עומדים לקנות דירה יד שנייה? עצרו! לפני שתשלימו את העסקה, חשוב שתבצעו בדיקות מקדמיות חיוניות אשר יגנו עליכם בקניית הדירה. להלן אציג לכם את הבדיקות שפשוט חובה לבצע, על סמך ניסיון ארוך שנים כעורך דין מקרקעין. אם תקפידו לבצע את הבדיקות שאציג לכם, תוכלו להיכנס לעסקה בבטחה וברוגע נפשי.
1. נסח טאבו – בדיקת זהות הבעלים וזכויות בדירה
אני תמיד אומר ללקוחותיי מה שלעיתים נשמע מובן מאליו: הצעד הראשון הוא לוודא שהמוכרים הם הבעלים החוקיים של הדירה, וכי יש להם זכות למכור אותה.
בדיקה זו מתבצעת באמצעות הוצאת נסח טאבו עדכני. בנסח תוכלו לראות מי הבעלים של הנכס וכן אם קיימים על הנכס עיקולים, משכנתאות, הערות אזהרה או התחייבויות אחרות. היו לי מקרים בהם לקוחות פנו אליי לאחר שגילו כי הדירה נמכרה גם לקונה אחר או מעוקלת לטובת נושים. אלו דברים שנמנעים בקלות באמצעות נסח טאבו עדכני שנבדק כראוי.
2. זכויות בנייה וחריגות – איך מאתרים ומה עושים
חשוב לי להדגיש כי גם בדירה שנראית מושלמת לעין וללא שינויים מהותיים, עשויות להסתתר חריגות בנייה מהותיות. פעמים רבות רוכשים נתקלים בקשיים בקבלת משכנתא רק בגלל מרפסת שנסגרה ללא היתר, או סגירת מחסן שהפכה ליחידת מגורים. אני ממליץ לבדוק בעירייה את תיק הבניין ולבחון האם כל שינוי אושר כחוק. בדירה שטיפלתי בה לאחרונה התברר כי יחידת ההורים הוקמה ללא היתר – דבר שכמעט גרם לביטול העסקה.
אני אדגיש כי היתרי בנייה הם לא המלצה – הם דרישת חובה על פי חוק התכנון והבנייה. רוכש שאינו בודק עלול להיכנס לדירה עם צו הריסה פתוח או צו איסור שימוש. חשוב להבין שאחריות לתיקון המצב החוקי אינה תמיד נופלת על המוכר – ולעיתים העירייה תפנה דווקא אליכם לאחר שתרכשו את הנכס.
אני אדגיש כי גם אם איתרנו חריגות בנייה, אין משמעות הדבר כי העסקה בהכרח נפלה. לא אחת ניתן להכשיר את אותן חריגות אך הדבר יגרור עלויות נוספות. כמו כן, חריגות וותיקות בדירת מגורים יכולות להיות חסינות מפני צווי הריסה. עם זאת, לחריגות הבנייה השפעה ישירה על גובה המשכנתא שתוכלו לקבל ועל הקלות בה תמכרו את הדירה בעתיד. על כן, חשוב להכיר היטב את הנושא לפני החתימה על חוזה המכר.
3. בדיקות כלכליות – משכנתא, שעבודים וחובות נלווים
במקביל לבדיקת הנכס, חשוב לבדוק גם את מצב ההתחייבויות הכלכליות הקשורות אליו. האם קיימת משכנתא על הדירה? האם המוכרים קיבלו הלוואות פרטיות שהובטחו בשעבוד על הנכס? מהו גובה המשכנתא שנותר לסילוק, ואיך תתבצע ההעברה?
בנוסף, חשוב לקבל מהמוכרים אישורים על תשלום חובות לעירייה, חברת המים, החשמל ווועד הבית. בדירה בה ליוויתי רוכש בראשון לציון, התברר כי יש חוב של יותר מ-12,000 ₪ לוועד הבית. ההסכם שלנו כלל התחייבות ברורה של המוכרים לשאת במלוא החוב טרם המסירה – והדבר חסך סכסוך מיותר.
בדיקות פיזיות – לא לחסוך על מהנדס מוסמך!
כפי שלא תקנו רכב מבלי לבדוק אותו קודם לכן, כך אין להיכנס לדירה בלי בדק בית מקצועי. לא מדובר רק ברטיבויות או סדקים – אלא גם בליקויים במערכת החשמל, צנרת ישנה שלא עומדת בתקן, ליקויי איטום, רעש חריג מהשכנים ועוד.
