קבוצות רכישה

מהן קבוצות רכישה? האם משתלם לקנות דירה בקבוצות רכישה? מה הסיכונים ברכישת דירה בקבוצת רכישה? במאמר זה אני, עו"ד אבירם לב, אענה לכם על שאלות אלו ואחרות הנוגעות לקבוצות רכישה בשנת 2025. המשיכו לקרוא ומצאו את המידע הדרוש והעדכני בתחום.

 

מה זה קבוצת רכישה?

אני רוצה להתחיל מהבסיס ולהבהיר מהי קבוצת רכישה. קבוצת רכישה היא קבוצת אנשים המתארגנת יחדיו לשם רכישת מקרקעין ובניה עליהם, במטרה להוזיל עלויות סופיות בעסקה.

לקבוצת הרכישה יהיה גורם מארגן. הגורם המארגן בדרך כלל רוכש אופציה לרכישת מקרקעין מבעל מגרש רלוונטי, מארגן קבוצת רוכשים, דואג לעריכת הסכמי שיתוף וכן הסכמי מכר בין חברי קבוצת הרכישה ובסופו של דבר מוביל להשלמת העסקה ולביצוע העבודות בשטח.

קבוצת רכישה מורכבת ממארג של חוזים. החוזים לרכישת הקרקע, החוזים בין חברי אגודת הרכישה לבין עצמם וכן החוזים שבין חברי הקבוצה לבין בעלי המקצוע עמם הם מתקשרים לשם בניית הבית על הקרקע. בהיעדר גורם מארגן בשכר (כסף או שווה כסף) ובהיעדר מערכת חוזים בין חברי הקבוצה, לא מדובר בקבוצת רכישה.

 

למה לקנות דירה בקבוצת רכישה?

עד לא מזמן, קבוצות רכישה נחשבו למציאה יוצאת דופן בשוק הנדל"ן הישראלי והרוכשים עטו על התארגנות בקבוצות שכאלו. נשאלת השאלה מדוע. איזה יתרון מקנה רכישת דירה בקבוצת רכישה.

התשובות המקובלות לכך הן 3. ראשית, עבודה דרך קבוצת רכישה חוסכת עלויות לעומת רכישת דירה מקבלן. חסכון משמעותי במיוחד הוא ברווח היזמי המגולם במחיר דירה מקבלן. ייתור הצורך ביזם, כמו גם בגורמים מתווכים ומשווקים, ממנים ועוד, עשוי להפחית משמעותית את מחיר הדירה.

שנית, רכישת דירה דרך קבוצת רכישה מקנה לרוכשים כוח מיקוח אל מול הגורמים השונים, באופן שאמור להפחית עלויות בעסקה. הרוכשים צוברים כוח בכך שהם מגיעים כקבוצה באופן שיכול להפחית עלויות.

לבסוף, בעבר רכישת דירה בקבוצות רכישה הקנתה לרוכשים יתרונות מס משמעותיים. ואולם, עם השנים רשויות המס שמו ידם על יתרונות אלו וצמצמו אותם במידה ניכרת. להלן אסביר לכם כיצד.

 

מה הסיכונים ברכישת דירה בקבוצת רכישה

לצד היתרונות שהצגתי ברכישת דירה בקבוצת רכישה, קיימים כמובן חסרונות ברכישת דירה בדרך זו. נעמוד על מספר סיכונים מרכזיים הכרוכים ברכישת דירה בקבוצות רכישה, לעומת מקבלן.

ראשית, רכישת דירה בקבוצת רכישה אינה כפופה לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). אסביר למה הכוונה.

כידוע, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) מחייב את הקבלן להבטיח את השקעות הקונים באמצעות ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח פרטית או שאר החלופות המוצגות בחוק. חוק המכר (דירות) מחייב את הקבלן לפצות את הרוכשים במידה ויחולו עיכובים במסירת הדירות. ברכישת דירה מקבוצת הרכישה, חוקים אלו אינם חלים על הגורם המארגן בעסקה. כך, קוני הדירות בקבוצת הרכישה נותרים ללא הגנה משפטית מספקת על כספם.

כמו כן, פעמים רבות רכישת דירה בקבוצת רכישה כרוכה, בסופו של דבר, בהוספת לא מעט כסף לעסקה. מאחר שהרוכשים אינם קונים דירה מוגמרת אלא דירות שהם מתארגנים לבנות, עלולות לצוץ עלויות שונות שלא נלקחו בחשבון מראש. לרוכשים לא תהיה ברירה אלא לשאת בעלויות אלו. שילוב העלויות הנוספות עם העיכובים המשמעותיים במסירה מקטינים משמעותית את כדאיות הרכישה דרך קבוצות רכישה.

לבסוף, יתרונות המס ברכישת דירה מקבוצת רכישה צומצמו משמעותית לאורך השנים. בראש ובראשונה, נקבע כי רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה נחשבת לעסקת אקראי החייבת במע"מ. בעבר, עסקאות לרכישת דירה דרך קבוצת רכישה היו פטורות ממע"מ, מה שחסך לרוכשים מאות אלפי שקלים בעסקה. עם סגירת פרצה זו, נעלם יתרון משמעותי מאוד של רכישת דירות דרך קבוצות רכישה.

