רכישת דירה "על הנייר" – כלומר, דירה שעדיין לא נבנתה בפועל אלא רק מתוכננת ונמצאת בשלבי שיווק – הפכה בשנים האחרונות לאופציה פופולרית מאוד בקרב רוכשי דירות, במיוחד עקב המחיר הנמוך ותנאי התשלום הנוחים. אך במקביל להבטחות ולפוטנציאל, קניית דירה על הנייר טומנת בחובה גם סיכונים לא מבוטלים. כמי שעוסק בתחום הנדל"ן באופן יום יומי אסקור את הסיכונים, את ההגנות הקיימות בחוק, ואת החשיבות בליווי משפטי מקצועי כדי להימנע מאותם הסיכונים.
ההזדמנות שבקניית דירה על הנייר
מניסיוני כעו"ד מקרקעין, לקניית דירה על הנייר שני יתרונות משמעותיים. ראשית, היא מאפשרת לרוכשים לקנות דירה במחיר נמוך ממחיר השוק, על פי רוב כ-5% פחות ממחירה של דירה המוכנה לאכלוס. בדירה שעלותה 3 מיליון שקלים, למשל, מדובר על חיסכון של כ-150,000 ₪.
שנית, תנאי הרכישה העכשוויים בשוק יוצרים הזדמנות למינוף משמעותי של הכסף שלכם. בפרויקטים רבים תוכלו להשקיע 10 או 20 אחוזים בלבד ממחיר הדירה במועד החתימה, השלמה של מלוא התמורה (בדרך כלל 3 שנים לפחות), מה שיוצר מעין "שיריון" של מחיר הדירה לתקופת הבנייה ופוטנציאל עליית ערך גבוה כאשר מעוניינים למכור אותה אחר כך תוך ניצול עליית הערך של הנכס. לעיתים ניתן להכניס סעיף בהסכם הרכישה המאפשר למכור את הדירה עוד בטרם קבלת החזקה בדירה ולפני השלמת מלוא התמורה לקבלן וכך למקסם את פוטנציאל הרווח.
הניחו, למשל, כי רכשתם דירה שמחירה 2.5 מיליון שקלים וניתן למכור את הדירה לפני השלמת מלוא התמורה. לשם כך נדרשתם לשלם 20% מהמחיר במועד החתימה, כלומר 500 אלף שקלים. מספר חודשים לפני האכלוס מכרתם את הדירה לאחר שערכה עלה ב-15%, ב-2.875 מיליון שקלים. את יתרת המחיר תעבירו לקבלן, ותגרפו לכיס רווח של מאות אלפי שקלים. עם זאת, כפי שנראה להלן, השקעה שכזו אינה חפה מסיכונים. ככל ולא ניתן למכור לפני מסירת החזקה בדירה והשלמת מלוא התמורה, גם כאשר נשלים את מלוא התמורה בעבור הדירה, נרוויח את מלוא עליית המחיר, מאחר וכאשר הדירה מוכנה השווי שלה הוא הכי גבוה בתהליך בניית הדירה (ככל שתהליך הבנייה מתקדם כך המחירים עולים בהתאם בדרך כלל)
הסיכון המרכזי – פשיטת רגל של הקבלן
החשש הגדול ביותר ברכישת דירה על הנייר הוא האפשרות שהקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו, ובפרט – שלא יסיים את הבנייה או שלא ימסור את הדירה. מצב כזה עלול להותיר את הרוכש ללא דירה, כאשר הכספים שכבר שולמו עלולים לרדת לטמיון. החוק בישראל – ובעיקר חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 – בא לתת לכך מענה.
על פי החוק, אסור לקבלן לגבות יותר מ-7% ממחיר הדירה אם הוא לא נתן לרוכש אחת מהבטוחות הקבועות בחוק, הכוללות:
- ערבות בנקאית להחזרת הכסף במקרה שהדירה לא תימסר.
- פוליסת ביטוח לטובת הרוכש.
- שיעבוד הדירה או חלק מהקרקע.
- רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש.
- העברת בעלות או זכות אחרת על שם הרוכש.
בפועל, הערבות הבנקאית או הביטוח הפרטי מספקות את ההגנה המלאה ביותר – ולכן אנו, במשרדנו, מתעקשים על קבלת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח בלבד עבור כל לקוח. אלו אמצעים שמבטיחים את כספי הרוכש באופן יעיל, גם במקרה של כשלון הקבלן. הרוכש יקבל חזרה את כספיו במלואם ובפשטות יחסית.
תנאי התשלום – הצמדה למדד
כפי שהצגתי לעיל, בעסקאות "על הנייר" נהוגות שיטות תשלום גמישות, כאשר הנפוצה שבהן היא שיטת 20-80 או אפילו 10-90 – כלומר, תשלום של 10%-20% במעמד החתימה על החוזה, והיתרה בעת המסירה. לכאורה מדובר בתנאי תשלום נוחים מאוד, אך בפועל – ישנה חשיבות קריטית להבנת מרכיב ההצמדה למדד תשומות הבנייה.
לא אחת חוזי המכר קובעים כי התשלומים יוצמדו למדד תשומות הבנייה. עם העליות החדות במדד והימשכות זמן הבניה, המחיר הסופי עלול לעלות בעשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך עקב ההצמדה למדד.
