הסכמי מכר

לאחרונה הורה בית המשפט המחוזי בירושלים על אכיפת הסכם מכר לא חוקי לאחר שהתובעים הגישו תביעה לביטול הסכם המכר לאחר שהצדדים ניסו להונות את רשויות המס.

רקע – מדובר במוכרים וקונים אשר חתמו על הסכם למכירת דירה, הסכום הנקוב בהסכם היה 1,000,000 ₪ בעוד שהמחיר האמיתי שהסכימו עליו הצדדים היה 1,700,000 ₪ וזאת על מנת למחוק חוב של אחיה של המוכרת לאביה של הקונה בסך 700,000 ₪.

במהלך המו"מ בין הצדדים התגלתה בעיה שמנעה את מכירת הדירה והקונים הודיעו למוכרים שהם מעוניינים לבטל את העסקה והמוכרים קבלו את הודעת הביטול. לימים הבעיה שמנעה את המכירה הוסרה והצדדים שבו למו"מ והמשיכו לקיים מגעים בנוגע למכירת הדירה ובפועל זנחו את הודעת הביטול. לאחר ששני הצדדים חתמו על ההסכם, התחרטו המוכרים ובקשו לבטל את ההסכם בעוד הקונים דרשו לקיים את ההסכם ואז הגישו המוכרים תביעה לביטול ההסכם בגין הודעת הביטול של הקונים. בית המשפט בחן את טענת הקונים ואכן הסכים שהצדדים ביטלו את ההסכם אבל בית המשפט ציין כי לאחר הודעת הביטול הצדדים המשיכו לנהל מו"מ על התנאים ובהתנהגותם זנחו את הודעת הביטול. התובעים העלו טענה שההסכם לא חוקי ולכן יש להורות על ביטול הסכם המכר, בית המשפט הדגיש שזו טענה שעלתה בשלב מאוחר של ההליך (הטענה כי ההסכם לא חוקי לא הייתה חלק מכתב התביעה והועלתה על ידי התובעים בשלב מתקדם של ההליך אחרי כתבי הטענות) וטענה זו מהווה הרחבת חזית ורק מהטעם הזה יש לדחות את טענת התובעים.

בית המשפט לא הסתפק בכך וציין שלמעלה מן הצורך כאשר בוחנים את טענת התובעים שדרשו לבטל את ההסכם מאחר והוא לא חוקי, יש לבחון את הטענה במשנה זהירות לאור העובדה שהתובעים לכל הפחות נתנו ידם לחתימה על ההסכם הלא חוקי ויתכן שאף למעלה מכך (אחיה של המוכרת היה חייב לאבא של הקונה את ההפרש בין הסכום האמיתי לסכום שדווח ולכן יתכן שלא רק שהתובעים חתמו על ההסכם הלא חוקי, אלא שהם דחפו לשם ואף יזמו את נוסחו) וכן שאי החוקיות אינה נוגעת בליבת החוזה ולכן יש להורות על אכיפת הסכם המכר בכפוף לתיקון הדיווח לרשויות המס, תשלום המיסים בגין העסקה ככל וישנם מיסים ושכ"ט עורך דין לנתבעים בסך 60,000 ₪.

אז מה בעצם קרה כאן? בית המשפט הורה על אכיפת הסכם מכר לא חוקי משיקולי צדק, בית המשפט מראה לנו שלא נוכל לאחוז את המקל משתי קצותיו ולהנות מכל העולמות וכאשר מגישים תביעה לביטול הסכם מכר, אף אם הסכם המכר חוקי, אם התובעים היו מעורבים בניסוח ההסכם הלא חוקי ואפילו אם לא היו מעורבים ורק הוסיפו את חתימתם בזמן שהם יודעים שהם חותמים על הסכם לא חוקי, בית המשפט יבדוק טוב טוב האם בנסיבות הללו יש לבטל את הסכם המכר או להורות על אכיפתו.

אז מתי בית המשפט יבטל הסכם מכר? מה הסכם מכר צריך לכלול על מנת שיהיה לו תוקף?  

בית המשפט יבטל הסכם מכר שלא מכיל את ארבעת הקריטריונים הנדרשים בכל הסכם, הצעה, קיבול, מסוימות וגמירות דעת, חשוב לציין שלא תמיד קיימים כל ארבעת המרכיבים ועדיין בית המשפט לא יורה על ביטול ההסכם וכן שבעסקאות נדל"ן קיימת דרישת הכתב, כלומר נדרשת חתימה של הצדדים. הרחבה של הקריטריונים ועדכונים נוספים במאמר על ביטל הסכם מכר.