פנו אליכם (יזמים/מארגנים) לקידום פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלכם? המאמר הבא בשבילכם.
התחדשות עירונית זה שם כולל לתמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי), תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה לרבות תיקון 38/3) ופינוי בינוי. על מנת לקדם פרויקט התחדשות עירונית בצורה הטובה והיעילה ביותר ישנם מספר שלבים ודגשים שצריך לשים אליהם לב כמפורט להלן:
- עורך דין – בחירה של עורך דין מעולה עם ניסיון רלוונטי תהפוך את החיים שלכם לקלים הרבה יותר. על עורך הדין להיות בקיא ומנוסה בסוג הפרויקט הספציפי, כלומר בפרויקט של תמ"א 38/1 חיזוק ועיבוי יש לבדוק האם אותו עורך דין תמ"א 38/1 ביצע פרויקטים מאותו סוג ומה הניסיון שלו בפרויקטים אלו. כשמדובר בפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה צריך לבחור עורך דין תמ"א 38/2 שיש לו ניסיון בפרויקטים של הריסה ובניה וכאשר אנו רוצים לבחור עורך דין לביצוע פרויקט פינוי בינוי, יש לבחור עורך דין פינוי בינוי שיש לו ניסיון בפרויקטים של פינוי בינוי. לעיתים הפרויקטים נראים דומים אבל המהות של הפרויקטים והניואנסים שצריכים לשים אליהם לב בכל סוג פרויקט הם שונים ומגוונים ולכן עורך דין התחדשות עירונית עם ניסיון ספציפי בסוג הפרויקט יהיה הבחירה הכי נכונה שלכם.
- מארגן – בפרויקטים שהם קטנים יחסית יתכן ותפקידו של המארגן לא נדרש אבל כאשר מדובר בפרויקטים המערבים כמות דיירים גבוהה ולעיתים בשילוב עם דיירים בעייתים, עבודת המארגן נדרשת ואף הכרחית לטובת קידום הפרויקט בצורה המהירה והיעילה ביותר. המארגן דואג לייצור קשר אישי וקרוב עם כל הדיירים (ככל וזה אפשרי), מסביר להם על השלבים ומה מצפה להם, במקרים שהמארגן נכנס לפני עורך הדין, המארגן ידאג לערוך מכרז עורכי דין בנוסף.
- בחירת יזם – ישנם מקרים שבהם מגיע יזם שמתחיל את התהליך, יחד עם זאת ההמלצה ברוב המקרים לערוך מכרז יזמים, את המכרז יערוך עו"ד פינוי בינוי כתלות בסוג הפרויקט. חשוב שעו"ד שעורך את המכרז ידאג להבהיר כי המכרז לא כפוף לחוק המכרזים ואל בהכרח ההצעה הגבוהה ביותר היא ההצעה שתזכה. לעיתים בעלי הדירות מעדיפים לקבל תמורה נמוכה יותר אבל להתקדם עם יזם מנוסה יותר או כזה שהם סומכים עליו יותר מאשר יזם אחר. דבר נוסף שחשוב לשים לב אליו, זה שהמכרז יכיל שאלון מקיף ומפורט עד כמה שניתן ויכלול את הנושאים החשובים (למשל: מועדים, תנאים מתלים, תמורות וכיוצ"ב) שיאפשרו להתקדם במהירות ויעילות להסכם סופי ומחייב בין הצדדים.
- בחירת מפקח – אחת הדמויות החשובות בפרויקטים של התחדשות עירונית הינה המפקח. מומלץ להיעזר במפקח כבר משלב בחירת היזם ולכל המאוחר בשלב ניהול המו"מ המסחרי והמשפטי מול היזם. למפקח יש את הידע והניסיון לעצב מפרט פנים דירתי ברמה התואמת את הפרויקט (מפרט טכני של דירה בלב תל אביב לא יהיה דומה למפרט טכני של דירה באשקלון וברוב המקרים גם לא ברמת גן, המפרט נקבע בהתאם ליוקרתיות הפרויקט). מעבר למפרט הטכני של הדירה ישנו גם המפרט הטכני של הבניין, החניון, הלובי הקומתי והראשי והמפקח יורד לדקויות של מאיזה חומרים יבנו הקירות, הבידודים וכיוצ"ב. מפקח טוב יכול להיות ההבדל בין פרויקט ברמה גבוהה לעוד פרויקט על כל המשתמע מכך.
- שמאי דיירים – לא בכל הפרויקטים נדרש שמאי מטעם הדיירים, בפרויקטים שבהם יש חילוקי דעות בנוגע לגובה התמורות של כל דייר/בניין במתחם, מעורבות של שמאי דיירים מעולה יכולה לעזור לפתור את המחלוקות ובנוסף לוודא כי התמורות שמקבלים בעלי הדירות הם הוגנים ומתאימים.
אלו השלבים הראשונים והעיקריים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, משרדנו מלווה עשרות בעלי דירות בלא מעט פרויקטים ברחבי הארץ, מוזמנים לפנות לייעוץ ראשוני ללא התחייבות, צלצלו 052-828-2098
