במסגרת עיסוקי כעורך דין מקרקעין, אני מלווה רוכשי דירות ברכישת דירה יד שנייה. לרכישת דירה יד שנייה מאפיינים ייחודיים ביחס לרכישת דירה מקבלן שיש לקחת בחשבון. במאמר זה אציג לכם מאפיינים אלו, כדי שלא תיפלו חלילה בבורות משפטיים לאורך הליך הרכישה.
רכישת דירה יד שנייה – ממי אתם קונים את הנכס
אם רכשתם רכב יד שנייה, אני בטוח שמצאתם את עצמכם חושבים האם המוכר אמין מספיק, האם הרכב שהוא מוכר לכם הוא במצב תקין או שמא הוא סובל מפגמים נסתרים וקינן בכם החשש שהעסקה סובלת מפגמים כלשהם שאתם לא מודעים אליהם. כך בדיוק, כאשר מתגלים ליקויי בנייה, חשוב לפנות אל עורך דין ליקויי בניה שידע להגן על זכויותיכם. בכל הנוגע לתהליכי רכישה מורכבים ותחום ההתחדשות העירונית, תהליכים רבים דורשים גם את שירותיו של עורך דין ייפוי כוח מתמשך שיכול לייעץ בצורה מקצועית, במיוחד כשמדובר במקרים בהם נדרש ייפוי כוח מתמשך על זכויות הנכס.
הסיבה לאותן תחושות ברורה למדי – אתם רוכשים מוצר לא זול בכלל, ממוכר שאינכם מכירים וכלל לא בטוח שתוכלו לחזור אליו אם יצוצו תקלות למיניהן, ורמת האמון שאתם נותנים במוכר ובטכנולוגיה מוגבלת. על כן, אתם חוששים חששות טבעיים לחלוטין באשר לפגמים במוצר אותו אתם רוכשים.
התחושות הללו צריכות להופיע, עשרת מונים, כאשר אתם רוכשים דירה יד שנייה. גם כאן, על פי רוב, אתם לא מכירים את המוכרים ולא יודעים מה הם מסתירים על הנכס. מחירו של הנכס יקר לאין ערוך בהשוואה לרכב, יקר ככל שיהיה. והבית עצמו – הגם שנראה כי מדובר ב-4 קירות ותו לא, הוא מכונה טכנולוגית של ממש, הכוללת תשתיות מורכבות וקונסטרוקציות בנייה משמעותיות, שאתם שמים בהן את מבטחכם באופן מלא.
ובכל זאת, לא אחת, קונים עורכים בדיקות משמעותיות הרבה יותר לפני רכישת רכב, או אפילו טלפון סלולרי יד שניה, מאשר הבדיקות שהם עורכים לפני רכישת דירה יד שנייה. בדיוק לשם כך אני כותב לכם כאן – כדי לעורר את תשומת ליבכם לצורך בעריכת בדיקות מקדמיות גם לפני רכישת דירה יד שנייה ולהכווין אתכם כיצד לבצע בדיקות אלו.
נסח טאבו
הבדיקה המקדמית הראשונה שחשוב לערוך לפני רכישת דירה יד שנייה, היא הוצאת נסח טאבו של הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש. את נסח הטאבו תוציאו בעזרת עורך דין מקרקעין שלכם, אשר יוכל להפיק את נסח הטאבו באופן מקוון בעלות של 17 שקלים בלבד (נכון להיום, הסכום מתעדכן משנה לשנה).
נסח הטאבו מהווה תעודת זהות עבור הנכס בו אתם מתעניינים. דרך נסח הטאבו תוכלו ללמוד על סטטוס הזכויות בנכס. כך, תוכלו לוודא כי מי שמציג את עצמו כמוכר של הנכס הוא אכן הבעלים הבלעדי של הנכס והוא כשיר למכור לכם אותו. לא אחת ייצגתי לקוחות שהתחילו בהליך רכישה, הוצאנו נסח טאבו של הנכס, גילינו כי קיימים בעלים נוספים של הנכס והתמודדנו עם העניין. ואולם, מבלי להוציא את נסח הטאבו, כלל לא היינו מודעים לדבר.
