ליקויי בנייה

זיהוי ליקויי בניה והתמודדות עימם מהווים חלק בלתי נפרד כמעט מרכישת דירה מקבלן. לכן, אם אתם מתכוונים לקנות דירה מקבלן, עליכם להכיר מהם ליקויי בנייה, כיצד מאתרים אותם ומה ניתן לעשות במקרה בו התגלו ליקויי בניה אצלכם בדירה. לשם כך כתבתי עבורכם מאמר זה – כדי לתת לכם היכרות ראשונית עם התחום על בסיסה תוכלו להמשיך ולהעמיק בנושא.

מה מוגדר כליקוי בנייה?

כדי להבין מה נחשב כליקוי בנייה, ברצוני להכיר לכם תחילה את סעיפים 2 ו-3 לחוק המכר (דירות). סעיפים אלו מחייבים קבלנים לצרף מפרט לחוזה המכר בו יפרטו מה הרוכש צפוי לקבל בדירה. המפרט צריך להיות מדויק ולשקף בדיוק את התמורה שיקבלו הרוכשים, מבחינת מבנה הדירה, תשתיותיה, איכות הבניה וכן הלאה.

סעיף 4, סעיף אי ההתאמה, נוגע כבר בליקויי הבנייה עצמם.  ליקויי בנייה מוגדרים, על פי חוק, כאי התאמה בין המפרט לבין הדירה בפועל. כמו כן, אי התאמות בין הבנייה לבין תקנות הבנייה ותקני הבנייה הרשמיים, ייחשבו אף הם כליקויי בנייה אצלכם בנכס.

בדק בית – איך מאתרים ליקויי בנייה?

לקוחות רבים פונים אליי בשאלה כיצד ניתן לאתר ליקויי בנייה שכאלו. שהרי, פעמים רבות, ליקויי הבנייה אינם בולטים לעין בלתי מזוינת והקונים עצמם לא יוכלו לזהות אותם. אני עונה לאותם לקוחות שאכן יש צורך בבדיקה על ידי מומחה שיערוך בדק בית בנכס. כשם שלא תקנו מכונית לפני שתבדקו שהיא עובדת בשורה, כך לא מומלץ להיכנס לבית לפני שבדקתם כי אין בו ליקויי בנייה כלשהם והבית כולו נבנה כשורה.

במקרים רבים, התגלו ליקויים בדירה חדשה שרכשתם, ולכן חשוב ביותר לבצע את בדק הבית לפני הכניסה לנכס. אני מפנה את לקוחותיי למהנדס מוסמך לביצוע בדק הבית, כדי שלדו"ח שהוא יפיק בסופו של דבר יהיה משקל משמעותי בהמשך הדרך. כמובן שאני מקווה בכל פעם שלא יימצאו ליקויים כלשהם ולא נצטרך לפנות כלל לקבלן בבקשה לתיקונים ולפיצויים, ואולם המציאות מוכיחה כי לרוב אין מנוס מכך ועל כן חשוב שדו"ח בדק הבית יהיה מקיף ומקצועי.

במסגרת בדק הבית המהנדס יבחן את הדירה וישווה בין המוצר המוגמר לבין המפרט ותקני הבנייה הנוהגים. כפי שאני מניח שכבר הסקתם, בסוף הבדיקה יערוך המהנדס דו"ח בדק בית. בדו"ח יפרט הבודק על כלל ליקויי הבנייה ואי ההתאמות שמצא בדירה. על בסיס אותו הדו"ח נפנה לקבלן, כפי שאפרט בהמשך.

טיפ זהב – בדק בית לפני מועד המסירה

ההמלצה החמה שלי אליכם היא לערוך בדק בית ראשוני כשבועיים לפני מועד המסירה ובדק בית נוסף לאחר המסירה בפועל. מטרת בדק הבית הראשוני היא לאפשר עוד לקבלן לבצע תיקונים נדרשים, ותכלית בדק הבית השני היא לוודא כי תיקונים אלו אכן בוצעו. מניסיוני, יהיה קל הרבה יותר לתקן ליקויי בנייה מראש לפני שנכנסתם לדירה, מאשר לאחר כניסתכם אליה.

העברת הדו"ח לעורך דין מקרקעין

אני ממליץ לכם לפנות אל עורך דין מקרקעין תיכף לאחר שתקבלו את דו"ח ליקויי הבנייה בנכס שרכשתם. הבודק יודע לספק את המידע המקצועי לגבי ליקויי הבנייה, ועורך הדין יודע כיצד לתרגם את המידע לפעולות ולפנות לאפיקים המשפטיים הרלוונטיים. לכן, פניה מהירה לעורך הדין תהפוך את דו"ח בדק הבית לאפקטיבי הרבה יותר.

תיקון ליקויי בנייה בנכס

לא אחת אני נתקל בלקוחות שחשים תסכול – הם סבורים כי גם אם יתגלו ליקויי בנייה אצלם בנכס, הקבלן לא יפעל בפועל כדי לתקן אותם. מה ניתן לעשות, אם כן, לאחר שמתגלות אי התאמות וליקויי בנייה בנכס?

