מהן קבוצות רכישה? האם משתלם לקנות דירה בקבוצות רכישה? מה הסיכונים ברכישת דירה בקבוצת רכישה? במאמר זה אני, עו"ד אבירם לב, אענה לכם על שאלות אלו ואחרות הנוגעות לקבוצות רכישה בשנת 2025. המשיכו לקרוא ומצאו את המידע הדרוש והעדכני בתחום.
מה זה קבוצת רכישה?
אני רוצה להתחיל מהבסיס ולהבהיר מהי קבוצת רכישה. קבוצת רכישה היא קבוצת אנשים המתארגנת יחדיו לשם רכישת מקרקעין ובניה עליהם, במטרה להוזיל עלויות סופיות בעסקה.
לקבוצת הרכישה יהיה גורם מארגן. הגורם המארגן בדרך כלל רוכש אופציה לרכישת מקרקעין מבעל מגרש רלוונטי, מארגן קבוצת רוכשים, דואג לעריכת הסכמי שיתוף וכן הסכמי מכר בין חברי קבוצת הרכישה ובסופו של דבר מוביל להשלמת העסקה ולביצוע העבודות בשטח.
קבוצת רכישה מורכבת ממארג של חוזים. החוזים לרכישת הקרקע, החוזים בין חברי אגודת הרכישה לבין עצמם וכן החוזים שבין חברי הקבוצה לבין בעלי המקצוע עמם הם מתקשרים לשם בניית הבית על הקרקע. בהיעדר גורם מארגן בשכר (כסף או שווה כסף) ובהיעדר מערכת חוזים בין חברי הקבוצה, לא מדובר בקבוצת רכישה.
למה לקנות דירה בקבוצת רכישה?
עד לא מזמן, קבוצות רכישה נחשבו למציאה יוצאת דופן בשוק הנדל"ן הישראלי והרוכשים עטו על התארגנות בקבוצות שכאלו. נשאלת השאלה מדוע. איזה יתרון מקנה רכישת דירה בקבוצת רכישה.
התשובות המקובלות לכך הן 3. ראשית, עבודה דרך קבוצת רכישה חוסכת עלויות לעומת רכישת דירה מקבלן. חסכון משמעותי במיוחד הוא ברווח היזמי המגולם במחיר דירה מקבלן. ייתור הצורך ביזם, כמו גם בגורמים מתווכים ומשווקים, ממנים ועוד, עשוי להפחית משמעותית את מחיר הדירה.
שנית, רכישת דירה דרך קבוצת רכישה מקנה לרוכשים כוח מיקוח אל מול הגורמים השונים, באופן שאמור להפחית עלויות בעסקה. הרוכשים צוברים כוח בכך שהם מגיעים כקבוצה באופן שיכול להפחית עלויות.
לבסוף, בעבר רכישת דירה בקבוצות רכישה הקנתה לרוכשים יתרונות מס משמעותיים. ואולם, עם השנים רשויות המס שמו ידם על יתרונות אלו וצמצמו אותם במידה ניכרת. להלן אסביר לכם כיצד.
מה הסיכונים ברכישת דירה בקבוצת רכישה
לצד היתרונות שהצגתי ברכישת דירה בקבוצת רכישה, קיימים כמובן חסרונות ברכישת דירה בדרך זו. נעמוד על מספר סיכונים מרכזיים הכרוכים ברכישת דירה בקבוצות רכישה, לעומת מקבלן.
ראשית, רכישת דירה בקבוצת רכישה אינה כפופה לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). אסביר למה הכוונה.
כידוע, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) מחייב את הקבלן להבטיח את השקעות הקונים באמצעות ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח פרטית או שאר החלופות המוצגות בחוק. חוק המכר (דירות) מחייב את הקבלן לפצות את הרוכשים במידה ויחולו עיכובים במסירת הדירות. ברכישת דירה מקבוצת הרכישה, חוקים אלו אינם חלים על הגורם המארגן בעסקה. כך, קוני הדירות בקבוצת הרכישה נותרים ללא הגנה משפטית מספקת על כספם.
כמו כן, פעמים רבות רכישת דירה בקבוצת רכישה כרוכה, בסופו של דבר, בהוספת לא מעט כסף לעסקה. מאחר שהרוכשים אינם קונים דירה מוגמרת אלא דירות שהם מתארגנים לבנות, עלולות לצוץ עלויות שונות שלא נלקחו בחשבון מראש. לרוכשים לא תהיה ברירה אלא לשאת בעלויות אלו. שילוב העלויות הנוספות עם העיכובים המשמעותיים במסירה מקטינים משמעותית את כדאיות הרכישה דרך קבוצות רכישה.
לבסוף, יתרונות המס ברכישת דירה מקבוצת רכישה צומצמו משמעותית לאורך השנים. בראש ובראשונה, נקבע כי רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה נחשבת לעסקת אקראי החייבת במע"מ. בעבר, עסקאות לרכישת דירה דרך קבוצת רכישה היו פטורות ממע"מ, מה שחסך לרוכשים מאות אלפי שקלים בעסקה. עם סגירת פרצה זו, נעלם יתרון משמעותי מאוד של רכישת דירות דרך קבוצות רכישה.
