האם ניתן לפרק שותפות במקרקעין? כיצד מבוצע פירוק שיתוף במקרקעין? האם ניתן להגביל את זכות השותפים לפרק את השותפות? במאמר זה אני, עו"ד אבירם לב, אשיב לכם על שאלות אלו ואחרות הנוגעות לפירוק השיתוף במקרקעין. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש בתחום.
מה זה שותפות במקרקעין?
אני אתחיל בהבהרת מוסד השותפות במקרקעין בדין הישראלי. דיני המקרקעין מאפשרים לאנשים להחזיק במקרקעין במשותף, בין אם על דרך ירושת המקרקעין ובין אם על דרך רכישתם בשותפות. שימו לב שבמונח "מקרקעין", אין הכוונה בהכרח לקרקע. נדל"ן ומקרקעין מתייחסים לאותו דבר – קרקע וכל מה שבנוי עליה ואיננו נייד.
כלל חשוב בדיני השותפות הוא שהשותפות מתפרסת על פני כל המקרקעין, כלומר לכל אחד מהשותפים בעלות בכל חלקי המקרקעין. אף שותף לא יוכל לטעון לבעלות על חלק מסוים במקרקעין. כל עוד השותפות קיימת, לכל השותפים יש בעלות בכל מ"ר במקרקעין, בהתאם לאחוז הבעלות הכולל שלהם.
בקצרה אציין כי כל שותף יכול לעשות שימוש סביר במקרקעין, באופן שאינו מונע מיתר השותפים לעשות שימוש דומה. שימושים נרחבים יותר, כמו גם קבלת החלטות החורגות מהניהול השוטף של המקרקעין, יחייבו הסכמה של כלל השותפים.
עם זאת, במאמר זה אני לא רוצה לעסוק בשותפות עצמה לאורך חייה, אלא דווקא בפירוקה. אסביר לכם מהם התנאים לפירוק שותפות וכיצד פירוק זה מבוצע בפועל.
פירוק השיתוף – זכותו של כל שותף
אני רוצה להתחיל מהבסיס בדיני פירוק השותפות במקרקעין. הכלל הבסיסי באשר לפירוק השיתוף הוא שכל שותף זכאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף. בהיעדר הוראה סותרת בהסכם השיתוף עצמו, לא ניתן יהיה להתנגד לדרישתו של אחד השותפים ליציאתו מהשותפות.
עם זאת, החוק מסייג את הזכות לפירוק השיתוף במידת מה. לשותפים מותר לקבוע בהסכם השיתוף תניה המגבילה את היכולת לפרק את השיתוף. חשוב לי להדגיש כי תניה שכזו סבירה בהחלט, שכן היא מאפשרת לשותפים לתכנן תכנונים לטווח ארוך יותר ביחס למקרקעין המשותפים.
ואולם, אם הזכות לפירוק השיתוף מוגבלת לתקופה העולה על 3 שנים, כעבור 3 שנים שותף המעוניין בפירוק השיתוף יוכל לפנות לבית המשפט בבקשה שיורה על פירוק השיתוף. בית המשפט יעשה זאת אם "נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין".
אני בטוח שגם אתם מבינים כי ההגדרה "צודק בנסיבות העניין" היא עמומה ומעורפלת. לכן, בכל מקרה שכזה, מומלץ לפנות אל עו"ד מקרקעין לייעוץ וייצוג בתחום. אני אישית ליוויתי שותפים שביקשו את פירוק השיתוף ובעזרת עבודה נכונה הצלחנו להוכיח כי פירוק השיתוף צודק בנסיבות העניין. כמו כן, ייצגתי גם שותפים שהתנגדו לבקשות לפירוק השיתוף והוכחנו מדוע דווקא צודק להותיר את השיתוף בעינו ולא להורות על פירוקו באופן מידי.
חשוב לי להבהיר שהדבר "הצודק בנסיבות העניין" אינו נקבע באופן אינטואיטיבי, אלא לפי העקרונות שנקבעו בפסיקה בעניין. מכיוון שכך, רצוי שתפנו לעורך דין הבקיא בתחום ובפסיקה הרלוונטית, אשר יוכל להציג לבית המשפט את הבקשה לפירוק השיתוף באופן שתואם לאינטרס שלכם בעניין.
איך מפרקים שיתוף במקרקעין?
עד כה הבנו מהו השיתוף וכי זכותם של השותפים לבקש את פירוק השיתוף. כעת, ברצוני להבהיר כיצד מבוצע פירוק השיתוף.
פירוק שיתוף יכול להתבצע על פי הסכם לפירוק השיתוף, או לפי צו מבית המשפט. אני כמובן ממליץ לכם להגיע להסכם לפירוק השיתוף ולא להיגרר במהרה לבתי משפט, שכן ההליך עצמו עלול להיות מסובך ויקר והתוצאה לא תהיה בהכרח טובה יותר. לכן, אני מעדיף גישה פרגמטית על פני גישה דווקנית שגוררת הליכים ארוכים. כל זאת, כמובן, תוך שמירה על האינטרסים שלכם בפירוק השיתוף במקרקעין.