במקרה שטיפלתי בו, רוכשת ויתרה על בדק בית כדי לחסוך 3,000 ₪. לאחר הכניסה לדירה התגלו סדקים משמעותיים בקירות הפנימיים שהעידו על תזוזת קרקע. תיקון הנזק הוערך ביותר מ־60,000 ₪. מומלץ לבדוק מראש – ולחסוך כאב ראש (וכאב בכיס).
היבטים חוזיים – מה חשוב לעגן מראש?
רכישת דירה יד שנייה מחייבת ניסוח חוזה מכר מדויק. מעבר לסעיפי מחיר ולוחות זמנים, חשוב לעגן התחייבויות מהותיות:
- פיצוי מוסכם במקרה של הפרה או איחור במסירה
- התחייבות להסרת משכנתא או עיקולים עד למועד המסירה
- מסירה של הדירה במצב תקין, לרבות כל המערכות
- התייחסות לתכולה שנשארת בנכס – ריהוט, מזגנים, מטבח
בדירה שרכש לקוח שלי בירושלים, המוכר הבטיח בעל פה להשאיר את כל ארונות המטבח. רק בזכות סעיף מפורש בחוזה, הצלחנו לדרוש את קיומו – ולמנוע הוצאה נוספת של אלפי שקלים.
אז לחתום על זיכרון דברים?
ביצעתם את הבדיקות המקדמיות, סיכמתם נושאים חשובים וכעת המוכר מבקש שתחתמו על זיכרון דברים ואתם ניצבים מול השאלה – לחתום או לא לחתום? מה המשמעות המשפטית של החתימה?
חשוב להבין 2 נקודות קריטיות הנוגעות לזיכרון דברים:
- זיכרון דברים כחוזה מוגמר: לא אחת זיכרון הדברים יכלול את רכיבי המסוימות וגמירת הדעת הנדרשים. על כן, חתימה על זיכרון הדברים מהווה התחייבות מושלמת לרכוש את הדירה (לעיתים אפילו אם כתבתם במפורש שלא נכרת חוזה עד לחתימה על חוזה סופי). המשמעות היא שאם תרצו להתחרט לאחר מכן, כלל לא בטוח שתוכלו – גם אם עוד לא נחתם החוזה.
- השלכות מס: ייתכן בהחלט שרשויות המס ידרשו דיווח ותשלום מס רכישה תוך 60 יום מהחתימה על זיכרון הדברים.
מנגד, זיכרון הדברים מאפשר לכם לעגן הסכמות מהותיות ולהמשיך במשא ומתן על סוגיות אחרות מבלי לחשוש שאחד הצדדים ייסוג מהעסקה. על כן, יש להיזהר מחתימה על זיכרון דברים ובכל מקרה לא לעשות כן לפני התייעצות עם עורך דין מקרקעין המכיר את העסקה על פרטיה.
מה עם המיסוי?
קניית דירה חייבת במס רכישה, ומומלץ לבדוק מראש מה גובהו. זוגות צעירים ודירה ראשונה נהנים ממדרגות מס מופחתות, אך גם משפרי דיור יכולים לקבל הקלה – כל עוד ימכרו את הדירה הקודמת תוך 24 חודשים (במאי 25 הוארכה התקופה מ-18 חודים חזרה ל-24 חודשים).
במשרדנו נבצע עבורכם חישוב מס, נגיש דיווח לרשות המסים, ונוודא שאין תשלומים מיותרים. כמו כן, נוכל לבדוק האם אתם זכאים להטבות נוספות (למשל, נכות רפואית, אזור עדיפות לאומית וכו').
אבירם לב משרד עו"ד
במשרדנו, אני, עו"ד אבירם לב, מלווה כל רכישה של דירה יד שנייה מנוסה – מהשלב של בדיקות המקדמיות, דרך ניהול המשא ומתן, ניסוח הסכם מכר ועד לרישום הדירה בטאבו. אנחנו לא מסתפקים בבדיקות פורמליות – אלא מבצעים חקירה של ממש, בשיתוף עם יועצים, מהנדסים, ולעיתים גם שמאים. כך, נבטיח עבורכם עסקה כדאית ומשתלמת. צרו קשר בהקדם!