זאת ועוד, במסגרת תיקוני החקיקה נקבע כי רוכשי דירה בקבוצת רכישה ישלמו מס רכישה כנגד המחיר הסופי של הדירה המוגמרת. זאת, בניגוד למצב ששרר קודם לאותם תיקונים, בו הרוכשים שילמו מס רכישה על הקרקע בלבד ולא על הדירה עצמה.
אגב מס הרכישה נציין כי שווי הרכישה נקבע בהתאם למחיר הצפוי שישלמו הקונים על הנכס. יש לבחון באיזה מחיר נרכשה הקרקע ומה העלות הכוללת של יתר החוזים שנחתמו בין חברי קבוצת הרכישה לבין הקבלן ושאר בעלי המקצוע השונים. עלות כוללת זו מהווה את מחיר הרכישה בעסקה לעניין מס הרכישה.
במקרים בהם במועד חתימת החוזה לרכישת המקרקעין טרם נחתם חוזה עם קבלן, שווי הרכישה יחושב לפי דו"ח 0, כלומר לפי דו"ח שמאי כללי הבוחן ומעריך את כלל עלויות הפרויקט של קבוצת הרכישה.
חשוב לי להדגיש כי במקרים בהם דו"ח 0 אינו משקף את העלויות האמיתיות של הפרויקט, ייתכן כי רשויות המס יחשבו את שווי המכירה באופן מוגדל יותר. עם זאת, על כל פנים, עלויות יזמיות לא יתווספו לשווי הרכישה שכן מדובר במחיר אותו הרוכשים במסגרת קבוצת רכישה אינם נדרשים לשלם.
רכישת דירה בקבוצת רכישה – לקנות או לא לקנות?
לסיכום – האם נכון לקנות דירה בקבוצת רכישה? כמובן שהתשובה לשאלה זו אינה חד משמעית. יש לבחון עד כמה משמעותיים היתרונות שברכישה דרך קבוצת רכישה, ובקביל להעריך בצורה נכונה את כלל הסיכונים ואת משקלם.
על כל פנים, אמליץ לכם להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ולברר לעומק את טיב הסיכונים והסיכויים העסקיים והמשפטיים בקבוצת הרכישה. כך, תוכלו לקבל החלטה מושכלת המתאימה לנסיבות המקרה שלכם, האם משתלם לרכוש את הדירה דרך קבוצת הרכישה.
אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין
חושבים לרכוש דירה דרך קבוצת רכישה? מתלבטים אם כדאי ורוצים להבין מהם הסיכונים המשפטיים בעסקה? פנו אליי וקבלו ייעוץ משפטי מקיף בתחום.
אני, עו"ד אבירם לב, מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובעל ניסיון רב בליווי קבוצת רכישה. לאורך השנים פיתחתי מיומנות לזהות קבוצות רכישה מוצלחות, וכן קבוצות רכישה בעייתיות יותר המועדות לסיכונים. צרו קשר עם המשרד, וקבלו גם אתם ייעוץ מהשורה הראשונה בתחום.
שאלות ותשובות בנושא קבוצות רכישה
איך מוגדרת קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה מוגדרת כקבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכויות במקרקעין ולבניה על הקרקע. הרוכשים מתארגנים ביניהם עם מערכת חוזים וכן מתקשרים במסגרת חוזית אל מול בעל המקרקעין. הרוכשים פועלים אל מול גורם מארגן שהוא מקדם את העסקאות השונות ומקבל מהרוכשים תמורה בכסף או בשווה כסף.
האם צריך לשלם מס על קניית דירה בקבוצת רכישה?
הרוכשים צריכים לשלם מע"מ עבור הקרקע שרכשו, שכן העסקה מוגדרת כעסקת אקראי החייבת במס. כמו כן, הרוכשים נדרשים לשלם מס רכישה מלא עבור העסקה. שווי הרכישה מחושב לפי העלות הכוללת הצפויה של הנכס.
מה היתרון ברכישת דירה מקבוצת רכישה?
רכישת דירה בקבוצת רכישה יכולה לחסוך לרוכשים מגוון עלויות. כך, ייחסך הרווח היזמי, הוצאות שיווק, פרסום ותיווך, לרוכשים יהיה כוח מיקוח אל מול הגורמים השונים על עלויות העסקה וכן ניתן יהיה להשיג הטבות מס מסוימות. עם זאת, כיום, הטבות המס מצומצמות משמעותית ביחס למצב החוקי ששרר בעבר.
מהם החסרונות ברכישת דירה בקבוצת רכישה?
מאחר שלא מדובר בעסקה לרכישת דירה מקבלן במובנה הפשוט, הוראות חוק המכר (דירות) וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) לא יחולו עליכם. מעבר לכך, בחתימה על מערכת החוזים תוותרו על חלק מזכויותיכם בקרקע כדי להבטיח את השלמת העסקה, מה שעלול לפגוע בכם בהמשך הדרך. כמו כן, ברכישת דירה בקבוצת רכישה ייתכנו עלויות משמעותיות נוספות וכן עיכובים לא מעטים במסירה. לבסוף, מרבית הטבות המס שהיו לקבוצות רכישה – בוטלו.