רכישת דירה מקבלן

כמי שעוסק בדיני מקרקעין באופן יום יומי, אני מבחין בבלבול וחוסר בהירות באשר להבדלים שבין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה יד 2. על כן, כתבתי עבורכם מאמר זה, במטרה להציג את כל המידע החשוב הנוגע לרכישת דירה מקבלן. אני בטוח כי לאחר קריאת המאמר תהיה לכם הבנה שלמה ומקיפה יותר בנושא.

רכישת דירה מקבלן על הנייר

אני רוצה לפתוח מההבדל המשמעותי ביותר שבין רכישת דירה מקבלן לרכישת דירה יד 2. כאשר אתם קונים דירה יד 2, על פי רוב, תוכלו להיכנס אליה באופן מידי. הדירה תהיה ראויה ומוכנה למגורים כבר במועד החתימה על החוזה.

לעומת זאת, במרבית המקרים, ברכישת דירה מקבלן החתימה על החוזה קורית חודשים רבים לפני מועד השלמת הבניה ומסירת הדירה לקונים. לעיתים, הדירה נרכשת על הנייר לחלוטין, כלומר בשלב התכנון ועוד לפני תחילת העבודות. במקרים אחרים, הרכישה סמוכה לאכלוס כאשר מרבית הבניין כבר בנויה.

ברכישת דירה על הנייר, או במהלך העבודות, טמון סיכון מסוים. ישנו חשש כי הקבלן לא יצליח להשלים את העבודות ואתם לא תקבלו את הדירה במועדה. להלן אציג לכם את המנגנונים שנועדו להתמודדות עם סיכון זה.

עוד קודם לכן אקדים ואומר כי כדי להתמודד עם הסיכונים כמו שצריך, עליכם להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין מומחה ומנוסה. עורך הדין יסייע לכם לצפות את הסיכונים האפשריים ולהתמודד עימם בצורה המיטבית, בהתאם לנסיבות הרכישה שלכם.

עורך דין אבירם לב מסביר מה ההבדל בין רכישת דירה יד שנייה לבין רכישת דירה מקבלן:

הבטחת השקעות ברכישת דירה מקבלן

לא רק אתם חוששים מכך שהקבלן יפשוט רגל ולא ישלים את עבודתו. גם המחוקק חשש מכך, ועל כן נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). חוק זה יוצר מנגנונים להבטחת השקעותיהם של הרוכשים. על פי החוק, הקבלן לא יוכל לגבות יותר מ-7% מהתמורה עבור הדירה, עד שיבטיח את השקעות הרוכשים באחד מהאופנים שלהלן:

• העמדת ערבות בנקאית לרוכשי הדירות מהקבלן

• ביטוח השקעות הרוכשים בפוליסת ביטוח חוץ בנקאית

• רישום משכנתא לטובתם של הקונים או לטובת חברת נאמנות מוסכמת

• רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הקונים

• רישום זכויות המקרקעין על שמם של הרוכשים בטאבו

אני רוצה להדגיש כי 5 החלופות המוצגות אינן שוות זו לזו באיכותן. פוליסה בנקאית ופוליסת ביטוח פרטית מבטיחות את השקעות הרוכשים באופן מלא. אם רכשתם דירה מקבלן והקבלן הבטיח את השקעותיכם באמצעות פוליסת ביטוח פרטית או ערבות בנקאית, תוכלו לדעת שכלל כספיכם יושב אליכם במידת הצורך. ביטחון שכזה לא תוכלו לקבל מיתר הדרכים להבטחת ההשקעות, המעניקות זכויות בנכס אך לא כסף ממשי.

על כן, וכדי למנוע מצב בו הבטחת ההשקעות שלכם לא תעמוד בהלימה לסך התשלומים שלכם על הנכס, תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) קובעות כלל, לפיו מי שהשקעותיו לא בוטחו בפוליסה פרטית או בערבות בנקאית, ישלמו לקבלן בהתאם לקצב התקדמות הבניה.

תקנות המכר מפרטות, בטבלה מסודרת, איזה אחוז מהמחיר ניתן לגבות כנגד כל התקדמות בבניה. הקבלן לא יוכל לגבות תשלומים מעבר לקצב ההתקדמות שלו, ככל שלא יעמיד ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח חיצונית.

ברצוני לספר לכם על תיק בו טיפלתי לא מכבר. באותו מקרה הגיעו אליי מספר רוכשים אשר רכשו דירות מקבלן מוכר ביישוב באזור המרכז. אותו קבלן דרש מהם לשלם 20% מהתמורה במועד החתימה במקביל לרישום הערת אזהרה לטובתם על הנכס, ו-20% נוספים חודשיים לאחר מכן. אותם רוכשים חתמו על החוזה, אשר כלל נספח תשלומים, אך כעבור חודשיים התנגדו לתשלום שכן לא חלה כל התקדמות בעבודות עצמן.

