לייעוץ חינם ללא עלות וללא התחייבות

השאירו את הפרטים ואנו ניצור אתכם קשר




    תמ"א 38 – חלופת שקד

    התכנית החדשה של השרה שקד – האמנם בשורה של ממש לדיירים?

    ההתחדשות העירונית במתכונתה החדשה שואפת לבינוי מתחמים גדולים, תכנון נרחב (ולא בניין בודד) תוך שקילת כל השיקולים התכנוניים והעירוניים הדרושים, ובכללם, עירוב שימושים, בניה מרקמית, ערים תוססות, לא עוד ערי שינה, לא עוד אזורי תעסוקה השוממים בערב, וכן מטלות ציבוריות הדרושות להגדלת הצפיפויות.

    כמשרד עו"ד המייצג בעלי דירות, אנחנו יכולים להעיד כי הבעלים מעוניינים ולעיתים אף משוועים להחלפת הדירה הישנה בחדשה. כמו כן, קיימת בעיניהם חשיבות שגני הילדים ובתי הספר של הילדים במרחק הליכה קצר מהבית, שיהיה מסחר מספק בקרבת מקום וכן יכולת לתעסוקה בלי צורך לנסוע שעות.

    כן, קיימת שאיפה שמבני הציבור לא יהיו נטושים בשעות אחה"צ והערב, כמו שקורה היום.

    התוכנית החדשה המקודמת מעניקה לרשויות המקומיות זכויות לכלול שימושים מעורבים ומטלות ציבוריות בתוך פרויקטי ההתחדשות העירונית ובכך לעודד את ראשי הערים לתמוך בתוכנית החדשה ולקדמה.

    התוכנית שמנסה השרה שקד לקדם מדברת על הגדלת הזכויות ל-400% ובניה לגובה, כל זאת במטרה להפוך פרויקטים במתכונת החדשה לכדאיים כלכלית.

    בכנס עיר הנדל"ן בו השתתפנו השבוע, אי אפשר היה שלא להתרשם מהשיח בפאנלים השונים, כי תוכניות לחוד ומציאות לחוד.

    שמענו בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים משתי ערים מרכזיות שלא יקדמו את התוכנית כמות שהיא ובטח ובטח שלא יאפשרו 400% או מכפיל של 4 דירות חדשות על כל דירה מתפנה ואף לא בנייה לגובה.

    הגורמים הרלוונטיים באותן עיריות כבר קבעו נחרצות כי התוכנית החדשה הינה המלצה בלבד וכי בדעתם ליישם אך ורק תוכניות שקיבלו תוקף ליישום תמ"א 38 בערים הרלבנטיות (כגון תוכנית רבעים 3 ו- 4 בתל אביב). לדידן של עיריות אלה, התוכניות הללו גוברות על הוראות התוכנית החדשה.

    נראה כי גישה זו מאפיינת ערים רבות.

    לדידן של ערים רבות, התוכנית החדשה שמקדמת השרה שקד רק קובעת את קו הגבול בין הסמכות של הוועדה המקומית לבין הוועדה המחוזית והוועדות המקומיות מתכוונות לקבוע את מדיניות המכפילים והגובה כשהם נמוכים משמעותית ממה שהתוכנית החדשה מאפשרת. אין בכך לגרוע מכוונתם לחייב במטלות הציבוריות.

    צפוי כי עירייה שיש לה תכנית ליישום תמ"א 38 תדבק בה וכך גם עיריות שלא הכינו תוכנית, יוכלו לקבוע מכפילים נמוכים יותר ולא לאפשר בנייה לגובה מתוקף שיקול דעתן וסמכותן, ובכך לסכל את מטרת התוכנית החדשה.

    נראה שעדיין אין בשורה אמיתית בעניין חלופה ראויה לתמ"א 38.

    נראה כי העיריות מעדיפות פינוי בינוי של מתחמים גדולים. גם אלה לא מקודמים מספיק ולוקחים הרבה יותר זמן. במתכונת זו אין פתרון לבניינים בודדים שאין להם את האפשרות לבצע פרויקט במסגרת פינוי בינוי.

    אנו תקווה כי משרדי הממשלה השונים ישכילו למצוא פתרון שיהווה בשורה של ממש לדיירים שזקוקים נואשות לתוכנית חליפית.

    כמומחים בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, אתם מוזמנים לפנות אלינו לקידום פרויקט בבניין שלכם ולכל שאלה בנושא.

    שתף :

    לייעוץ חינם ללא עלות וללא התחייבות

    השאירו את הפרטים ואנו ניצור אתכם קשר




      מידע נוסף בנושא

      עו"ד תמ"א 38

      לבטח שמעתם לא מעט את המושג תמ"א 38 הלא היא תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. פרויקט זה הוא פרויקט חשוב וכדאי להכיר את כל מה שאפשר על עו"ד תמ"א 38 שיכול ללוות אתכם בתהליך על מנת שבאמת תוכלו לעבור אותו באופן חלק וללא עגמת נפש. משרד עורכי דין אבירם לב הוא משרד עורכי דין בוטיק מהמובילים בתחום תמ"א 38 ומעניק שירות אדיב וסבלני לצד מקצועיות ברמה גבוהה.

      מה זה תמ"א 38 ולמה צריך אותה?

      תכנית המתאר הארצית היא למעשה תכנית הכוללת מקבץ תקנות להן מטרה לייצר פתרון לחיזוק מבנים ישנים. בנושא תמא 38 החוק מדבר על מבנים שנבנו לפני שנת 1980, שזוהי גם השנה שבה התקן הישראלי לעמידות המבנים מפני רעידת אדמה נכנס. בגלל שמדובר על עלויות גבוהות מאד היה חשוב למצוא פתרון מימון וכך נולד רעיון תמ"א 38 שמביא לתוספת זכויות בניה בתמורה לחיזוק המבנים.

