כעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, אני פוגש לא מעט לקוחות השוקלים להעניק דירה במתנה לילדיהם או לבני משפחה אחרים. מניסיוני, מרבית הפונים אינם מודעים למורכבות המשפטית הכרוכה בהענקת דירה במתנה ולהשלכותיה המשמעותיות. להלן אסביר אודות ההיבטים המשפטיים של העברת דירה במתנה, על השלכות המס והרישום, וכן על השיקולים המשפחתיים שיש לקחת בחשבון.
המשמעות המשפטית של דירה במתנה
אפתח בכך שהעברת דירה במתנה מוגדרת בחוק כהעברת זכויות במקרקעין. המשמעות היא שעל אף שלא משולם כסף עבור הדירה, מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, הכפופה לדיני המקרקעין ולחוקי המס.
בניגוד למתנות אחרות, מתנת מקרקעין אינה מושלמת ברגע הענקתה או בחתימה על הסכם המתנה. על פי חוק המקרקעין, עסקה במקרקעין מושלמת רק עם רישומה בפנקס המקרקעין (טאבו). ללא רישום, קיימת רק התחייבות לעשות עסקה ולא עסקה גמורה.
לפני כשנה הגיעה למשרדי משפחה שבה האב חתם על הסכם להעביר דירה במתנה לבתו, אך הם דחו את הרישום בטאבו בשל "סרבול בירוקרטי". בינתיים האב נקלע לחובות שלא היו לו במועד החתימה על ההסכם, ונושיו ביקשו להטיל עיקול על הדירה. התערבתי מיד בהליך, הזדרזנו להשלים את הרישום בטאבו, והצגנו את הסכם המתנה החתום לבית המשפט כהוכחה להתחייבות שקדמה לחובות. בזכות פעולה מהירה הצלחנו למנוע את העיקול ולהבטיח את זכויותיה של הבת בדירה.
היבטי מיסוי בהעברת דירה במתנה
כפי שכתבתי, העברת דירה במתנה נחשבת לעסקת מקרקעין. לעיתים, היא אף חייבת במס.
להלן אפרט אודות חובות המס לנותן המתנה ומקבלה:
מס שבח
בעת העברת דירה במתנה, נותן המתנה עשוי להיות חייב במס שבח, שמחושב לפי ההפרש בין מחיר הרכישה המקורי לבין שווי השוק של הדירה במועד ההעברה. עם זאת, סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח במקרה של העברה ללא תמורה לקרוב משפחה.
"קרוב" לעניין זה מוגדר כבן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן הזוג, ובן זוגו של כל אחד מאלה. כמו כן, אח או אחות נחשבים "קרוב" לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.
הפטור ממס שבח חל רק על העברה שהיא ללא תמורה באופן מוחלט. אם המקבל לוקח על עצמו חוב כלשהו (כגון משכנתא), הדבר עשוי להיחשב כתמורה חלקית, ואז הפטור יחול רק על החלק שניתן ללא תמורה. כמו כן, ישנם שיקולי מס שבח שיש לקחת בחשבון כפי שיפורט בהמשך.
מס רכישה
מקבל הדירה במתנה חייב בתשלום מס רכישה מלא. עם זאת, אם מדובר בהעברת דירה במתנה לקרוב, חבות המס תהיה בשיעור מופחת. על פי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין, במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש (1/3) ממס הרכישה הרגיל. יש לשים לב שאם מקבל המתנה אינו בעל דירה וזוהי נחשבת דירתו היחידה, יהיה זכאי מקבל המתנה למדרגות מס רכישה של דירה יחידה (כמובן שככל ויחול מס כלשהו הוא יהיה בשיעור של שליש מאחר ומדובר בהעברה ללא תמורה לקרוב).
במקרה של העברת דירה לבן זוג, קיים פטור מיוחד: תקנה 21 קובעת כי מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן זוג המתגורר יחד עם המוכר בדירה, פטורה לחלוטין ממס רכישה.
מגבלות על מכירה עתידית של דירה שהתקבלה במתנה
נקודה קריטית שחשוב להבין היא שדירה שהתקבלה במתנה כפופה למגבלות מכירה אם ברצונכם למכור אותה בפטור ממס. על פי סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין, מי שקיבל דירה במתנה לא יוכל למכור אותה בפטור ממס שבח עד שיחלפו:
- 4 שנים ממועד קבלת הדירה, אם הדירה לא שימשה למגוריו
- 3 שנים ממועד תחילת המגורים בדירה, אם הדירה שימשה למגוריו
אם מקבל המתנה היה מתחת לגיל 18 בעת קבלת הדירה, מניין השנים מתחיל רק מגיל 18.
לאחרונה ליוויתי זוג צעיר שקיבל דירה במתנה מהוריהם וביקש למכור אותה כעבור שנתיים כדי לרכוש דירה גדולה יותר. במקום לנסות למכור מיד, יעצתי להם לחכות שנתיים נוספות לתום תקופת ההמתנה הנדרשת, ובינתיים להשכיר את הדירה. ההכנסה מהשכירות סייעה להם לחסוך את ההון הנדרש לדירה החדשה, ולאחר שנה הם מכרו את הדירה בפטור ממס שבח וחסכו כ-150,000 ₪.
תהליך רישום דירה במתנה בטאבו
הליך העברת דירה במתנה והשלמת הרישום כולל את השלבים הבאים:
- עריכת הסכם מתנה – הסכם משפטי המפרט את פרטי הנכס, הצדדים, וההצהרה כי הנכס ניתן ללא תמורה.
- קבלת אישורי מסים – לפני רישום בטאבו יש לקבל אישורים ממיסוי מקרקעין על תשלום או פטור ממס שבח ומס רכישה, וכן אישור מהרשות המקומית על היעדר חובות ארנונה.
- הגשת בקשה לרישום בטאבו – יש להגיש בקשה לרישום העברה ללשכת רישום המקרקעין בצירוף כל המסמכים הנדרשים.
גם אם הליך הרישום נראה מסורבל, אל תדחו אותו. רישום מהיר מגן על זכויות מקבל המתנה ומונע סיבוכים בעתיד. במשרדי, אנו מטפלים באופן יעיל בכל הליכי הרישום בטאבו ומסייעים ללקוחותינו להתמודד עם הבירוקרטיה באופן מקצועי.
משרד עו"ד אבירם לב
במשרדנו, המתמחה בדיני מקרקעין ותכנון עסקאות בהיבטי מס, אנו מלווים משפחות רבות בתהליך העברת נכסים בין הדורות. אנו מציעים תכנון משפטי ומיסויי מקיף, החל משלב ההחלטה הראשונית, דרך עריכת הסכם המתנה, והשלמת הרישום בטאבו.
אני, עו"ד אבירם לב, מאמין כי העברת דירה במתנה היא החלטה משמעותית המחייבת ראייה כוללת של ההיבטים המשפטיים, המיסויים והמשפחתיים. פנו אלינו לייעוץ מעמיק, ואני אלווה אתכם בדרך לקבלת החלטה מושכלת ויישומה באופן המיטבי.
