רכישת דירה מקבלן היא אחת העסקאות המשמעותיות בחייו של אדם. מעבר למחיר הדירה עצמה, רוכשים נדרשים לשלם הוצאות נלוות שונות, ובכללן שכר טרחת עורך דין. כעורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן, אני נחשף לכך שרוכשי דירות רבים נדרשים לשלם לקבלן שכר טרחת עו"ד מעבר למותר בחוק. להלן אסביר את המסגרת החוקית, אציג את שינויי החקיקה המשמעותיים בתחום, ואדגיש את חשיבות הייצוג העצמאי בעסקאות לקניית דירה מקבלן.
חשיבות הגבלת שכר טרחת עורך הדין בקניית דירה מקבלן
אני אספר לכם כי בעבר, שוק שכר הטרחה לעורכי דין בעסקאות קניית דירה מקבלן היה פרוץ. קבלנים ויזמים נהגו לגבות מהרוכשים שכר טרחה בשיעור של עד 2% משווי העסקה, מה שהוביל לתשלומים מופרזים. בעסקה טיפוסית של דירה ב-2 מיליון שקלים, נאלצו הרוכשים לשלם 40,000 שקלים רק עבור שכר טרחת עורך הדין של הקבלן.
לשמחת הרוכשים, המחוקק התערב בסוגיה זו, ובעשור הקודם תוקן חוק המכר (דירות) באופן שהגביל את שכר הטרחה המקסימלי שקבלן רשאי לגבות מקונה. כיום, סעיף 6ג' לחוק קובע תקרה של 5,000 שקלים בלבד (או 0.5% משווי הדירה בעסקאות בהן מחיר הדירה נמוך מ-1 מיליון שקלים). לאחר הצמדה למדד ולאור תקנות המכר (דירות), סכום זה עומד כיום על 5,770.77 ₪ + מע"מ בשיעור 18%.
מוקש לפניך: ההגבלה החוקית על שכר טרחה לעו"ד מטעם הקבלן מוגבלת לעסקאות בהן מחיר הדירה אינו עולה על 4,643,750 ₪. אם מחיר הדירה עולה על סכום זה, לא יחולו מגבלות חוק המכר על שכר הטרחה שניתן לגבות עבור עורך הדין של הקבלן.
שירותים משפטיים נוספים וחוקיות התשלום עבורם
חשוב להבין כי הגבלת שכר הטרחה ל-5,770 שקלים חלה רק על השירותים הבסיסיים הקשורים לרישום הזכויות. הקבלן רשאי לגבות תשלומים נוספים עבור שירותים ספציפיים כגון:
- אגרות רישום במרשם המקרקעין
- רישום משכנתה
- רישום הערת אזהרה
- רישום בית משותף
- הכנת תקנון מיוחד לבית המשותף
שימו לב – גם התשלומים הנוספים הללו כפופים להגבלות ותקרות. קבלנים עלולים לנצל את חוסר הידע של רוכשים ולדרוש סכומים גבוהים יותר. ודאו, בעזרת עו"ד מקרקעין, כי הסכומים שנגבים מכם עומדים במגבלות החוק והתקנות.
באחד התיקים שטיפלתי בהם, זוג צעיר שרכש דירה שילם 12,000 ₪ עבור "שירותים משפטיים" לעורך הדין של הקבלן. בדיקה שערכנו העלתה כי 6,230 ₪ נגבו ביתר, שכן כללו שירותים בסיסיים שאמורים להיכלל בתקרת 5,770 השקלים. הגשנו תביעה קטנה והסכום הוחזר במלואו.
עורך דין עבור הקבלן או עבורכם? החשיבות של ייצוג עצמאי
נקודה קריטית שיש להבין בעיני היא: עורך הדין של הקבלן מייצג את האינטרסים של הקבלן, לא שלכם. אמנם הוא מחויב להגינות בסיסית ולעמידה בכללי האתיקה, אך תפקידו העיקרי הוא להגן על הקבלן.
