במסגרת תפקידי כעורך דין מקרקעין, אני מלווה מוכרים רבים בהליך מכירת הדירה שלהם. תפקידי הוא להעניק ללקוחותיי מעטפת משפטית מקיפה בהליך המכירה כולו, ולהפוך אותו לבטוח ולמשתלם ביותר עבורם. במאמר זה אציג לכם את עיסוקי כעורך דין מכירת דירה ואדגיש מדוע חשוב כל כך לבחור עורך דין מקצועי ומנוסה שיטפל במכירת הדירה שלכם.
עורך דין מכירת דירה – טיפול משפטי מהקצה אל הקצה
כעורך דין מקרקעין, אני מעניק ללקוחותיי טיפול משפטי מקיף לכל אורך הליך מכירת הדירה. הליווי המשפטי שלי מתחיל עוד משלבי הגישושים הראשוניים לפני מכירת הדירה ומסתיים רק עם קשירת כל הקצוות המשפטיים הנובעים מהמכירה. בקצרה, אלו הם הנושאים המרכזיים בהם אני מטפל עבור לקוחותיי:
- התקשרות יעילה אל מול המתווך
- בדיקת הקונים הפוטנציאליים לפני החתימה על החוזה
- תכנון מיסוי מקרקעין בעסקה
- ניהול מו"מ וניסוח הסכמי מכר
- הסבת הזכויות על שם הקונה
- עריכת שומה עצמית ותשלום מס השבח והיטל ההשבחה
- התגברות על מהמורות משפטיות לכל אורך הדרך
התקשרות אל מול המתווך
לאחר התעסקות לאורך השנים אני נתקלתי בלא מעט מתווכים אשר ניצלו את הלקוחות שלהם, סגרו לעצמם תקופות בלעדיות ארוכות בניגוד לחוק ולא ביצעו את פעולות השיווק שהם היו מחויבים לבצע. על כן, בכל מכירת דירה, אני מעורב כבר בשלב ההתקשרות אל מול המתווך.
אני מוודא כי החוזה שהמתווך מציג לכם הוא סביר והוגן, הן מבחינת העמלות והן מבחינת יתר תנאיו. אני דואג לכך שהמתווך יחויב לפעול באופן מקסימלי לשיווק הדירה וכי תקופת הבלעדיות שלו תותנה בפעולות אלו. כך, אני שומר על ההתקשרות שלכם אל מול המתווך אפקטיבית ויעילה ומונע מצב בו היא תהפוך למכבידה הפוגעת בהליך המכירה ולא מסייעת לו.
בדיקת הקונים הפוטנציאליים
לאחר שיימצאו קונים פוטנציאליים לדירה, אערוך עבורכם בדיקות במטרה לוודא כי קונים אלו אכן כשירים לרכוש את הדירה. לא אחת אני מגלה בשלב זה בעיות שונות הקשורות לקונים, ליכולת התשלום שלהם וליכולתם להירשם כבעלי הנכס. תפיסת הבעיות כבר בשלב זה מאפשרת ללקוחותיי להתנער מאותם רוכשים עוד קודם ליצירת קשר משפטי מחייב כלשהו, מה שעלול להפוך למסובך הרבה יותר בהמשך הדרך.
תכנון מיסוי בעסקה – הפחתת תשלומי המס למינימום ההכרחי
אני מניח שאתם יודעים כי חוק מיסוי מקרקעין מטיל חובת תשלום מס על השבח שלכם בעסקה, בשיעור של 25%. השבח מוגדר כרווח הנקי מהעסקה ומחושב כיתרת שווי המכירה של הנכס על שווי הרכישה שלו, בניכוי הוצאות המותרות בניכוי.
ואולם, אם צוללים מעט לתוך עולם מיסוי המקרקעין, מגלים עד כמה התמונה הפשוטה שהוצגה היא מורכבת וסבוכה. לעיתים, המוכר יוכל ליהנות מפטור מלא ממס. במקרים אחרים ניתן יהיה להשתמש בחישוב לינארי מוטב כדי ליהנות מפטור חלקי ממס. ישנם מקרים בהם פריסת מס שבח ופיצולו בין בני הזוג יובילו להפחתה בתשלום.