טענתו המרכזית של הקבלן הייתה כי מאחר שהרוכשים חתמו על החוזה ונספח התשלומים, הם מחויבים לתשלום גם אם הוא כעת לא מוצא חן בעיניהם. ואולם, העמדתי את הקבלן על טעותו הבסיסית, שכן תקנה 1 לתקנות המכר קובעת מפורשות כי הוראותיה גוברות על חזה המכר עצמו. משכך, אין כל תוקף לחתימתם של רוכשי הדירות מהקבלן על החוזה, כל אימת שהוא נוגד את הקבוע בחוק.

ואכן, הקבלן קיבל את דברינו וחזר בו מדרישת התשלום. ואמנם, ניצלתי את ההזדמנות שנפתחה למשא ומתן מחודש אל מול הקבלן. הודות לכך, השגתי לרוכשים שהיו מיוצגים על ידי ערבות בנקאית להשקעותיהם שאפשרה להם להיצמד ללוח התשלומים המקורי מחד, ולהיות שקטים לגבי כספיהם מאידך.

איחור במסירת דירה מקבלן

מה קורה כאשר נוצר איחור במסירת דירה מקבלן? לא אחת קבלנים מתעכבים בעבודותיהם וגורמים לעיכוב ניכר במסירת הדירה. אם העיכוב נובע מסיבות שאינן תלויות כלל בקבלן ועולות לכדי אונס או סיכול  כהגדרתם בחוק החוזים, הוא לא יחויב בפיצוי עבור העיכוב במסירה. בשאר המקרים, הקבלן יהיה חייב לפצות אתכם על כל עיכוב במסירה העולה על חודש ימים.

שיעור הפיצוי נקבע בהתאם לשווי השוק של הדירה אם הייתה מושכרת, וכפונקציה של משך העיכוב. על עיכוב של חודש לא תהיו זכאים לפיצוי, על עיכוב של חודש עד 4 חודשים, תקבלו פיצוי בשווי דמי השכירות המקובלים. על עיכוב של 5-11 חודשים, תזכו לפיצוי מוגדל של 125% משכר הדירה. אם העיכוב עולה על 11 חודשים, הפיצוי יאמיר ל-150% מדמי שכר הדירה המקובלים.

רכישת דירה מקבלן – האם הדירה תואמת למפרט?

חוק נוסף המסדיר את דיני רכישת דירה מקבלן הוא חוק המכר (דירות). על פי חוק זה, על הקבלן להציג לרוכשי הדירות מפרט המתאר את התמורה הצפויה בעסקה. הקבלן יחויב בתיקון ליקויים ואי התאמות בין המפרט לבין הדירה שהתקבלה בפועל, או למצער בפיצוי הקונים עבור עלות התיקונים.

על כן, אני ממליץ לכם לערוך בדק בית לדירה לפני הכניסה אליה. בדק הבית, בעזרת בודק מוסמך, יאפשר לכם לוודא כי הדירה אכן תואמת את המפרט ואין בה ליקויים נסתרים או גלויים כלשהם. חשוב לי לציין כי דו"ח בדק הבית מהווה עדות מומחה קבילה שתוכל גם לשמש אותנו בהליכים משפטיים כנגד הקבלן, ככל שהדבר יידרש חלילה.

הגבלת שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה מקבלן

אם רכשתם דירה מקבלן, אני מניח שחשתם את מורת הרוח על כך שאתם נדרשים לממן הוצאות משפטיות גם עבור הקבלן. ואולם, חשוב לדעת כי המחוקק מגביל את סך ההוצאות המשפטיות שהקבלן יוכל לגבות מכם.

על פי חוק, הקבלן יוכל לגבות מכל רוכש הדירה עד לסכום המקסימלי הקבוע בחוק (שמתעדכן כל שנה) ועומד נכון למועד כתיבת שורות אלו לכל היותר 5,374 שקלים בתוספת מע"מ או 0.5% לפי הנמוך, עבור הוצאות משפטיות. אני אציין כי סכום זה אינו כולל תשלומי אגרות ועמלות שונות עבור ביצוע פעולות משפטיות, דוגמת רישום זכויות הקונה ועוד.

אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין

מעוניינים לקנות דירה מקבלן? רוצים לעשות זאת כמו שצריך מבחינה משפטית? מוזמנים ליצור קשר לייעוץ משפטי מקיף בתחום. אני, עו"ד אבירם לב, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. לאורך השנים ליוויתי אינספור רוכשי דירות מקבלנים תוך שמירה על האינטרסים של הקונים לכל אורך הדרך. צרו קשר, והצטרפו לשורת לקוחותיי המרוצים.

שאלות ותשובות