מעבר לכך, נסח הטאבו מאפשר לכם לאתר שעבודים ועיקולים המוטלים על הנכס. אתם תרצו לרכוש את הדירה, כמובן, כשהיא נקיה מכל עיקול או שיעבוד. עיון בנסח הטאבו מאפשר לכם לוודא זאת ולפעול בהתאם אם יתברר כי מוטלים על הנכס שעבודים ועיקולים כלשהם.
כמו כן, בנסח הטאבו יופיעו הערות אזהרה הרשומות על הנכס. הערת אזהרה נרשמת לאחר התחייבות לעשות עסקה ולפני רישומה של העסקה בטאבו. כל עוד רשומה הערת האזהרה על הדירה, לא ניתן יהיה לבצע עסקאות סותרות בנכס. על כן, חשוב מאוד לברר כי לא רשומות הערות אזהרה מגבילות כלשהן על הנכס לפני רכישתו.
דרך נסח הטאבו, נוכל גם לאתר חריגות בנייה בנכס. קניית דירה עם חריגות בנייה היא עסק מורכב שכלל לא בטוח שכדאי להיכנס אליו. על כל פנים, אני ממליץ לכם בחום לעיין בנסח הטאבו ולוודא האם קיימות חריגות בניה בדירה יד שנייה בה אתם מתעניינים, וככל שקיימות כאלו – התייעצו עם עורך הדין שלכם כיצד להתמודד עימן.
טיפ זהב – תיק הבית המשותף
אני אציין שבבניינים, בניגוד לבתים פרטיים, לא כדאי להסתמך על נסח הטאבו בלבד. יש להזמין גם את תיק הבית המשותף, בו ניתן למצוא פירוט אודות החלוקה הפנימית של הדירות, הצמדות וכן הלאה. אני באופן תדיר מזמין מהרשויות המקומיות גם את תיק הבית המשותף כדי להבין במדויק מהן גבולות הגזרה בבניין וכדי לתת הכשר משפטי לעסקה.
עיון ברשם המשכונות
בתור עורך דין מקרקעין המלווה רוכשי דירות יד שנייה, אני מעיין לא רק בנסח הטאבו אלא גם ברשם המשכונות. אצל רשם המשכונות אוודא כי לא חלים כל משכונות על הדירה ונכסיה, מלבד המשכנתא שתופיע בטאבו עצמו. אני אדגיש כי נתקלתי בעורכי דין שאינם מקצועיים דיים אשר לא ערכו את הבדיקות הנדרשות ברשם המשכונות לפני ביצוע העסקה, וכתוצאה מכך הסבו ללקוחותיהם נזקים כלכליים משמעותיים.
עיון בתקנון הבניין
אני מניח שאתם יודעים שבעלי הבניין יכולים להסכים ביניהם על תקנון לבניין. ככל שהתקנון יירשם בטאבו, יהיה לו תוקף מחייב גם כלפי דיירים עתידיים שיגיעו לבניין. התקנון יכול לעסוק באופן קבלת החלטות בבניין, חלוקת התשלום בין הדיירים על הוצאות שוטפות, הצמדת רכוש משותף לדירות ספציפיות ועוד.
על כן, ברכישת דירה יד שנייה בבניין, חשוב מאוד לעיין בתקנון הבניין לפני רכישת הדירה. אחרת, אתם עלולים למצוא את עצמכם כלואים בסבך משפטי שכלל לא ידעתם עליו.
בדק בית לדירה יד שנייה
עד עתה עסקתי בבדיקות משפטיות הנוגעות לסטטוס המשפטי של הנכס – מצב הבעלות בו, עסקאות סותרות, היתרי בניה, משכונות ושעבודים וכן הלאה. כעת, ברצוני לגעת במאפיינים הפיזיים של הנכס, באמצעות עריכת בדק בית לדירה יד שנייה לפני רכישתה.