זאת ועוד, במסגרת תיקוני החקיקה נקבע כי רוכשי דירה בקבוצת רכישה ישלמו מס רכישה כנגד המחיר הסופי של הדירה המוגמרת. זאת, בניגוד למצב ששרר קודם לאותם תיקונים, בו הרוכשים שילמו מס רכישה על הקרקע בלבד ולא על הדירה עצמה.

אגב מס הרכישה נציין כי שווי הרכישה נקבע בהתאם למחיר הצפוי שישלמו הקונים על הנכס. יש לבחון באיזה מחיר נרכשה הקרקע ומה העלות הכוללת של יתר החוזים שנחתמו בין חברי קבוצת הרכישה לבין הקבלן ושאר בעלי המקצוע השונים. עלות כוללת זו מהווה את מחיר הרכישה בעסקה לעניין מס הרכישה.

במקרים בהם במועד חתימת החוזה לרכישת המקרקעין טרם נחתם חוזה עם קבלן, שווי הרכישה יחושב לפי דו"ח 0, כלומר לפי דו"ח שמאי כללי הבוחן ומעריך את כלל עלויות הפרויקט של קבוצת הרכישה.

חשוב לי להדגיש כי במקרים בהם דו"ח 0 אינו משקף את העלויות האמיתיות של הפרויקט, ייתכן כי רשויות המס יחשבו את שווי המכירה באופן מוגדל יותר. עם זאת, על כל פנים, עלויות יזמיות לא יתווספו לשווי הרכישה שכן מדובר במחיר אותו הרוכשים במסגרת קבוצת רכישה אינם נדרשים לשלם.

 

רכישת דירה בקבוצת רכישה – לקנות או לא לקנות?

לסיכום – האם נכון לקנות דירה בקבוצת רכישה? כמובן שהתשובה לשאלה זו אינה חד משמעית. יש לבחון עד כמה משמעותיים היתרונות שברכישה דרך קבוצת רכישה, ובקביל להעריך בצורה נכונה את כלל הסיכונים ואת משקלם.

על כל פנים, אמליץ לכם להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ולברר לעומק את טיב הסיכונים והסיכויים העסקיים והמשפטיים בקבוצת הרכישה. כך, תוכלו לקבל החלטה מושכלת המתאימה לנסיבות המקרה שלכם, האם משתלם לרכוש את הדירה דרך קבוצת הרכישה.

 

אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין

חושבים לרכוש דירה דרך קבוצת רכישה? מתלבטים אם כדאי ורוצים להבין מהם הסיכונים המשפטיים בעסקה? פנו אליי וקבלו ייעוץ משפטי מקיף בתחום.

אני, עו"ד אבירם לב, מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובעל ניסיון רב בליווי קבוצת רכישה. לאורך השנים פיתחתי מיומנות לזהות קבוצות רכישה מוצלחות, וכן קבוצות רכישה בעייתיות יותר המועדות לסיכונים. צרו קשר עם המשרד, וקבלו גם אתם ייעוץ מהשורה הראשונה בתחום.

 

שאלות ותשובות בנושא קבוצות רכישה

איך מוגדרת קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה מוגדרת כקבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכויות במקרקעין ולבניה על הקרקע. הרוכשים מתארגנים ביניהם עם מערכת חוזים וכן מתקשרים במסגרת חוזית אל מול בעל המקרקעין. הרוכשים פועלים אל מול גורם מארגן שהוא מקדם את העסקאות השונות ומקבל מהרוכשים תמורה בכסף או בשווה כסף.

הרוכשים צריכים לשלם מע"מ עבור הקרקע שרכשו, שכן העסקה מוגדרת כעסקת אקראי החייבת במס. כמו כן, הרוכשים נדרשים לשלם מס רכישה מלא עבור העסקה. שווי הרכישה מחושב לפי העלות הכוללת הצפויה של הנכס.

רכישת דירה בקבוצת רכישה יכולה לחסוך לרוכשים מגוון עלויות. כך, ייחסך הרווח היזמי, הוצאות שיווק, פרסום ותיווך, לרוכשים יהיה כוח מיקוח אל מול הגורמים השונים על עלויות העסקה וכן ניתן יהיה להשיג הטבות מס מסוימות. עם זאת, כיום, הטבות המס מצומצמות משמעותית ביחס למצב החוקי ששרר בעבר.

מאחר שלא מדובר בעסקה לרכישת דירה מקבלן במובנה הפשוט, הוראות חוק המכר (דירות) וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) לא יחולו עליכם. מעבר לכך, בחתימה על מערכת החוזים תוותרו על חלק מזכויותיכם בקרקע כדי להבטיח את השלמת העסקה, מה שעלול לפגוע בכם בהמשך הדרך. כמו כן, ברכישת דירה בקבוצת רכישה ייתכנו עלויות משמעותיות נוספות וכן עיכובים לא מעטים במסירה. לבסוף, מרבית הטבות המס שהיו לקבוצות רכישה – בוטלו.

