נוספים שיכולים להיות שווים סכומי כסף לא מבוטלים אולם אלו העיקריים ששווה לנסות ולהשיג על מנת לשפר את המצב של הרוכש אל מול הקבלן.

6. דיווח – ברוב המקרים עורך הדין של הקבלן מדווח את העסקה לשני הצדדים, במקרים אלו על עורך הדין ברכישת דירה מקבלן לוודא לאחר החתימה על ההסכם על עורך הדין ברכישת הדירה לדווח על העסקה מצד הרוכש לרשויות המס וכן להנפיק שובר לתשלום מס רכישה (ככל ולא עומד בתנאים לפטורים) לטובת התשלום של הרוכש בזמן ובהתאם לקבוע בחוק. איחור בתשלום יגרור חיוב בריבית פיגורים.
7. רישום – כאשר רוכשים דירה מקבלן ברוב המוחלט של המקרים (אם לא בכל המקרים), הקבלן באמצעות עורכי הדין שלו אחראים על רישום הבית בטאבו, כאשר מדובר בבניין אז גם השלמת רישום הבית המשותף.

רכישת דירה בפרויקט התחדשות עירונית

כאשר רוכשים דירה בפרויקט התחדשות עירונית ישנה חשיבות לסוג הפרויקט וכפועל יוצא גם הפעולות הנדרשות הם שונות בין סוגי הפרויקטים כמפורט להלן:

• פינוי בינוי ותמ"א 38 הריסה ובנייה – בפרויקטים מסוג זה אין הרבה הבדלים מרכישת דירה מקבלן ויחד עם זאת צריך לבדוק את התחייבויות היזם לדיירים הקיימים, אחוז החתימות וההסכמות והמצב המשפטי והתכנוני של הפרויקט.
• תמ"א 38 חיזוק ועיבוי – כאן מדובר על דירות חדשות שנבנות על גבי דירות קיימות במקביל לחיזוק ועיבוי הבניין הקיים ובניית תוספות לדיירים הקיימים. כאן ישנה חשיבות עליונה לבדיקת ההסכם מול הדיירים הקיימים, וידוא אחוז ההסכמה ובדיקה מדוקדקת של המצב הרישוי והתכנון. יתכן ועל הנייר הכל יראה מעולה ואולם ההסכם עם הדיירים הקיימים יחשוף קשיים ו/או תקלות שיכולות להשפיע משמעותית על מחיר הרכישה או בכלל על הרכישה.

משרדינו ליווה ומלווה עשרות לקוחות שרכשו דירות מקבלן לרבות מחיר למשתכן/מטרה והתחדשות עירונית, מוזמנים לפנות או להשאיר פרטים לייעוץ ללא עלות.

לקוחות ממליצים

שיר ומשה – הגענו לאבירם לאחר שראינו דירה מדהימה בחולון בפרויקט תמ"א 38 חיזוק ועיבוי, הגענו מאוד אופטימיים ועם תקוות גדולות. אבירם ישר הסביר לנו את הסיטואציה שאנחנו נמצאים בה והתחלנו בביצוע בדיקות במקביל לאבירם שבסדר את העסקה בצורה יסודית, לאחר הבדיקה אבירם שיקף לנו את הבעיות והחלטנו לרכוש דירה אחרת במקום. לשמחתנו אותה דירה לא נבנתה ולא נמסרה עד היום (מעל שנה ממועד המסירה הצפוי).

חלי – הגעתי לרכוש דירה מקבלן מוכר, קבלתי המלצה על אבירם מאיש השיווק של הדירה, הגעתי עם המון ספקות למה צריך בכלל עורך דין שרוכשים דירה מקבלן, לשמחתי גיליתי שחובה לקחת עורך דין לליווי ואבירם הוא ללא ספק העורך לכך. אבירם שיפר לי את תנאי החוזה, משפטית ומסחרית בצורה יוצאת דופן שהביא לחסכון של עשרות אלפי שקלים שעזרו לי לרהט את הדירה ברמה גבוה יותר.