לאחר שנגלה על ליקויי הבנייה, נפנה אל הקבלן בבקשה לתקן את ליקויי הבנייה. אם תיקון ליקוי הבנייה אינו סביר בנסיבות העניין (למשל – סטיה כללית מהמדידות בבניין כולו), נדרוש מהקבלן פיצוי הולם עבור ליקוי הבנייה. היה והקבלן לא ייענה לבקשותינו, נשלח לו תזכורת בעניין.

אם הליקויים ימשיכו להופיע, או לחלופין הקבלן לא יפעל לתיקונם, תוכלו לפנות לבעל מקצוע מטעמכם שיתקן את ליקוי הבנייה ונפנה אל הקבלן בדרישה לתשלום עבור התיקון. אם הקבלן יסרב לכך, אפתח בהליכים משפטיים כנגדו בבקשה מבית המשפט להורות לקבלן לתקן את ליקויי הבנייה או לשפות אתכם בעד הליקויים, לפי נסיבות העניין.

חשוב לי להדגיש שאם פועלים כמו שצריך, תיקון ליקויי בנייה הוא עניין אפשרי למדי. אמחיש זאת דרך סיפורם של בני הזוג מורגנשטיין.

לא מכבר הגיעו אליי בני הזוג מורגנשטיין, שביצעו רכישת דירה מקבלן בהוד השרון. בהמלצתי, הזוג הביאו בודק מוסמך לביצוע בדק בית עוד לפני הכניסה לדירה וגילו כי האיטום בגג נעשה בצורה רשלנית למדי. בני הזוג חוו מפח נפש משמעותי וסברו כי נקלעו לבעיה רצינית. ואולם, הודות לכך שדו"ח בדק הבית היה מקצועי ומפורט, פתרנו את הבעיה בקלות יחסית.

הצגתי לקבלן את אי ההתאמות כפי שהן משתקפות מהדו"ח ודרשתי ממנו לתקנן. כהרגלם של קבלנים רבים, הקבלן טען תחילה כי הבעיה היא בדו"ח ולא בבנייה. אך לאחר שהקבלן הבין כי אני רציני בכוונותיי לפנות להליכים משפטיים וכי דו"ח בדק הבית אכן מדויק, שעה הקבלן לבקשותינו ותיקן את הליקויים עד למועד מסירת הדירה. בסופו של דבר חל איחור במסירה, אלא שמדובר היה באיחור של יומיים בלבד ולאחר תיקון הליקויים.

עד מתי אפשר לתבוע קבלן על ליקויי בנייה?

שאלה נוספת שאני נתקל בה פעמים רבות היא עד מתי ניתן לתבוע קבלן בגין ליקויי בנייה בנכס. לא אחת מגיעים אליי לקוחות שלא ערכו בדק בית כמו שצריך לפני הכניסה לנכס וכעבור מספר שנים, כשהתגלו הליקויים, הם רוצים לדרוש מהקבלן לתקנם.

התשובה לשאלה זו מורכבת במידת מה, שכן היא תלויה בסוג הליקוי הספציפי עימו אתם מתמודדים. חוק המכר (דירות) קובע תקופת בדק, במסגרתה האחריות של הקבלן לתיקון ליקויים היא מוחלטת. תקופת הבדק משתנה בין סוגי הליקויים בנכס. אין עניין להציג מראש תקופות אלו ועל כן, אמליץ לכם לפנות אל עורך דין מקרקעין ולברר מהי תקופת הבדק הרלוונטית עבורכם.

לאחר תקופת הבדק מתחילות 3 שנות תקופת האחריות. בתקופה זו הקבלן חב בתיקון ליקויי בנייה, ואולם רק אם הדייר יוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה שבוצעה או בחומרים ששימשו לביצוע העבודה.

ליקויים הנוגעים ליציבות הבניין חייב הקבלן לתקן במשך 20 שנה. לאחר מכן, הקבלן יהיה חייב לתקן את הליקוי רק אם בעלי הדירות יוכיחו שמקור הליקוי בחומרים, בעבודה או בתכנון הבניין.

מעבר לאמור, תוכלו לתבוע את הקבלן תביעה אזרחית רגילה במשך 7 שנים מהמועד בו גיליתם על הליקוי. הקושי הצפוי בתביעות נזיקין שגרתיות שאינן תביעות אי התאמה לפי סעיף 4 לחוק המכר (דירות), הוא הוכחת הקשר הסיבתי שבין הבנייה לבין הליקוי. ככל שתוכיחו כי הקשר הסיבתי לא נותק, תוכלו לזכות בפיצויים כספיים עבור ליקויי הבנייה.

אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין

מתמודדים עם ליקויי בניה בדירה מקבלן? פנו אליי לייעוץ משפטי מקיף בתחום וקבלו את התיקונים או הפיצויים המגיעים לכם. אני, עו"ד אבירם לב, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. לאורך השנים טיפלתי בעשרות מקרים של ליקויי בנייה והובלתי לתיקון הליקויים או לפיצוי הדיירים. צרו קשר, והצטרפו לשורת לקוחותיי המרוצים.

שאלות ותשובות