 

קבוצות רכישה
קבוצות רכישה
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
עו"ד אבירם לב

עורך דין אבירם לב

עורך דין אבירם לב, מייסד המשרד הינו בוגר תואר ראשון במשפטים (L.L.B) ותואר ראשון במנהל עסקים עם התמחות במימון (A.B) מאוניברסיטת רייכמן (המרכז הבין תחומי הרצליה לשעבר).

לייעוץ ראשוני
ללא התחייבות
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
לקוחות ממליצים
אבירם לב - משרד עורכי דין
מצוין
5.0
מבוסס על 23 ביקורות
Shahar Nakash
Shahar Nakash
עו"ד לב ליווה אותי במספר עסקאות נדל"ן מורכבות מאוד, רמת הייעוץ, הזמינות והשירות הן נכס שאין שני לו.מומלץ בחום.
daniel haziza
daniel haziza
עורך דין תותח עם לב ענק
גרא דוידישווילי
גרא דוידישווילי
שירות יוצא מן הכלל! גם בשעות לא שעות ממליץ בחוםםםם
haim pinto
haim pinto
ליווי מקצועי ואמין ביותר! שירות מעל המצופה
Ofek Bergman
Ofek Bergman
משרד מקצועי, שירותי ומסור.אבירם תמיד זמין לשאלות, מסביר כל שלב באופן ברור, נותן תחושת ביטחון ושקט נפשי.אין ספק שאבירם לב הוא מומחה בתחומו, ואני ממליצה בחום לכל מי שמחפש עורך דין מקצועי ואמין בתחום המקרקעין.
Shahar Dangot
Shahar Dangot
קודם כל בן אדם, אח"כ בעל מקצוע.בעל מקצוע תותח לדעתי האישית,חשוב לו להסביר לעומק עם סימוכין לנק' השקפתו.כאשר טעיתי בנק' מסויימות, תיקן אותי .לא ממהר לנהל הליכים משפטיים.בקיצור לדעתי מדובר בכריש אמיתי.תמא 38/2 ייצוג מול יזם נדל"ן .
Liad Malul
Liad Malul
משרד עורכי דין סופר מקצועי, ומעל הכל שירותי. נתנו לנו הסברים מפורטים, עם הרבה סבלנות והכי חשוב - עזרו לנו בהחלטה הכי חשובה בחיים שלנו!מומלץ מאד
Gil Ofir
Gil Ofir
אבירם טיפל עבורנו בשתי עסקאות שונות - מכירת דירה בקריות ורכישת הבית שלנו בגבעתיים.הכל התנהל בצורה מקצועית ונוחה, אבירם ביצע את כל הבדיקות הדרושות באופן מקיף ועזר לקדם גם את הצד השני (מוכר/קונה) במידת הצורך כדי שהעסקאות יתקדמו.אשתי ואני הרגשנו שאנחנו בידיים טובות ולכן יכלנו להתעסק בחיפוש הדירה, שיפוץ וכו' בראש שקט.מומלץ בחום
בר לוי
בר לוי
אבירם ליווה אותנו בהליך רכישת דירה מקבלן, שיפר את התנאים שלנו משמעותית ולמרוץ שבהתחלה חשבנו שלא צריך ליווי של עורך דין ברכישת דירה מקבלן התברר לנו שליווי של עורך דין מנוסה כמו אבירן חסכה לנו עשרות אלפי שקלים
tamar sharon
tamar sharon
עורך דין מקצועי מאוד, ניהל לנו את הליך רכישת הדירה של בעלי ושלי בגבעתיים.היה יעיל, מהיר, מקצועי לאורך כל הדרך וחסך לנו הרבה זמן, כסף וכאבי ראשמומלץ בחום
js_loader

מאמרים נוספים

מאמרים

חוזה שכירות סטנדרטי
חוזה שכירות סטנדרטי

לקוחות רבים שואלים אותי האם להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין לצורך חתימה על חוזה שכירות סטנדרטי. אני משיב להם שהתשובה תלויה במאפיינים הספציפיים של

המשיכו לקרוא

מאמרים

דירה שנייה מס רכישה
דירה שנייה מס רכישה

כמי שעוסק במיסוי מקרקעין באופן יום יומי, אני יודע עד כמה מכבידים עלולים להיות תשלומי מס רכישה לדירה שניה. במאמר זה אציג לכם את הדרכים

המשיכו לקרוא

כללי, מאמרים

תמ"א 38 – חלופת שקד
תמ"א 38 – חלופת שקד

התכנית החדשה של השרה שקד – האמנם בשורה של ממש לדיירים? ההתחדשות העירונית במתכונתה החדשה שואפת לבינוי מתחמים גדולים, תכנון נרחב (ולא בניין בודד) תוך

המשיכו לקרוא
Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 23 ביקורות
js_loader