כעורך דין בתחום המקרקעין והירושות, אני מלווה אחים רבים בהסדרת זכויותיהם בחלוקת העיזבון ובמכירת דירת ירושה בין אחים. העברת הדירה עלולה להיות כר למחלוקות, אך אם מנהלים זאת נכון גם לחלוקה יעילה של נכסי הירושה. המאמר שלפניכם יסייע לכם להבין מה נכון לבדוק ומה כדאי לדעת לפני שממוכרים דירת ירושה בין אחים, כדי שהמכירה תהיה המשתלמת ביותר עבור כלל היורשים.
הצורך במכירת דירת ירושה בין אחים
כשאחים מקבלים בירושה דירה במשותף, אחד האתגרים המשפטיים והרגשיים המרכזיים שהם מתמודדים איתו הוא כיצד לחלק את הנכס. במקרים רבים לא ניתן או שאין רצון להחזיק בדירה יחד לאורך זמן, וכאן עולה השאלה – האם ניתן למכור את הדירה לאחד האחים? מה המשמעות מבחינת מיסוי? והאם ניתן לבצע את העסקה מבלי להיתקל בחיובי מס מיותרים?
הפתרון במצב של אחים שירשו יחדיו נכס, הוא עריכת הסכם בין יורשים. ההסכם נערך קודם לחלוקת העיזבון ומאפשר ליורשים לחלק חלוקה יעילה יותר מזו שנוצרת על פי דין / בצוואה. עם זאת, לניהול נכון של ההסכם חשיבות קריטית, במיוחד בהיבטי מס. כפי שנראה להלן, הפער בין עריכת הסכם נכון על ידי עורך דין מקרקעין לעריכת הסכם באופן שאינו מקצועי מספיק, יכול להגיע גם למאות אלפי שקלים בתשלום המס.
מכירה בתוך המשפחה – לא תמיד פטורה ממס
רבים סבורים כי כל עסקה בין אחים על דירה שהתקבלה בירושה פטורה ממס – אך זו טעות מסוכנת. החוק מבחין הבחנה ברורה בין עסקה שנעשית במסגרת חלוקת העיזבון, לבין עסקה רגילה בין יורשים לאחר שהירושה חולקה. ההבחנה הזו היא קריטית.
כאשר האח מקבל את הדירה במסגרת הסכם בין יורשים, כחלק מחלוקת נכסי העיזבון ובתנאי שאין תוספת תשלום חיצונית – הרי שלא מדובר במכירה לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולכן לא יחולו מס שבח ולא מס רכישה. לעומת זאת, אם האח משלם לאחיו סכום כסף נוסף מעבר לחלקו היחסי בעיזבון – אזי חלק זה נחשב לעסקת מכר, וחלים עליו מסים בהתאם.
המשמעות הכלכלית – מס שבח ומס רכישה במכירת דירת ירושה בין אחים
כאשר מועברת תמורה חיצונית – כלומר, כסף שמשולם על ידי אחד האחים כדי לרכוש את חלקם של שאר היורשים – עלול להיווצר חיוב במס שבח אצל האחים שמעבירים את זכויותיהם, וכן במס רכישה אצל האח הרוכש. חשוב לדעת שהחיוב לא חל על כל שווי הדירה – אלא רק על החלק שמעבר לחלק היחסי בעיזבון.
ניקח לדוגמה שלושה אחים שירשו דירה בשווי של שלושה מיליון שקלים. מעבר לכך, ירשו האחים מיליון וחצי שקלים. על כן, האח מוותר על חלקו בכספי העיזבון (חצי מיליון ₪) וכן משלם לכל אחד מאחיו עוד 750,000 ₪ שהוא מביא מהבית – מיליון וחצי השקלים שהביא מהבית הם אלו שייחשבו כמכר החייב במס רכישה/שבח. מיסוי מדויק במקרה כזה מחייב דיווח מלא לרשות המיסים במועדים הקבועים בחוק ותשלום מס בהתאם.
מעמד העברת הזכויות – גם מתנה חייבת בדיווח
לא בכל מקרה מועבר כסף – לעיתים מדובר בהעברת חלק מהדירה כמתנה, מתוך רצון לשמור על נכס במשפחה. גם כאן יש לבדוק את ההיבטים המיסויים. על פי חוק מיסוי מקרקעין, העברת דירה ללא תמורה בין אחים פטורה ממס שבח רק אם הדירה התקבלה בירושה מההורים. אחרת – תיחשב כעסקת מכר לכל דבר.
יחד עם זאת, גם כאשר ניתן פטור ממס שבח, עדיין קיימת חבות במס רכישה אצל מקבל המתנה – אם כי בשיעור מופחת של שליש ממס הרכישה הרגיל. את המס יש לשלם גם כאשר לא בוצעה כל תמורה כספית, והוא מבוסס על שווי שוק של הדירה או החלק המועבר. כמו כן, יש לקחת בחשבון אפשרויות לפטורים אחרים (דירה יחידה, נכה וכיוצ"ב)
כך, למשל, נניח כי הדירה היא דירתו השנייה של האח המקבל אותה. שווי החלק שקיבל מאחיו עומד על 2 מיליון שקלים. במצב דברים רגיל, היה עליו לשלם מס רכישה בסך 160,000 שקלים. לאור ההנחה הניתנת על קבלת דירה ללא תמורה מקרוב, האח יידרש לשלם שליש מהסכום, כלומר כ-53,333 שקלים בלבד.
קבלת הדירה – לא סוף פסוק מבחינת מיסוי
לעיתים קרובות, אחים שסיימו את העסקה ושילמו את המסים הנדרשים שואלים אותי: "אם בעתיד אמכור את הדירה – איפה זה פוגש אותי שוב?" והתשובה היא: בחישוב מס השבח. על פי החוק, כאשר אדם מקבל דירה בירושה או במתנה – הוא "נכנס לנעלי המוריש" מבחינת יום הרכישה ושווי הרכישה.
לכן, בעת מכירה עתידית, המס יחושב לפי ערך הדירה ויום רכישתה בידי ההורים – ולא לפי שווי הדירה במועד הירושה או קבלת המתנה. הדבר עלול לגרום לחבות מס לא קטנה – במיוחד אם ערך הנכס עלה משמעותית לאורך השנים. עם זאת, ניתן לבדוק אפשרויות לפטור נוסף במכירה עתידית, לדוגמה פטור לדירה יחידה.
רישום זכויות וטיפול משפטי נכון – חוסכים הרבה
אחד הדברים החשובים בעסקאות מסוג זה הוא טיפול משפטי יסודי – שכולל לא רק ניסוח הסכם נכון בין האחים, אלא גם דיווחים מדויקים לרשות המיסים, רישום בטאבו, ובדיקת כלל ההשלכות. פעמים רבות, עסקה נראית פשוטה – אך מסתירה מאחוריה מורכבויות מיסויות או זכויות שלא הוסדרו.
אבירם לב משרד עו"ד
כעורך דין מקרקעין, אני, עו"ד אבירם לב, שם דגש על תכנון מראש – בין אם מדובר בחלוקה הוגנת בין האחים, בדיקת אפשרויות הפטור, או הגנה על זכויות הרוכש לעתיד. הטיפול כולל גם הכנת טפסים לרשות המיסים, קבלת אישורים, וליווי מלא עד לסיום העסקה תוך צמצום חבות המס למינימום ההכרחי על פי חוק.
פנו אלינו לייעוץ מעמיק, ואני אלווה אתכם בדרך לקבלת החלטה מושכלת ויישומה באופן המיטבי.
