קניית דירה מכונס נכסים – כל מה שצריך לדעת

רכישת דירה מכונס נכסים מציעה הזדמנות לעסקה במחיר אטרקטיבי, אך כרוכה בסיכונים ייחודיים. כעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, אני מלווה רוכשים בעסקאות אלו ומסייע להם לנווט בין המורכבויות המשפטיות. במאמר זה אציג את הידע החיוני לביצוע עסקה מוצלחת בתחום זה.

מתי כונס נכסים מעמיד דירה למכירה?

כונס נכסים הוא לרוב עורך דין שממונה על ידי בית המשפט או ההוצאה לפועל למכור נכס כאשר בעליו לא עומד בהתחייבויות כספיות – לרוב אי-תשלום משכנתא, חובות לנושים או מזונות. הגוף הזכאי לקבל את הכסף מבקש למנות כונס נכסים במטרה לממש את הנכס ולגבות את החוב מתמורת המכירה.

מניסיוני, רבים חושבים שכל דירת כונס היא "מציאה". חשוב להבין שהכונס מחויב לקבל את המחיר הגבוה ביותר האפשרי כדי להגן על האינטרסים של בעל הדירה. המחיר אמנם עשוי להיות נמוך ממחיר השוק, אך בדרך כלל בפער מתון כ-10%. לעיתים, הפער אף נמוך מכך.

כיצד מאתרים דירות הנמכרות על ידי כונס נכסים?

ברצוני להציג לכם שלוש דרכים עיקריות לאיתור דירות אלו:

1. בירורים עצמאיים – כונסי נכסים מפרסמים את המכירות בעיתונות הארצית, בדרך כלל בשני עיתונים לפחות, בהתאם לחובתם על פי חוק. סריקה של העיתונים הכלכליים והיומונים הגדולים יכולה להניב תוצאות.
2. פלטפורמות ייעודיות – אתרי אינטרנט המרכזים מידע על נכסים בהליכי כינוס. חלקם גובים דמי מנוי אך מספקים מידע מדויק ועדכני.
3. פנייה לעורכי דין המתמחים בתחום – עו"ד מקרקעין העוסקים בקניית דירה מכונס נכסים מעודכנים בנכסים העומדים למכירה על ידי כונסים.

טיפ ממני: אל תסתמכו על מקור מידע אחד בלבד. שילוב של חיפוש בעיתונות, באינטרנט ופנייה לאיש מקצוע מניב את התוצאות הטובות ביותר. לקוח שפעל כך הצליח לאתר דירה בתל אביב במחיר הנמוך משמעותית ממחיר השוק – הזדמנות שהיה מחמיץ אילו הסתמך על מקור יחיד.

תהליך רכישת דירה מכונס נכסים

תהליך הרכישה שונה מרכישה רגילה וכולל:

1. בדיקת הנכס – הכונס מארגן מועדי ביקור מרוכזים. הגיעו מוכנים עם אנשי מקצוע (מהנדס, שמאי) כיוון שהדירה נמכרת במצבה הנוכחי(AS IS) .
2. הגשת הצעה – כל המעוניינים בדירה יוכלו להציע הצעה, המלווה בערבון (5-10% מההצעה) כדמי רצינות.
3. התמחרות – לרוב תתקיים התמחרות בין המציעים, במיוחד אם הוגשו הצעות קרובות. המשמעות היא שייערך סיבוב נוסף בין המציעים שהציעו את ההצעות האטרקטיביות ביותר מבחינת הכונס.
4. הזדמנות אחרונה לחייב – לאחר קביעת ההצעה הזוכה, החייב מקבל הזדמנות לפדות את הנכס. העסקה עלולה להתבטל אם יצליח.
5. אישור משפטי – העסקה טעונה אישור של בית המשפט או רשם ההוצל"פ. זאת, כדי לוודא שהיא לא פוגעת באינטרס של החייב, למשל על ידי מכירה במחיר נמוך מאוד שאינו משקף כלל את ערך הדירה.
6. חתימה ותשלום – לאחר האישור, נחתם חוזה והקונה משלם את יתרת הסכום.
7. העברת זכויות – הכונס פועל להעברת הזכויות כשהן נקיות מעיקולים ושעבודים.

מוקש לפניך: רכישה מכונס נכסים מורכבת יותר מרכישה רגילה. רוכשים נמשכים למחיר האטרקטיבי אך לא מבינים את משמעות רכישת הדירה AS IS. לקוחה שלי כמעט רכשה דירה במחיר נמוך, אך בדיקה מעמיקה חשפה חריגות בנייה שהיו גוררות עלויות והליכים בירוקרטיים מורכבים. בדיקות מקדימות יסודיות הן הכרחיות ברכישת דירה מכונס!

יתרונות וחסרונות ברכישת דירה מכונס נכסים

להלן אציג לכם שורת יתרונות וחסרונות מרכזיים שיש לקחת בחשבון קודם לקניית דירה מכונס נכסים.

יתרונות:

• מחיר אטרקטיבי – פוטנציאל לרכישה במחיר נמוך ממחיר השוק
• נכס נקי – עובר לרוכש ללא שעבודים ועיקולים

חסרונות:

• מכירה AS IS – הקונה נושא בכל הסיכונים הקשורים למצב הפיזי והתכנוני
• הליך מסורבל – בשל הצורך באישורים משפטיים
• אי-ודאות – סיכון שהחייב יפדה את הנכס גם בשלב מתקדם

משרד עו"ד אבירם לב – מומחים לרכישת דירות מכונס נכסים

בשל המורכבות והסיכונים הכרוכים ברכישה מכונס נכסים, ליווי משפטי מקצועי הוא הכרחי. במשרד עו"ד אבירם לב, אנו מציעים שירות מקיף הכולל:

• איתור הזדמנויות ובדיקות מקדימות מקיפות
• ליווי בהליך ההתמחרות וייעוץ בהגשת הצעות
• ייצוג בהליך המשפטי ובהעברת הזכויות

אני, עו"ד אבירם לב, מזמין אתכם לפנות אלינו לייעוץ ראשוני. בזכות הניסיון הרב שצברנו, נוכל לסייע לכם לאתר הזדמנויות אמיתיות ולהימנע ממוקשים בדרך.

שאלות ותשובות