במסגרת עבודתי כעורך דין בתחום הנדל"ן, אני נתקל תדיר בלקוחות המתעניינים ברכישת דירה בתמ"א 38. אני מבין היטב את המורכבות והאתגרים העומדים בפני רוכשי דירות בפרויקטים מסוג זה, ולכן במאמר זה אשתף אתכם בידע ובניסיון שצברתי בתחום. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש על קניית דירה בתמא.
מה זה תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. במסגרת פרויקט מסוג זה הקבלן לא רק מחזק את הבניין, אלא גם מרחיב את הדירות הקיימות בו ובונה דירות חדשות למכירה. אלו הן הדירות שאתם, כרוכשים פוטנציאליים, יכולים לרכוש.
אני רוצה להדגיש כי התוכנית מורכבת משתי תוכניות משנה – תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2. מה ההבדל בין תמא 381 לתמא 38 2? במסגרת תמ"א 38/1, היזם מחזק את הבניין הקיים ומרחיב אותו מבלי להרוס אותו. זאת, בשונה מתמ"א 38/2 שם נערך פינוי בינוי של ממש לבניין – הבניין נהרס עד היסוד ונבנה מחדש. כמובן שההבדלים בין התוכניות מהותיים למדי ומשפיעים על משך זמן העבודות, התוצאה הסופית, ועוד.
הניסיון מלמד כי פרויקטים של תמ"א 38 מצליחים, בראש ובראשונה, באזורי הביקוש. זאת, מכיוון שבאזורים אלו ערך הקרקע גבוה לאין שיעור מעלויות הבניה. ברגע שהקבלן לא נדרש לשלם כלל על המקרקעין אלא רק על הבניה עצמה, הפרויקט הופך למשתלם במיוחד עבורו, עבור בעלי הדירות הקיימות וכן עבור רוכשי הדירות החדשות.
למה לקנות דירה בתמ"א?
מניסיוני בליווי עסקאות התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38, אני יכול להצביע על שני יתרונות מרכזיים:
- אפשרות לרכוש דירה חדשה באזורי ביקוש, בבניין מחודש ובטוח, עם תשתיות מודרניות.
- לא אחת דירות בבנייני תמא נמכרות במחיר אטרקטיבי יותר בהשוואה לדירות חדשות בפרויקטים רגילים.
עם זאת, יתרונות אלו אינם מתקיימים בכל פרויקט דירות בבנייני תמא. במיוחד אמליץ לכם לבחון האם חיזוק הבניין אכן נעשה בסטנדרט מספק. כך, תוכלו לוודא כי קניית הדירה בתמא אכן משתלמת.
סיכונים בקניית דירת תמא – נקודות חשובות לבדיקה
לצד היתרונות שהצגתי, קניית דירה בבניין הנמצא בהליכי תמא כרוכה בסיכונים. הסיכון המשמעותי ביותר הוא שהבניה תיתקע באמצע ולא תושלם. לא אחת נתקלנו בבנייני תמא בהם התחילו הבניות, הדיירים נאלצו להסתגל לחיים תחת שיפוצים, אך בסוף הבניה כלל לא הושלמה. על כן, חשוב לערוך בדיקות מקדמיות כדי שניתן יהיה להעריך כהלכה את מידת הסיכון בקניית דירת תמא. מניסיוני בתחום, ישנם שלושה גורמים מרכזיים שיש לבחון:
היזם
חשוב לבדוק את ניסיונו וההיסטוריה שלו בביצוע פרויקטים דומים. אני ממליץ תמיד ללקוחותיי לבדוק פרויקטים קודמים ולשוחח עם דיירים בפרויקטים שהושלמו. כך, תוכלו להבין עד כמה מדובר ביזם רציני ומהימן שניתן לסמוך עליו, להניח שישלים את עבודתו ובסטנדרט מספק כמובן.
נציגות הדיירים
למרות שאינכם רוכשים ישירות מהדיירים הקיימים, לנציגות תפקיד קריטי בקידום הפרויקט. נציגות יעילה יכולה להוות גורם משמעותי בהצלחת הפרויקט. לעומת זאת, דיירים שאינם מאורגנים מספיק ולא יודעים לדאוג לאינטרסים שלהם בפרויקט עלולים להיגרר לסחבת ולעיכובים. משכך, ישנה חשיבות לעמידה בקשר אל מול הנציגות גם אם אתם מתעניינים ברכישת דירה חדשה מהיזם בפרויקט התמא.
שלב הפרויקט
אני מניח שאתם יודעים כי פרויקט תמא דורש אישורים מוועדות התכנון וכן את הסכמת בעלי הדירות. לא אחת נתקלתי במצבים בהם יזמים ממהרים לפרסם כי הם צפויים לבצע תמא בבניין מסוים, בעוד שבפועל טרם התקבלו האישורים התכנוניים הנדרשים ואף הסכמת הדיירים איננה מלאה.
