אז רבים טועים לחשוב שפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה הם בעצם פרוייקטים של פינוי בינוי, מבחינת הדיירים, לכאורה הפרויקט זהה, בשניהם מפנים את הדיירים מהדירה הישנה, הבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש, בזמן הבנייה הדיירים מפונים לדירות חלופיות והם זכאים לתשלום דמי שכירות בתקופת הפינוי (גם אם בתקופת הפינוי הם מתגוררים אצל משפחה או כל סידור אחר).
אז מה בעצם פינוי בינוי ומה בכל זאת ההבדל בין שני סוגי הפרויקטים?
פרויקטים מכח תמ"א 38 אלו פרויקטים שצריכים לעמוד בתנאים שנקבעו בתכנית המתאר 38 (תמ"א 38) על מנת לצאת לדרך ואילו בפרויקטים של פינוי בינוי התנאים הם שונים ולא רק שתנאי הסף שונים אלא גם מבחינת היזמים הדברים שונים.
חוק ההסדרים הקודם (2022) שינה קצת התנאים שצריך לעמוד בהם על מנת להוציא לדרך פרויקט של פינוי בינוי והקל מעט ולכן על מנת לעמוד בתנאים על המתחם להכיל לפחות 24 דירות בנויות וכמובן שצריך שהרשות תכריז על המתחם כמתחם פינוי בינוי. כמו כן, הרוב הדרוש היום לאחר אישור חוק ההסדרים בשנת 2023 הינו 2/3 מהדיירים.
על מנת שהמתחם יוכרז כמתחם פינוי בינוי ישנם שני מסלולים שאפשר ללכת בהם:
- מסלול רשויות – ישנם מתחמים שהמדינה כבר הכריזה עליהם כעל מתחמי פינוי בינוי או שהמדינה תכריז עליהם בעתיד ללא התערבות של גורמים פרטיים. הרשות המקומית אחראית על קידום התכניות עד לאישור שלהם במוסדות התכנון. לאחר אישור התכניות על בעלי הזכויות לקדם את התכנית אל מול היזם.
- מסלול מיסוי – באפשרות זו בעלי הדירות ו/או היזם מקדמים את התכניות ופונים למדינה על מנת שתכריז על המתחם כמתחם פינוי בינוי. לאחר ההכרזה בעלי הדירות ו/או היזם ממשיכים בקידום התכניות עד להוצאת היתר והשלמת הפרויקט.
תוקף צו ההכרזה על המתחם תקפה למשך 6 שנים וניתן להאריך את ההכרזה ב-6 שנים נוספות.
מבחינת הדיירים ההבדלים העיקריים שהם חווים בין פרויקט פינוי בינוי לפרויקט תמ"א מורגשים בכמה חלקים, בתור התחלה כמעט בכל פרויקט פינוי בינוי הרשות תדרוש מטלות ציבוריות מעבר לפיתוח ותשתיות שתמיד נדרשים בפינוי בינוי וכן פיתוח תשתיות. בפרויקטים של תמ"א ניתן לראות גם בניינים בודדים ולעומת זאת בפינוי בינוי זה מספר בניינים שיוצאים לדרך, בתמ"א כמעט תמיד נבנים הבניינים שנהרסו וכל דייר חוזר לבניין שלו ובפינוי בינוי הורסים מספר בניינים ובמקומם בונים מגדלים רבי קומות והבעלים לא תמיד חוזרים לאותו הבניין בדיוק ובדרך כלל היזם מתחייב להחזיר אותם הכי קרוב שניתן למיקומם המקורי של הבעלים.
במקביל או לאחר ההכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי, הדיירים או היזמים מקדמים את הפרויקט בעצמם. בדרך כלל היזם פועל לשינוי התב"ע, הליך שלוקח כ-3 שנים ורק לאחר שאושרה התב"ע החדשה מגישים בקשה לקבלת היתר וניתן להוציא את הפרויקט אל הפעול, כפי שאתם מבינים פרויקט פינוי בינוי הינו פרויקט ארוך וצריך להיות סבלניים במהלך הדרך מצד אחר ומצד שני לדאוג לייצוג מעולה שישמור על האינטרסים של הדיירים, ידע לעגן בהסכם לוחות זמנים לביצוע הפעולות הנדרשות מהיזם בחלוקה לקטעי זמן קצרים יחסית על מנת לוודא שהיזם לא שם את הפרויקט על המדף ובנתיים מקדם פרויקטים אחרים ולא את הפרויקט שלכם.
ייצוג נכון בפרויקטים של פינוי בינוי יכול לסייע למקסם את התמורות מצד אחד ומצד שני יבטיח שמירה על זכויות הדיירים ויוודא שהדיירים אכן מתקשרים עם יזם בעל ניסיון בפרויקטים דומים שלא עושה עליכם ניסויים ועלול לגרום לעיכובים מיותרים במקרה הטוב ולדברים הרבה יותר גרועים במקרה הרע.
למשרדנו ניסיון רב בייצוג דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי בכל ההקפים