לכן, מומלץ בחום לשכור שירותיו של עורך דין מקרקעין עצמאי שייצג את האינטרסים שלכם בלבד. עורך דין מטעמכם יוכל:
- לבדוק את חוזה הרכישה ולזהות סעיפים בעייתיים
- לוודא שהבטוחות שניתנות לכם עומדות בדרישות החוק
- לבחון את המפרט הטכני ולהשוות אותו לסטנדרטים בשוק
- לוודא שהתשלומים והעלויות הנלוות סבירים וחוקיים
- לייעץ לכם לגבי לוח התשלומים והצמדות למדד
מניסיוני, לקוחות שהגיעו עם עורך דין עצמאי לחתימה על חוזה עם קבלן הצליחו להשיג תנאים משופרים בהיבטים שונים: לוח תשלומים נוח יותר, הפחתה בהצמדות למדד, וערבויות בנקאיות איתנות יותר. במקרה אחד, הצלחנו לחסוך ללקוח כ-80,000 שקלים רק על ידי הסרת סעיף הצמדה בעייתי שהיה "מוסווה" בחוזה המקורי.
אבירם לב עו"ד מקרקעין
קונים דירה מקבלן? פנו אליי ואדאג לשמור על האינטרסים שלכם בעסקה. אני, עו"ד אבירם לב, מלווה רוכשי דירות מקבלן מזה שנים ויודע כיצד להבטיח את טובתם בעסקה. ניסיוני הרב בעבודה עם קבלנים לימד אותי כיצד להגן על לקוחותיי ולמנוע התנהלות כוחנית מצד הקבלנים שתפגע בהם. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית וזכו לשירותים הטובים בתחום.
שאלות ותשובות
האם קבלן רשאי לגבות שכר טרחה עבור עו"ד מטעמו בקניית דירה?
כן. הקבלן רשאי לגבות שכר טרחה. ואולם, אם בעבר לא היו מגבלות על שכר הטרחה, כיום לא ניתן יהיה לגבות סכום העולה על 5,770 ₪. עוד נציין כי על התשלום להתבצע ישירות לעורך הדין ולא דרך הקבלן.
האם אני חייב לשלם שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן אם יש לי עורך דין משלי?
כן. גם אם שכרתם עורך דין עצמאי, אתם עדיין מחויבים לשלם את שכר הטרחה המוגבל לעורך הדין של הקבלן. זאת מכיוון שעורך הדין של הקבלן מבצע פעולות מסוימות עבור העסקה, כגון רישום הזכויות, שרק הוא יכול לבצע כנציג המוכר. התשלום לעורך הדין העצמאי שלכם הוא תשלום נוסף שמטרתו להגן על האינטרסים שלכם בלבד.
מה קורה אם הקבלן גובה שכר טרחה מעבר למותר בחוק?
אם הקבלן דורש שכר טרחה העולה על 5,770 ₪ + מע"מ עבור השירותים הבסיסיים, זוהי גבייה שלא כדין. במקרה כזה, מומלץ להשיג את מלוא המידע בכתב, להתייעץ עם עורך דין עצמאי, ואם אכן מדובר בחריגה מהחוק, ניתן לפנות אל הקבלן בדרישה שישנה את החוזה. אם יסרב, נגיש תביעה כנגדו.
האם תשלום שכר הטרחה נכלל במחיר הדירה?
לא. שכר הטרחה לעורך דין הקבלן הוא תשלום נפרד ממחיר הדירה עצמה. חשוב לוודא שהחוזה מפריד בין מחיר הדירה לבין ההוצאות הנלוות, כולל שכר טרחת עורך דין. הפרדה זו משמעותית גם לצורך חישוב מס רכישה, שכן מס הרכישה מחושב על מחיר הדירה בלבד, ללא ההוצאות הנלוות.