       מי יוזם את תהליך תמ"א 38?

      במקרה זה הדיירים יכולים ליזום ביצוע ותכנון של הפרויקט ולחלק את זכויות הבניה שנותרו ביניהם. בדרך כלל, רוב הדיירים נמנעים מכך ובוחרים בשירותי היזם. כך היזם זוכה בזכות הבניה החדשה ובתמורה לכך בונה לדיירים בניין חדש ומחוזק מפני רעידות אדמה. כל אלו, בהתאם להסכמים שנקבעו עם היזם הנבחר.

      מה התפקיד של עו"ד תמ"א 38 בסיטואציה הזאת?

      ליווי משפטי בפרויקט של תמ"א 38 הוא בסיסי וחשוב. מדובר בפרויקט מאד מורכב שמצריך מיומנויות וידע משפטיים רבים וזאת על מנת לשמור על זכויות הבעלים ואף למקסם את זכויותיהם. התפקידים של עו"ד תמא 38 במקרה זה הם ניהול משא ומתן בין היזם לדיירים, גישור בין היזם לדיירים במקרה הצורך. טיפול בכל הניירת המשפטית הבירוקרטית, טיפול בנושא הכלכלי ומתן מענה וליווי אישי של הדיירים לכל שאלה ותהייה. בפרויקט זה למעשה הדיירים מפקידים את הנכס שלהם בידיים המקצועיות ולכן חשוב שאלו יהיו הטובות ביותר. אם כן, תפקידו המרכזי של עורך הדין מעבר לשאר התפקידים שציינו מקודם הוא למעשה לייצג באופן בלעדי את האינטרסים של הדיירים בפרויקט זה. כאשר הנכס שלכם בידיים הטובות ביותר, גם התוצאות של הפרויקט תהיינה הטובות ביותר.

      עורך דין תמ"א 38

      תמ"א 38 היא אחת מעסקאות המקרקעין המורכבות והגדולות ביותר. זהו תהליך מורכב מאד שמאופיין בשלבים מאד מסוימים המצריכים מומחיות שונה מעסקאות נדל"ן אחרות. ולכן חשוב להיות מלווים בעורכי דין מקצועיים המבינים היטב בתחום. משרד עורכי הדין אבירם הוא משרד עורכי דין המתמחה בתחום הנדל"ן בכלל, ובתחום תמ"א 38 בפרט ונמצא כאן עבורכם לליווי פרויקטים אלו בשירות סבלני ומכיל, לצד מקצועיות ברמה גבוהה.

      מיהו עורך דין תמ"א 38 ואיך הוא יכול לסייע לכם?

      עו"ד תמ"א 38 הוא עורך דין המתמחה בעולם הנדל"ן בכלל ובתמ"א בפרט ומכיר אותו לעומק על כל השינויים והחוקים שבו. על עורך הדין להיות בעל מיומנויות משא ומתן, סמכותיות, בקיאות ברמה גבוהה ורצוי שגם יהיה לו ניסיון בליווי דיירים וייצוג בפרויקטים אלו. עורך דין תמא שהדיירים שוכרים חייב שהדבר הראשון מבחינתו יהיה אינטרסים הדיירים. יש לא מעט גורמים בתהליך זה, אנשי מקצוע, בירוקרטיה ועוד.

      מהם התפקידים המרכזיים של עורך הדין בתהליך?

      לרוב, מדובר בקבוצות דיירים גדולות כאשר לכל דיירת ודייר יש את הרצונות והצרכים שלהם. ולכן, עורך הדין צריך ליצור מקום בו כל הדיירים ירגישו בנוח להתבטא ואם יש צורך עליו גם לגשר בין הדיירים לבין אנשי המקצוע. מעבר לכך, הנה מספר תפקידים מרכזיים נוספים:

      • בחירת נציג דיירים

      על עורך הדין לסייע לדיירים לבחור נציג שישמיע את קולם מול היזמים. חשוב שמי שבוחר את הנציג יהיה אובייקטיבי, ולכן עורך הדין יכול לעשות זאת בצורה הטובה ביותר.

      • מציאת היזם המתאים וחתימה על הסכם

      בסיטואציה זו, עורך דין תמ"א 38 דואג לסייע לדיירים להקים מכרז ומנהל את המכרז, לבחור את היזם הטוב ביותר ולחתום על חוזה מחייב מול היזם, כמו כן, דואג עורך הדין שהחוזה יהיה כשיר ותקין משפטית.

      • ליווי ובקרה על מימוש זכויות הדיירים

      לאחר שנחתם החוזה, כעת הפרויקט מתחיל לקרום עור וגידים, על עורך הדין ללוות את הדיירים ולוודא כי היזם וכל שאר הגורמים מבצעים את עבודתם בהתאם להסכם.

      תפקידו של עורך דין תמא לא מסתיים בחוזים בלבד

      מעבר לכך שעורך הדין מוודא שכל ההסכמים וכל החוזים כשרים לחתימה, מנוסחים באופן משפטי תקין ומגנים על הדיירים. על עורך דין תמ"א 38 לדאוג שכל הדיירים מקבלים את התמורות שהובטחו להם ולוודא כי עקרון השיוויון נשמר. מעבר לתוספת המטרים לדירה, מרפסת, חנייה וכו' ישנם תמורות נוספות שלא נאמדות רק בתמורות ועל עורך הדין לוודא כי הוא ממקסם את התמורות.

      שיווק לעורכי דין שיווק לעורכי דין
      ×