כשאתם קונים בית אתם רואים, בעין בלתי מזוינת, את המעטפת החיצונית של הבית, את הקירות הפנימיים, אך לא את כל מה שביניהם. אינכם יודעים מה מצב תשתיות המים, החשמל, הביוב, הגז וכן הלאה. עם כל האמון שנותנים במוכרים, ברכישת דירות יד שנייה חשוב מאוד להשקיע את הכסף ולהזמין בודק בדק בית מוסמך מטעמכם שיערוך בדיקה פיזית לנכס.
הבודק יערוך דו"ח בדק בית, במסגרתו יפרט על המצב הפיזי בנכס ועל ליקויים הקיימים בו. ככל שקיימים ליקויים שכאלו, תוכלו לנהל מו"מ אל מול המוכרים על תיקונם. אם הקונים ידעו על ליקויים אלו והסתירו אותם מכם, נוכל לפתוח בהליכים משפטיים כנגדם. בהליכים אלו אשתמש בדו"ח בדק הבית כראיה קבילה לכל דבר ועניין.
רכישת דירה יד שנייה – סיכום
לסיכום, רכישת דירה יד שנייה היא עסקה מורכבת ויקרה ויש להעניק לה את מלוא תשומת הלב המגיעה לה. על כן, עליכם לערוך את כלל הבירורים המשפטיים והפיזיים הדרושים לפני החתימה על החוזה והשלמת העסקה. בירורים אלו כוללים עיון בנסח הטאבו, ברשם המשכונות ובתיק הבית המשותף, עיון בתקנון הבניין וכן הזמנת בדק בית לנכס.
חשוב לי לציין כי לא עסקנו בנושאים כלליים הנוגעים לרכישת דירה, דוגמת תכנון מיסוי מקרקעין ובדיקת כדאיות העסקה. זאת, מכיוון שמאמר זה התמקד ברכישת דירה יד שנייה דווקא ולא ברכישת דירה באופן כללי. ככל שמעניין אתכם לקרוא עוד בנושא, אתם מוזמנים לעיין במאמרים הרבים אצלנו באתר ולהעמיק בנושאי הנדל"ן.
אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין
קונים דירה יד שנייה? רוצים לוודא כי העסקה בטוחה מבחינה משפטית? פנו אליי לייעוץ משפטי מקיף בתחום והימנעו מהפתעות בלתי נעימות. אני, עו"ד אבירם לב, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. לאורך השנים ליוויתי רוכשי דירות יד 2 רבים והגנתי על האינטרס של לקוחותיי בהליך. צרו קשר, והצטרפו לשורת לקוחותיי המרוצים.
שאלות ותשובות בנושא רכישת דירה יד שנייה
למה חשוב לשים לב ברכישת דירה יד שנייה?
ברכישת דירה יד 2 חשוב לשים לב לכך שהדירה מצויה במצב טוב וכן כי למוכרים אין כל מניעה משפטית למכור את הנכס. כמו כן, רצוי לעיין בתקנון הבית המשותף כדי להכיר את הכללים הנוהגים בבניין הספציפי בו אתם מתעניינים לרכוש דירה.
האם בדק בית רלוונטי גם ברכישת דירה שנייה?
כן. אכן בדק בית חשוב במיוחד ברכישת דירה מקבלן, ואולם גם ברכישת דירה יד שנייה חשוב לוודא כי היא במצב תקין והתשתיות בה טובות קודם לרכישה.
מה זה תקנון הבית המשותף ולמה חשוב לעיין בו ברכישת דירה יד שנייה?
תקנון הבית המשותף הוא ספר החוקים הפרטי של הבניין. אם הוא נרשם בטאבו יש לו מעמד קנייני והוא מחייב גם כלפי רוכשי דירות עתידיים בבניין. מכיוון שאתם מתעניינים בדירה בבניין, חשוב שתכירו את ספר החוקים של הבניין.
איך להוציא נסח טאבו?
ניתן להוציא נסח טאבו באופן מקוון בעלות של 17 ₪ בלבד, לפי מס' גוש וחלקה. הימנעו מתשלום עמלות מיותרות לפלטפורמות שונות המציעות הוצאת נסח טאבו עבור סכומים גבוהים משמעותית.
