עומדים לקנות דירה? חשוב שתעשו זאת כמו שצריך. כעורך דין מקרקעין המלווה רוכשים באופן יום יומי, אני יודע עד כמה קריטית התנהלות נכונה של הרוכשים בשלב הבדיקות המקדמיות, המשא והמתן ותכנון המס. זאת, בין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן ובין אם ברכישת דירה יד שניה. על כן, להלן אציג בפניכם את העקרונות שחשוב להכיר לפני קניית דירה.
הבדלים בין רכישת דירה מקבלן לרכישת דירה מיד שנייה
חשוב להבין שהליך רכישת דירה אינו אחיד, והוא משתנה מהותית אם מדובר בדירה מקבלן או בדירה קיימת. דירה חדשה לרוב דורשת המתנה למסירה, מלווה במסמכים משפטיים מורכבים, וכוללת הוראות חוק ייחודיות.
לעומת זאת, רכישת דירה מיד שנייה לרוב מתבצעת בפרק זמן קצר יותר, אך כוללת לא מעט מוקשים – חריגות בנייה, שעבודים בטאבו, או ביצוע עסקאות סותרות. באחת העסקאות שליוותי, גילינו בדקה התשעים שהמוכר התחייב למכור את הדירה גם לקונה אחר – הודות לבדיקות שערכנו מראש, מנענו ממנה הסתבכות משפטית מיותרת והוצאות מיותרות.
הבדיקות המקדמיות שלא מדלגים עליהן
מסקנה חד משמעית שלי היא שבדיקות מקדימות טובות עושות הבדל של מאות אלפי שקלים. לא ניתן להסתמך רק על דברי המוכר או הקבלן – יש לבצע בדיקת נסח טאבו, לבדוק האם יש עיקולים, התחייבויות לטובת צד שלישי, מצב רישום זכויות או ייפוי כוח בלתי חוזר קודם. חשוב לבדוק גם את התאמה להיתר הבניה, את היתר השימוש, ואת זכויות הבנייה הקיימות.
אני שם לב לכך שלא אחת רוכשים מקדישים יותר אנרגיות לבדיקות מקדמיות של רכב או אפילו של מחשב חדש, בהשוואה לבדיקות המקדמיות שהם מקדישים לקניית דירה. כמובן שמדובר בהתנהלות אבסורדית, לאור היקפי העסקאות. לכן, אני ממליץ לכם שלא לוותר בשום פנים על הבדיקות המקדמיות הבאות:
- נסח טאבו – צריך לבחון האם הנסח "נקי" ללא הערות לטובת צדדים שלישיים
- בדיקת היתרי בנייה – לוודא התאמה בין הבנוי בפועל למאושר בהיתר הבניה
- בדיקת מצב המשכנתא של המוכרים לתכנון התשלומים
- בדיקת תקנון הבית המשותף (הבניין) בו מצויה הדירה
- בדיקת חבות המס הצפויה והיכולת לתכנן את העסקה באופן שיפחית את תשלום המס כחוק
- ביצוע בדק בית על ידי בודק מוסמך לאיתור ליקויים ותקלות שלא ניתן לאתר בעין בלתי מזוינת
רכישת דירה מקבלן – כך תגנו על הכסף שלכם
בעסקאות מקבלן, אחת מהסוגיות המרכזיות היא קבלת בטוחות ראויות לכסף שלכם, בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). הבטוחה נועדה להבטיח את כספכם, גם אם הקבלן נקלע לקשיים. היו מקרים שבהם רוכשים שילמו סכומים גבוהים בלי לקבל ערבות, ונותרו ללא מענה כשנתקלו בקבלן שנכנס להקפאת הליכים.
במשרדנו אנחנו לא מתפשרים – לא נחתם חוזה, ולא מועבר שקל – עד שלא ניתנה הבטוחה החוקית הנדרשת. מעבר לכך, אנו בודקים את תנאי הבטוחה עצמה – תוקף, חריגים, וזהות הגוף המבטח.