לעומת זאת, מי שמוכר מספר דירות בשנה עלול למצוא את עצמו משלם מס עודף שכן רשויות המס יחשיבו את העסקאות כמשלח ידו של המוכר. כמו כן, שימוש לא נכון בפריסת מס שבח עלול להוביל אף הוא לתשלום מס רחב יותר. בנוסף, מי שהשכיר את דירתו בפטור ממס שבח יצטרך להוסיף פחת לשבח החייב במס.
אם כן, דיני מס שבח הם מסועפים וסבוכים. עורך דין מקרקעין מנוסה ומיומן יידע כיצד לנצל את אותם דינים לטובתכם ולתכנן את העסקה באופן שיפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי. עורך דין פחות טוב, לעומת זאת, עלול לגרום לכם ליפול לבורות משפטיים שיפגעו בכם ויובילו לתשלום מס עודף.
ברצוני לספר לכם על הזוג אליהו אשר הגיעו אליי לקראת מכירת הדירה שלהם. הדירה הייתה דירתם השנייה של בני הזוג ועל כן לא היו זכאים לפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה. בני הזוג רצו מאוד להימנע מתשלומי מס עודפים, שכן הרווחים מהמכירה נועדו למימון בית אבות ויתר הוצאותיהם לעת זקנה והם היו זקוקים לכל שקל מהרווחים.
על כן, המלצתי לבני הזוג לבחור במסלול פריסת השבח ופיצולו. מכיוון שגילם היה למעלה מ-60, הם היו זכאים למדרגות מס הכנסה מופחתות. כמו כן, נותרו להם ב-4 השנים האחרונות נקודות זיכוי בלתי מנוצלות. הודות לפיצול השבח ולפריסתו, בני הזוג חסכו כ-50 אלף שקלים בתשלום המס, רווח נקי שישמש אותם להמשך חייהם.
ניהול משא ומתן על חוזה המכר
בליבת עיסוקי כעורך דין מכירת דירה מצוי ניהול המשא והמתן אל מול הקונים על חוזה המכר. במסגרת המשא והמתן, נדון על התמורה המוסכמת, מועדי התשלומים, הפרות וסעדים ועוד. לכל אורך הדרך אייצג את האינטרס שלכם בעסקה ואביא אותו לידי ביטוי בצורה הטובה ביותר. כך, אדאג שלא יוטלו עליכם סיכונים מיותרים והעסקה תהפוך לבטוחה ולמשתלמת ביותר עבורכם מבחינה משפטית.
רישום הזכויות על שם הקונים ותשלום מיסי מקרקעין
לאחר החתימה על העסקה אני פועל כדי לאפשר לקונים לרשום את הנכס על שמם בטאבו ובכך להשלים את המכירה. אני דואג שלא תהיה כל מניעה מצד המוכרים לרשום את הנכס על שם הקונים וכך אקדם את העסקה ואוביל לסיומה.
במקביל, אני דואג לעריכת שומה עצמית ולתשלום מיסי המקרקעין בפועל.
עריכת שומה עצמית ותשלום מס השבח והיטל ההשבחה
לאחר השלמת רישום הזכויות על שם הקונה, מגיע שלב קריטי נוסף – עריכת השומה העצמית ותשלום מסי המקרקעין. מדובר בהליך שמצריך דיוק רב, שכן טעויות בחישוב עלולות להוביל לתשלומי מס גבוהים מהנדרש או להסתבכות מיותרת מול רשות המיסים.
במסגרת ליווי מוכרי הדירה, אני דואג לערוך שומה עצמית המביאה בחשבון את כל ההוצאות והניכויים המותרים, כך שהמס המחושב יהיה בהתאם להוראות החוק וללא תשלומי יתר. כמו כן, אני בוחן אפשרויות להפחתת מס השבח – בין אם באמצעות פריסת המס על פני מספר שנים, ניצול פטורים קיימים או החלת מנגנוני קיזוז חוקיים.
בנוסף, אני מטפל גם בהיטל ההשבחה, אשר עשוי לחול על המוכר כאשר חלו שינויים תכנוניים שהשביחו את ערך הנכס. במקרים רבים, ניתן להפחית או לבטל את ההיטל באמצעות בדיקה מעמיקה של תוקף החיוב ונסיבות העסקה. טיפול מקצועי ומדויק בשלב זה מבטיח שהמוכרים ישלמו אך ורק את המיסים המחויבים ולא מעבר לכך, וכך יוכלו ליהנות מהמכירה בצורה הטובה ביותר.