על כן, אני מזהיר את לקוחותיי מפני רכישת דירות בשלבים מוקדמים מדי. חשוב לוודא את סטטוס האישורים והסכמות הדיירים לתמא לפני שתבחנו לעומק את אופציית רכישת הדירה בבניין שמבצעים בו תמא.
הבטחת השקעות הקונים בהתאם לחוק המכר ושאר הבטוחות
במטרה להפחית את החשש ממקרה בו לא תושלם הבניה, נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). סעיף 2 לחוק קובע כי הקבלן או היזם לא יוכלו לגבות תשלום מהקונים אלא כנגד התקדמותם בבניה. כלומר, על כל שלב בהתקדמות בבניה הקבלן יוכל לגבות אחוז מסוים מהמחיר. בנוסף, הקבלן יצטרך לרשום הערת אזהרה / משכנתא / רישום קנייני מלא בדירה על שם הקונים בטאבו. כך יוצא שהקונים משלמים רק על מה שלכאורה כבר יש להם ביד.
עם זאת, הקבלן יוכל להעמיד ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח פרטית עבור רוכשי הדירות. אם יעשה כן, הוא יוכל לגבות תשלומים ללא תלות בקצב התקדמות הבניה, אלא שאז אם הקבלן יפשוט רגל ולא יתקדם בבניה, הקונים יוכלו להיות בטוחים שהם יקבלו את כל כספם בחזרה. כמו כן יש לבחון את שאר הערבויות שנתנו לבעלי הדירות הקיימים בפרויקט (ערבות שכירות, בדק, רישום וכיוצ"ב)
בעיני, אלטרנטיבת הערבות הבנקאית / פוליסה פרטית טובה יותר מגביית תשלומים בהתאם לקצב ההתקדמות. זאת, מאחר שאפשרות זו תחזיר לכם את כספכם בצורה הפשוטה ביותר. על כן, אני ממליץ לכם להתייעץ עם עורך דין התחדשות עירונית וודאו כי השקעותיכם מובטחות כהלכה.
היבטי מיסוי בעסקה
רכישת דירה בכלל וכן רכישת דירה בתמ"א 38 בפרט מהווה אירוע מס המחייב תשלום מס רכישה. במשרדי, אנו מספקים ייעוץ מקיף בנושאי מיסוי מקרקעין ומסייעים בתכנון המס האופטימלי.
אבירם לב משרד עו"ד
במשרדנו, משרד עו"ד אבירם לב, אנו מתמחים בליווי עסקאות נדל"ן מורכבות, כולל פרויקטים של תמ"א 38. אנו מעניקים ללקוחותינו ליווי משפטי מקיף, החל משלב בדיקת הפרויקט ועד להשלמת העסקה. אנו עושים זאת תוך מתן הגנה משפטית מקסימלית ללקוחותינו ושמירה הדוקה על האינטרס שלהם בהליך. צרו קשר והצטרפו לקהל לקוחותינו המרוצים.
שאלות ותשובות בנושא קניית דירה בתמא
מה היתרון בקניית דירה בתמא 38?
יתרון משמעותי בקניית תמא 38 הוא ההזדמנות לקנות דירה חדשה, בבניין מחודש ויציב, באזורי הביקוש בארץ בהם אין יותר מידי בניה חדשה. לא אחת, מחיר הדירות אף יהיה אטרקטיבי יותר בהשוואה לפרויקטים חדשים מקבלן. עם זאת, יתרונות אלו אינם מתקיימים בכל פרויקט תמא ויש לבחון כל מקרה לגופו.
איזה מס צריך לשלם בקניית דירה בתמא?
כמו בכל רכישה של דירה, תידרשו לשלם מס רכישה. זאת, בהתאם לשאלה אם מדובר בדירה יחידה שלכם או שבבעלותכם דירות נוספות, שווי הדירה וכן הנחות ספציפיות להן אתם זכאים.
מהי הערבות הטובה ביותר להבטחת השקעתי בקניית דירת תמא?
הערבות הבנקאית היא האופציה המומלצת ביותר. היא מספקת את ההגנה הטובה ביותר ואת הנזילות המרבית במקרה של בעיות בפרויקט. גם פוליסת ביטוח פרטית היא אופציה טובה למדי. שאר החלופות לפי חוק המכר דירות מורכבות יותר ויש לבחון היטב אם הן אכן מבטיחות את השקעותיכם.
מה קורה אם היזם נקלע לקשיים במהלך הבנייה?
במקרה כזה, הערבויות שדרשנו מראש יגנו על השקעתכם. זו בדיוק הסיבה שאני מקפיד כל כך על הבטוחות המתאימות בכל עסקה.