לעורך הדין במכירת דירה ישנה חשיבות עליונה על מנת שהמכירה תצא לפועל וההליך יתנהל בצורה חלקה ומיטבית וזאת תוך שמירה על זכויותיו של המוכר לצד ניצול מלוא פוטנציאל הרווח במכירה. לרוב האנשים מכירת דירה היא אחת העסקאות הגדולות ביותר שהם יבצעו כל חייהם ומומלץ להסתייע בליווי של עורך דין מנוסה לביצוע עסקה בצורה יעילה ובטוחה.
תפקידו של עורך הדין הוא ביצוע בדיקות מקדמיות תחילה והכנת הסכם מכר התואם את הנתונים של הדירה הנמכרת, לאחר מכן בדיקת הזכויות והחובות של המוכר לרבות האפשרות לניצול הפטורים הקבועים בחוק ככל והמוכר עומד בתנאים ולבסוף חתימה על ההסכם, דיווח לרשויות והעברת הזכויות.
הליווי שנותן עורך הדין במכירת דירה למוכר הדירה הם:
- בדיקת המצב הרישומי – יש לבדוק האם הדירה רשומה לשכת המקרקעין (טאבו), ככל ורשומה האם רשומה בצורה תקנית ולא נדרשים תיקונים טכניים כלשהם או הערות היכולות לפגוע בשווי הדירה או בכלל באפשרות להעביר בה את הזכויות.
- בדיקת המצב התכנוני – האם הדירה נבנתה בהתאם להיתר הבניה, האם לא בוצעו עברות/חריגות בנייה (מומלץ להעזר במהנדס/אדריכל לביצוע הבדיקות) וכן האם ישנם זכויות בנייה נוספות/בלתי מנוצלות אשר יכולות להשפיע על שווי הדירה.
- הערכת שווי הדירה – לאחר שבוצעו הבדיקות המוזכרות לעיל, יבחן עורך הדין במכירת דירה את העסקאות בסביבה בהתחשב במאפיינים המיוחדים שיש לדירה (ככל וישנם) ובהתאם לבדיקות שבוצעו לעיל ניתן יהיה למקסם את פוטנציאל הרווח במכירת הדירה.
- בדיקת החשיפה למס – לאחר שנקבע מחיר המכירה המוערך ניתן לחשב את החשיפה האפשרית למיסוי, תחילה יש לבדוק את הפטורים להם זכאי המוכר ואז לראות האם המוכר עומד בתנאים. במקרים מסוימיים מומלץ להתייעץ עם עורך דין המנוסה בתחום על מנת לבצע תכנון מס שיכול להביא לחסכון של עד מאות אלפי שקלים. בנוסף, יש לבדוק האם ישנו היטל השבחה וככל וכן להעריך את גובה החשיפה. דיוק או סטייה קלה בהערכת החשיפה למס היא קריטית עבור המוכר שכן בסופו של דבר נשאר בידיו סכום המכירה לאחר תשלום המס.
- ליווי המו"מ וחתימה על הסכם מכר – על עורך הדין במכירת דירה להכין הסכם מכר המגן ושומר על זכויותיו של המוכר ויבטיח הליך מכירה יעיל שאינו משאיר את מוכר הדירה חשוף. למשל, הקונה יבקש להבטיח את המכירה בעזרת רישום הערת אזהרה, על עורך הדין במכירת הדירה לדאוג לעגן בהסכם המכר, התחייבות של הקונה לחתום על יפוי כח למחיקת הערת האזהרה במקרה של הפרה יסודית ו/או ביטול ההסכם ועוד. בנוסף, אם הקונה עתיד לממן את רכישת הדירה באמצעות משכנתא, המוכר מוצא את עצמו במערכת יחסים עם גורם נוסף בעל כורחו שזהו הגוף שנתן את המשכנתא מאחר והוא יחתום על "כתב התחייבות לרישום משכנתא" ועל עורך הדין של המוכר לוודא שזכויותיו של המוכר נשמרות וכי המוכר אינו חשוף בעקבות כך עד כמה שניתן.
- דיווח – לאחר החתימה על הסכם המכר על עורך הדין של המוכר לדווח על העסקה לרשויות המס במסגרת הזמן הקבוע בחוק, איחור בדיווח גורר קנסות וריביות, מעבר לכך דיווח לא נכון ולא מדויק עלול לגרום לכך שלבסוף סכום המס שישולם יהיה גבוה ממה שאמור להיות.
- מעקב ובקרה – לאחר חתימת ההסכם, העברת התשלום הראשון והדיווח על עורך הדין במכירת דירה לעקוב ולוודא עמידה בתנאי ההסכם, לרבות העברת התשלומים למוכר ולבסוף בקרה על הליך העברת הזכויות לקונה שמבוצע על ידי עורך הדין של הקונה.
מכירת דירה חלופית
במקרים רבים מוכר הדירה מעוניין למכור את דירתו הקיימת מאחר והוא רכש דירה אחרת במקום הדירה אותה הוא מעוניין למכור (מוזמנים למאמר על עורך דין לרכישת דירה). במקרים אלו ליווי של עורך דין במכירת הדירה יכול לחסוך עד מאות אלפי שקלים במכירת הדירה שכן תכנון מס ודיווח נכון יכול להוביל לחסכון אדיר בהוצאות המס ולמקסם את פוטנציאל הרווח במכירת הדירה.
לקוחות ממליצים
גיל ותמר – פנינו לאבירם שרצינו למכור את דירתנו, המכירה הייתה יחסית מסובכת (דירה מפוצלת, שוכרים בשתי הדירות וכו'), מיד הרגשנו שהגענו למקום הנכון, שילוב של נינוחות ומקצועיות שהרגשנו מאבירם נתן לנו את השקט הנפשי שהכל יגמר על הצד הטוב ביותר, גם שפנינו לאבירם (לא מעט פעמים) לעיתים בשאלות זניחות, אבירם תמיד היה זמין, אדיב ומסביר פנים. לאור הניסיון הטוב שלנו עם אבירם שכרנו את שרותיו גם כאשר רכשנו דירה במקום הדירה שנמכרה.
שיר – ירשתי דירה עם עוד מספר יורשים, כאשר ניסיתי למכור את הדירה גיליתי שהליך המכירה היה מסובך ושני עורכי דין שפניתי אליהם לפני כן לא הצליחו לסייע. הגעתי לאבירם שיש זיהה את המצוקה שלי ואת המצב הייחודי שלנו, ברגישות ואמפטיות אין סוף הצליח אבירם לגשר בין הצדדים ולהוציא את מכירת הדירה לפועל, קיבלנו שירות וטיפול מעל ומעבר למצופה.