פירוק שיתוף לפי הסכם – על דרך חלוקה או על דרך מכירה
אם תפרקו שיתוף במקרקעין בעזרת הסכם לפירוק השיתוף, תוכלו לפרק את השיתוף על דרך חלוקה או על דרך מכירה. אסביר למה הכוונה.
פירוק על דרך חלוקה
בפירוק על דרך חלוקה השותפים מחלקים את המקרקעין לחלקות קטנות יותר. כך, למשל, ייצגתי לא מכבר שני שותפים שהחזיקו במשותף מגרש בגודל דונם אחד. פירקנו את השיתוף לשני מגרשים של חצי דונם וכל אחד מהשותפים מחזיק כיום בבעלות מלאה במגרש של חצי דונם ועליו יחידת מגורים.
אני רוצה להדגיש כי פירוק שיתוף על דרך חלוקה לא מתאפשר בכל מצב. חלוקה שכזו של מקרקעין, הנקראת בשפה המקצועית "פרצלציה", כפופה לאישורי וועדות התכנון ולאישור המפקח ורשם המקרקעין. לכן, לפני שתפרקו שיתוף על דרך חלוקה, חשוב שתוודאו עם עורך הדין שלכם כי פרצלציה ורישום מחדש של המקרקעין אכן מתאפשר בנסיבות העניין.
פירוק על דרך מכירה
במקום פירוק על דרך חלוקה, תוכלו לפרק את השותפות על דרך מכירה. אני מניח שאתם מבינים למה הכוונה – מכירת המקרקעין לצד ג' וחלוקה ברווחים בהתאם לשיעורי הבעלות.
אפשרות זו עשויה להיראות פשוטה יותר בהשוואה לפירוק על דרך חלוקה, אך גם לה מורכבויות שיש לשים לב אליהן. בין היתר, עליכם לעמוד היטב על השלכות המס בעסקה. כמו כן, תידרשו לשים לב האם נדרש אישור מבית המשפט למכירת הנכס, למשל מכיוון שחלק מהשותפים הם קטינים. על כן, גם כאן אמליץ לכם להיוועץ עם עו"ד מקרקעין ולהבין כיצד הכי נכוון לפרק את השותפות.
פירוק שותפות בדירת מגורים
לא אחת בהליכי גירושין נדרש פירוק שותפות בדירת מגורים על דרך מכירה. החוק קובע כי מכירת הדירה לא תתבצע עד אשר יוצג לבית המשפט הסדר נאות ביחס למגורי הילדים. כל עוד לא יוגש הסכם שכזה, לא ניתן יהיה לבצע את המכירה. באופן זה בית המשפט מגן על הילדים ממצב בו פירוק השותפות בדירה בה הם גרים ימנע מהם את הזכות הבסיסית לקורת גג.
אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין
מעוניינים בפירוק השיתוף במקרקעין? רוצים לבצע את השיתוף בצורה הנכונה ביותר? פנו אליי וקבלו שירותים משפטיים מהשורה הראשונה בתחום. אני, עו"ד אבירם לב, מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובעל ניסיון רב בהליכי שותפות במקרקעין. אני מכיר את כל הדקויות והרזים המשפטיים, אשר יאפשר לכם לבצע את פירוק השותפות כמו שצריך ולהפיק מהשותפות את המירב. צרו קשר עם המשרד, והצטרפו גם אתם לשלל לקוחותיי המרוצים.
שאלות ותשובות
האם לשותף מותר לפרק את השותפות במקרקעין?
ככלל, התשובה היא שכן. אם בהסכם השותפות קיימת תניה המגבילה את הזכות לפירוק השותפות, השותפים לא יוכלו לתבוע את פירוק השותפות במשך 3 שנים. לאחר מכן, הם יוכלו לפנות אל בית המשפט אשר יורה על פירוק השיתוף אם יראה שמן הצדק לעשות כן.
איך מפרקים שותפות במקרקעין?
פירוק שותפות במקרקעין יכולה להתבצע על דרך חלוקה או על דרך מכירה. בפירוק על דרך חלוקה תתבצע פרצלציה לחלקות קטנות יותר שיחולקו בין השותפים. בפירוק על דרך חלוקה הנכס יימכר והשותפים יתחלקו ברווחי המכירה.
האם ניתן לפרק שיתוף גם בדירת מגורים?
ניתן לפרק שיתוף בדירת מגורים ולא אחת בתי משפט מורים על פירוק שיתוף בדירת מגורים במסגרת הליכי גירושין. עם זאת, הצדדים יצטרכו להציג לבית המשפט הסדר ביחס למגורי הילדים לאחר מכירת הדירה.
למה צריך לשים לב בפירוק השיתוף במקרקעין?
אם בחרתם בפירוק על דרך חלוקה, שימו לב שמבחינה תכנונית פרצלציה של המקרקעין הינה אפשרית וכי המפקח על המקרקעין יאשר את הפיצול. אם בחרתם בפירוק על דרך מכירה, שימו לב להשלכות המס של העסקה ובררו האם העסקה טעונה אישור מבית המשפט מחמת היות חלק מהשותפים קטינים.