מעבר לכך, ברכישת דירה מקבלן אנו מוודאים תמיד שחוזה המכר עומד בהוראות חוק המכר. באופן תדיר אנו נתקלים בחוזים המתנים על חובת הפיצויים של המוכר במקרה של עיכוב במכירה, מצמידים למעלה מ-40% ממחיר הדירה למדד או גובים שכר טרחה עבור עורך הדין שלהם באופן החורג ממגבלות החוק. עורך דין מקרקעין מטעמכם ידאג לאתר הוראות לא חוקיות שכאלו ולדאוג לביטולן, במקום שתריבו עליהן לאחר מכן בבית המשפט.
ניהול מו"מ אל מול המוכרים
בין אם מדובר ברכישת דירה יד 2 ובין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן, חשוב לנהל מו"מ נכון ומקצועי אל מול המוכרים, שיגן על האינטרסים שלכם בעסקה. ניסיון ארוך שנים בתחום לימד אותנו כי לעיתים מילה או שתיים באחד מסעיפי החוזה יכולים להשפיע על כדאיות העסקה בכללותה, לכאן או לכאן. משכך, אני אמליץ לכם בחום שלא לחתום על חוזה מכר דירה מבלי שעבר עליו עורך דין מטעמכם. כך תוכלו לדעת כי החוזה אכן מגן על הזכויות שלכם ולא פוגע בהן חלילה.
אני רוצה לספר לכם על זוג שבאו אליי לא מזמן לאחר שמצאו דירה שמצאה חן בעיניהם. שוחחתי עם עורך הדין של המוכרים והוא העביר לי טיוטת חוזה מכר. מעבר פשוט על החוזה הבהיר לי שהרכישה כרוכה בלא מעט סיכונים הנוגעים לאפשרות רישום הזכויות על שמם בטאבו עקב קיומם של נושים של המוכרים. בשל כך, המלצתי למוכרים לסגת מהעסקה. הם הקשיבו לעצתי, וזמן קצר לאחר מכן מצאו דירה בטוחה ומשתלמת יותר.
רישום זכויות ותשלום המס
אני רוצה להבהיר נקודה חשובה – קניית דירה לא נגמרת בחתימה על החוזה ואפילו לא במסירת המפתח. העסקה נגמרת ברישום הזכויות בנכס בטאבו על שם הקונה. על כן, גם הליווי המשפטי צריך להימשך עד להשלמת הרישום. לעיתים, עלולות לצוץ בעיות שונות אל מול רשם המקרקעין וגם כאן נדרשת הבנה מדויקת של הדין כדי שניתן יהיה להשלים את הרישום בפשטות וביעילות.
מעבר לכך, כפי שכבר ציינתי לעיל, יש לתכנן את העסקה באופן שיפחית את תשלום המס למינימום ההכרחי. כידוע, קניית דירה גוררת חיוב בתשלום מס רכישה. שיעורי המס משתנים בהתאם לשאלה אם מדובר בדירה יחידה או בדירה שנייה וכן במחיר הדירה. בעזרת תכנון נכון מראש, ניתן יהיה בהחלט להפחית את תשלומי המס בהתאם לחוק.
זאת ועוד, לאחר תכנון המס יש לדווח על העסקה לרשויות המס ולשלם בהתאם להוראות החוק. איחור בדיווח או בתשלום עלול לגרור קנסות כבדים ולהכביד עליכם ברכישת הדירה.
אבירם לב משרד עו"ד
אם אתם בהליכי רכישת דירה או חושבים לעשות את הצעד הזה, אני, עו"ד אבירם לב, מזמין אתכם לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מדויק לצרכים שלכם. במסגרת כך, אנו מציעים:
- בדיקות מקדמיות מעמיקות לפני חתימה
- ניהול מו"מ לשיפור תנאי החוזה
- בדיקת מנגנוני הצמדה וערבות
- תכנון מס הרכישה, דיווחים לרשויות ורישום זכויות
- ליווי עד למסירת הדירה וקבלת טופס 4
פנו אלינו, והצטרפו לכלל לקוחותינו המרוצים שכבר נהנו משירותנו בתחום.