על כן, חשוב לשים לב כי חוק המכר (דירות) אוסר על הצמדה של למעלה מ-40% מהתמורה למדד. אנו מקפידים כי כל חוזה שלקוח שלנו חותם עליו יעמוד בהוראות החוק וכך מונעים מצב בו הלקוח נדרש לשלם תשלומי יתר שלא כדין.
הגנות נוספות בחוקי המכר
בנוסף לבטוחות על הכסף, החוק מעניק לרוכש הגנות נוספות בעסקאות "על הנייר". כך לדוגמה, במידה והקבלן מבטיח את כספי הרוכש באמצעות רישום הערת אזהרה בלבד – על פי החוק, התשלומים לרכישת הדירה יהיו צמודים לקצב התקדמות הבנייה בלבד. כלומר, הקבלן לא יוכל לדרוש מקדמות גבוהות ללא קידום ממשי באתר הבנייה. נזכיר שזו בטוחה פחות מומלצת ובדרך כלל נמליץ ללקוח שלא לרכוש את הדירה כאשר זו הבטוחה.
משמעות סעיף זה כפולה: ראשית, הוא מונע מהקבלן להשתמש בכספי הרוכש לצרכים שאינם הקשורים לפרויקט. שנית, הוא מצמצם את הסיכון שהרוכש ימצא את עצמו משלם עבור דירה שטרם החלה בנייתה.
אחריות הקבלן לתיקון ליקויים
גם כאשר הדירה נמסרת לרוכש – האחריות לא מסתיימת. החוק מחייב את הקבלן בתיקון ליקויים שיתגלו בדירה לאחר המסירה, במסגרת שתי תקופות שונות:
- תקופת הבדק: נמשכת בין שנה ל-7 שנים, בהתאם לסוג הליקוי (למשל: שנתיים לריצוף, שלוש למערכות מים וביוב, ארבע לאיטום, חמש לסדקים בקירות וכו'). בתקופה זו חובת ההוכחה חלה על הקבלן.
- תקופת האחריות: נמשכת 3 שנים נוספות לאחר סיום תקופת הבדק, ובמהלכה הקונה צריך להוכיח שהליקוי נובע מתכנון לקוי, עבודה לקויה או חומרים פגומים.
מדובר בזכויות משמעותיות – ובמשרדנו אנו מקפידים לוודא שנוסח ההסכם לא יפחית מהן בשום אופן. היו מקרים בהם לקוחות הגיעו עם חוזים שנוסחו כך ש"מתירים" לקבלן לא לתקן ליקויים – בניגוד לחוק.
פיצוי על איחור במסירה
סוגיה נפוצה נוספת בעסקאות "על הנייר" היא עיכוב במסירת הדירה. החוק קובע כי אם הקבלן איחר במסירת הדירה מעבר ל-30 יום מהמועד החוזי, על כל חודש איחור (או חלק ממנו) זכאי הרוכש לפיצוי. גובה הפיצוי נגזר מדמי השכירות לדירה דומה באזור ומשך העיכוב.
לא אחת, הקבלן יטען כי האיחור היה בלתי נמנע ועל כן הוא פטור מתשלום. אנו כמובן לא מקבלים טענה זו, במידת הצורך פונים לבתי המשפט, ודואגים לתשלום הפיצויים המגיעים ללקוחותינו במלואם.
השקעה מעולה? לא בהכרח
לבסוף, חשוב לנו להזהיר מפני אפשרות המינוף בעסקאות לקניית דירה על הנייר. אכן, כאמור, קניית דירה על הנייר מאפשרת מינוף משמעותי מצד הרוכשים. ואולם, בשל כך ולאור התקופה הארוכה (כשלוש שנים) ממועד החתימה על הסכם הרכישה ועד למועד השלמת מלוא התמורה, רוכשים לעיתים לוקחים סיכונים שלא מתאימים להם ולכן אנו ממליצים לבחון בצורה מקצועית כל אפשרות השקעה עם ראייה לטווח של מספר שנים קדימה של התזרים שלכם.
על כן, כבכל השקעה, יש לקחת בחשבון את הסיכון הכרוך בה ואת האפשרות שהיא לא תשתלם בהכרח. אין באמור כמובן משום המלצה לכל אדם באשר להשקעותיו האישיות, אך אנו קוראים לכם להיות מודעים לכלל היתרונות והחסרונות ולקבל החלטות בהתאם.
ליווי משפטי – המפתח להצלחה בקניית דירה על הנייר
במשרדנו אנו מלווים לקוחות רבים ברכישת דירות "על הנייר", ותמיד חוזרים על אותו עיקרון: חוזה רכישה מקבלן איננו חוזה "מדף". מדובר במסמך משפטי מורכב שמנוסח על ידי הקבלן ולטובתו – ומכאן חשיבות בדיקה מקצועית.
בדיקת חוזה, בדיקת רקע משפטי על הקבלן, לוודא שניתנו כל הבטוחות, לשים לב להצמדות, לדרוש לוחות זמנים ברורים, לוודא הגדרה ברורה של אחריות וליקויים – כל אלו אינם פרטים שוליים. הם ההבדל בין רכישה בטוחה לבין סיכון ממשי.
אבירם לב משרד עו"ד
קונים דירה על הנייר? פנו אלינו לקבלת ייעוץ וייצוג מהשורה בתחום. אנו במשרד עו"ד אבירם לב עובדים שנים אל מול קבלנים ויזמים, ויודעים כיצד להימנע מתרגילים וסיכונים משפטיים מיותרים ומבטיחים לכם עסקה בטוחה מבחינה משפטית.