התגברות על מהמורות משפטיות לכל אורך הדרך
כפי שציינתי בראשית דבריי, הליווי המשפטי שאני מעניק ללקוחותיי הוא מהקצה אל הקצה. על כן, אני לא מגביל את השירות שלי כעורך דין מכירת דירה לאותם שלבים שהצגתי, אלא מסייע להם בכל צרה שלא תבוא ומונע מהם להיקלע למכשולים משפטיים שונים.
כך, למשל, אמנע מהם לחתום זיכרון דברים שעלול להקדים את מועד המכירה ולגרור השלכות מס משמעותיות. כמו כן, אפעל להכשרת חריגות בנייה, ככל שיש כאלו בנכס, כדי לאפשר מכירה חלקה ובטוחה של הנכס.
בשורה התחתונה, אני אהיה שם בשבילכם ואמשיך לדאוג לכך שהעסקה תיוותר בטוחה ומשתלמת. בשל כך, חשוב מאוד שעורך הדין שלכם יהיה מקצועי ומנוסה, יידע לצפות מראש כל מהמורה וימצא את הדרך להתמודד עימה.
כמה שכר טרחה גובה עורך דין מכירת דירה?
לא ניתן כמובן לנקוב בסכומים מדויקים שכן כל מקרה ונסיבותיו הוא. עם זאת, על פי רוב, שכר הטרחה ינוע בין 0.5-1.5% פלוס מע"מ. על כל פנים, חשוב לבחור בעורך דין מקרקעין על פי איכותו, מומחיותו וניסיונו ולא לפי גובה שכר הטרחה שלו.
אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין
מוכרים דירה? מחפשים עורך דין שילווה אתכם בהליך המכירה? צרו איתי קשר לקבלת ייעוץ משפטי מקיף בתחום. אני, עו"ד אבירם לב, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. לאורך השנים ליוויתי עשרות מוכרי דירות וייצגתי אותם בהצלחה. צרו קשר, והצטרפו לשורת לקוחותיי המרוצים.
שאלות ותשובות בנושא מכירת דירה
כמה שכר טרחה גובה עורך דין מכירת דירה?
לא ניתן כמובן לנקוב בסכומים מדויקים שכן כל מקרה ונסיבותיו הוא. עם זאת, על פי רוב, שכר הטרחה ינוע בין 0.5-1.5% פלוס מע"מ. על כל פנים, חשוב לבחור בעורך דין מקרקעין על פי איכותו, מומחיותו וניסיונו ולא לפי גובה שכר הטרחה שלו.
עורך דין מכירת דירה מלווה אתכם לאורך כל ההליך ודואג כי העסקה תיוותר בטוחה ומשתלמת עבורכם. על כן, חשוב לבחור בעורך דין מומחה בעבודתו ומנוסה בה. כך, עורך הדין יוכל להפחית את תשלומי המס שלכם, להשיג עבורכם חוזה מיטבי, למנוע מכם נפילה לבורות משפטיים ולהפוך את העסקה לרווחית ביותר עבורכם.
לשוכר ניתנים 30 ימים להגשת כתב הגנה. הדיון ייקבע תוך 30 ימים נוספים. בית המשפט יכתוב החלטתו תוך 14 יום לכל היותר. כך יוצא כי האורך המקסימלי של ההליך עומד על 74 ימים.
מתי צריך לשלם מס שבח על מכירת דירה?
צריך לשלם מס שבח על כל מכירת דירה , בתנאי שהמוכר אינו פטור ממס שבח. מכירת דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה של המוכר צפויה להיות פטורה ממס שבח. ישנם פטורים נוספים, דוגמת פטור ממס שבח לדירה שהתקבלה בירושה בנסיבות המתאימות, ומתפקידו של עורך דין מכירת דירה להכווין אתכם לפטורים אלו.
כמה מס צריך לשלם על השבח בעסקה?
החוק קובע כי שיעור המס עומד על 25% מהשבח. ואולם, חישוב לינארי, פריסת מס שבח, ריבוי עסקאות ועוד יכולים להוביל לשינוי בשיעורי המס. גם כאן, מתפקידו של עורך הדין להפחית למינימום את תשלומי המס בעסקה.
