כעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין ומיסוי נדל"ן, אני נפגש רבות עם יורשים שאינם מודעים לכל השלכות המס החלות עליהם בעקבות ירושת דירות. להלן אציג בפניכם את המידע החיוני על מס שבח בירושה, הפטורים הקיימים והדרכים להפחית את נטל המס.
ירושה אינה אירוע מס – אבל מכירה כן
ראשית, חשוב לי להבהיר כלל בסיסי: ירושה כשלעצמה אינה נחשבת ל"מכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין. אולם, כאשר יורש מחליט למכור את הדירה שירש, המכירה עצמה עשויה להיות חייבת במס שבח, אלא אם מתקיימים תנאים לפטור עליהם עוד ארחיב בהמשך.
פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה
אני שמח לבשר כי חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה, בהתקיים כל התנאים הבאים:
- המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.
- לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
- אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה פטור ממס בשל המכירה.
פטור זה מיוחד בכך שהוא אינו תלוי במספר הדירות שבבעלות היורש או במספר הפטורים שניצל בעבר. כלומר, גם אם יש ליורש דירות נוספות, הוא עדיין יכול ליהנות מהפטור במכירת דירת הירושה.
דירה שהתקבלה בירושה אינה נחשבת לדירה שניה
אני מניח שאתם מודעים לכך שמוכרי דירת מגורים יחידה יהיו פטורים ממס שבח. ככלל, אם יש בבעלות המוכר דירה נוספת, הוא יתחייב בתשלום המס.
עם זאת, חוק מיסוי מקרקעין קובע שני כללים חשובים:
- בעלות של עד מחצית בדירה נוספת שהתקבלה בירושה מההורים אינה נחשבת לבעלות בדירה נוספת, ככל ותרצו למכור דירה קיימת שבבעלותכם.
- גם בעלות בדירה נוספת לדירה שהתקבלה בירושה ועומדת בתנאים שהצגנו לעיל (ירושה מהורה/בן זוג; בעלות המוריש בדירה אחת בלבד ואילו המוריש היה מוכר את הדירה הוא היה פטור ממס)תזכה את במדרגות מס שבח של דירה יחידה.
לאחרונה הגיע אליי לקוח שהיה מעוניין למכור את הדירה שברשותו, והוא סבר שהוא יצטרך לשלם לא מעט מס שבח שכן ברשותו דירה נוספת שקיבל בירושה מאימו. אלא שלאחר בדיקה קצרה גיליתי כי הדירה הנוספת עומדת בתנאי הפטור ועל כן אינה נחשבת לדירה שניה. המשמעות היא שהלקוח שלי מכר את דירתו מבלי ששילם עליה מס שבח, למרות שלמעשה הייתה בבעלותו דירה נוספת.
שווי הרכישה בהורשה
כפי שציינתי קודם, מבחינת חישוב מס שבח, היורש "נכנס לנעליו" של המוריש לעניין מועד הרכישה. על כן, על פי חוק, כאשר היורש מוכר את הדירה שווי הרכישה הוא השווי שהיה נקבע אילו הנכס היה נמכר על ידי המוריש (כלומר, מחיר הרכישה המקורי בתוספת הצמדות וניכויים מותרים). אסביר בעזרת דוגמה קצרה למה הכוונה.
נניח שפלוני רכש דירה בשנת 2015 כשוויה היה 1.5 מיליון שקלים. בשנת 2020 נפטר פלוני והוריש את דירתו לבנו כששוויה היה 2.5 מיליון שקלים. הבן מכר את הדירה בשנת 2025 ב-3.5 מיליון שקלים. המכירה לא פטורה ממס שבח. במצב שכזה, שווי הרכישה הרלוונטי לא יהיה 2.5 מיליון ₪, השווי בעת שקיבל את הדירה בירושה, אלא 1.5 מיליון ₪, השווי בזמן שהמוריש רכש את הדירה. על כן, השבח החייב במס יהיה 2 מיליון שקלים ולא מיליון בלבד.
פטור לינארי מוטב – פטור על השבח שנצבר עד לשנת 2014
אני רוצה להציג בפניכם כלל חשוב מאוד במיסוי מקרקעין – כלל הפטור הלינארי המוטב. עד לשנת 2014, חל פטור ממס נרחב למדי על מכירת דירות מגורים. בשנת 2014 הפטרו צומצם למוכרי דירה יחידה בלבד, אך נקבע כי השבח שנצבר עד לשנת 2014 יהיה פטור ממס וכי חישוב השווי בשנת 2014 ייעשה באופן לינארי, כלומר כאילו ערך הנכס עלה באופן שווה לאורך כל תקופת הבעלות.
לכן, גם בדירה שהתקבלה בירושה, תהיו פטורים על השבח שנצבר עד לשנת 2014. מדובר בהקלה משמעותית במיוחד, שכן לא אחת המוריש רכש את הדירה לפני עשרות שנים והמחיר שלה עלה בעשרות אחוזים. הפטור הלינארי המוטב מצמצם משמעותית את חבות מס השבח. מאחר שמדובר בפטור מורכב, אמליץ להסתייע עם עו"ד מקרקעין ולוודא כי אתם אכן עומדים בכל תנאיו.
אני אספר לכם כי לא מזמן הגיע אליי לקוח שירש דירה מהוריו. הוריו רכשו את הדירה בשנת 1994 כששוויה היה 300 אלף ₪ בלבד. כשהוא מכר את הדירה בשנת 2024, שוויה עמד על 2.7 מיליון ₪ – לכאורה שבח חייב במס של 2.4 מיליון ₪.
ואולם, לאור הפטור הלינארי המוטב, השבח שנצבר עד לשנת 2014 היה פטור לחלוטין ממס! הדירה הוחזקה בבעלות ההורים והיורש במשך 30 שנה, 20 קודם לשנת 2014 ו-10 לאחר שנת 2014. משכך, שני שליש מהשבח היו פטורים ממס ורק שליש חייב. בשורה התחתונה, השבח החייב במס עמד על 800 אלף שקלים בלבד במקום על 2.4 מיליון, מה שהוביל לחיסכון של מאות אלפי שקלים עבור אותו לקוח.
משרד עו"ד אבירם לב
במשרדנו, המתמחה בדיני מקרקעין ומיסוי נדל"ן, אנו מלווים יורשים רבים בתכנון מיסוי חכם של נכסי הירושה. אנו מבינים את המורכבות של דיני המס בהקשר של ירושות ויודעים כיצד למקסם את הפטורים וההטבות העומדים לרשותכם.
אני, עו"ד אבירם לב, מזמין אתכם לפנות למשרדנו לייעוץ מקיף בנושא מיסוי נכסי ירושה. בעזרת מומחיותנו, נוכל לחסוך לכם סכומים משמעותיים ולהבטיח שלא תשלמו שקל אחד מיותר. צרו קשר, והצטרפו ללקוחותינו המרוצים.
