אם אתם משכירים דירה, אני בטוח כי מקונן בכם החשש שהשוכר לא יתפנה מהדירה בזמן או לאחר שיפר את תנאי השכירות. יכול להיות כמובן שכבר לא מדובר רק בחשש ואתם מתמודדים עם שוכר שכזה. אם זהו המצב, ברצוני להציג לכם את המסלול המהיר לתביעה לפינוי מושכר. במאמר זה אציג לכם מסלול זה, כדי שתדעו את זכויותיכם ותכירו את הדרכים להתמודדות עם שוכרים שאינם מתפנים מהנכס שלכם.
מהי תביעה לפינוי מושכר – ההליך בקצרה
עבור אלו המחפשים תשובה קצרה ומהירה, אפתח בשורה התחתונה. אם אתם מתמודדים עם שוכר סרבן, תוכלו להגיש תביעה מזורזת לפינוי מושכר בהתאם לתקנות סדר הדין החדשות. בתביעה לפינוי מושכר תוכלו לבקש אך ורק פינוי של הדירהו לא פיצויים כלשהם. פסק הדין יינתן תוך חודשיים וחצי לכל היותר. אם השוכר לא יפנה את הנכס גם לאחר פסק הדין, תוכלו לפנות להוצאה לפועל שתדאג לפינוי השוכר. חשוב לציין שבמקרים של איחור במסירת דירה מקבלן, עשויים להתרחש מצבים דומים בהם הדייר מתקשה לפנות את הנכס בזמן, ואז ניתן לפנות לערכאות משפטיות. בתהליכי התחדשות עירונית, אני ממליץ לפנות אל עורך דין התחדשות עירונית שמומחה בייצוג הדיירים מול הקבלן, כדי לוודא שכל ההיבטים המשפטיים מטופלים כראוי.
זהו סיכום תמציתי מאוד של הליך פינוי המושכר. כעת, אצלול יחד איתכם לנסיבות המצדיקות תביעה לפינוי מושכר, לפרוצדורה בהליך ולאופן פעולתו. אקדים ואומר כבר כעת כי אם ברצונכם שההליך יהיה יעיל ככל שניתן, רצוי להגיש את התביעה בעזרת עורך דין מקרקעין מומחה ומנוסה בתחום, הבקיא בתביעות פינוי מושכר ויקדם את תביעתכם כדבעי. אני עוסק גם במקרים בהם עורך דין פינוי בינוי מתערב בתביעות פינוי מושכר, כאשר מדובר במתחמים בהם מתבצעות התחדשות עירונית.
מתי נדרשת תביעה לפינוי מושכר?
ראשית, ברצוני לעסוק בנסיבות המצדיקות הגשת תביעה לפינוי מושכר. המשותף לכל הנסיבות שאציג הוא שהשוכר מצוי בדירה, בניגוד לתנאי החוזה. הנסיבות שיכולות להוביל לכך הן:
- היוותרות השוכר בדירה לאחר תום החוזה: זהו המצב הקלאסי ביותר בו תוגש תביעה לפינוי מושכר – השוכר לא מתפנה מהנכס למרות שתמה תקופת השכירות שלו ועל כן יש צורך בהגשת תביעה לפינוי מושכר.
- שוכר שחדל מלשלם: במקרים אחרים השוכר מפסיק לשלם שכר דירה בתוך תקופת השכירות. אם המשכיר נתן לשוכר הזדמנות סבירה לשלם את שכר הדירה והשוכר בכל זאת לא עשה כן, השוכר יוכל להגיש תביעה לפינוי מושכר.
- שוכר שהפר את תנאי השכירות: לא אחת, בחוזה נכללות הוראות המגבילות את השוכר. כך, למשל, החוזה יכול לקבוע כי לשוכר אסור לבצע שינויים במושכר, להשכירו בשכירות משנה או להזניחו. לרוב, מצוין במפורש כי הפרת תנאים אלו מהווה הפרה יסודית של החוזה. לכן, גם בגין הפרתם ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר אם השוכר מסרב להתפנות מהנכס חרף דרישתכם.
חשוב לי לשקף לכם כי בעוד שתביעות פינוי מושכר לאחר תום החוזה מצליחות במרבית המקרים, תביעות בגין הפסקת תשלום או הפרת תנאי חוזה מתקשות יותר להצליח. בית המשפט לא ממהר לפנות שוכרים מדירותיהם בתוך תקופת השכירות ומעדיף לאפשר להם לתקן את התנהלותם במקום.
ובכל זאת, לעיתים תביעות אלו מצליחות. אמחיש לכם זאת דרך סיפורו של אלון, לקוח יקר שלי אשר עמד על זכויותיו וניצח בהליך.
לפני מספר חודשים הגיע אליי אלון שהשכיר דירה בקריית אונו. אלון קבע במפורש בחוזה השכירות כי לשוכר אסור להשכיר את הנכס בשכירות משנה אלא בהסכמתו של אלון. עוד נקבע כי הפרת תנאי זה תיחשב להפרה יסודית של תנאי השכירות.
יום אחד אלון נכנס לאתר Air bnb וגילה להפתעתו כי דירתו מוצעת שם לשכירות. אלון פנה באופן מידי לשוכר שלו ודרש ממנו כי יוריד את הדירה מהאתר. השוכר נענה לכך. אלא שכעבור מספר שבועות אלון גילה בדרכיו כי השוכר ממשיך לשווק את הדירה לסאבלט בפלטפורמות שונות. אלון החליט כי קצה נפשו בהתנהלות השוכר והורה לו להתפנות מהנכס עקב הפרת תנאי החוזה.
השוכר לא שעה לבקשתו של אלון ונשאר לגור בנכס. בשיא חוצפתו, השוכר המשיך לשווק את הדירה לשכירות משנה קצרה. בצר לו אלון פנה אליי, והגשתי עבורו במהירות תביעה לפינוי מושכר. תוך תקופה של 45 יום קיבלנו פסק דין המורה לשוכר להתפנות מיידית מהדירה. השוכר נענה לפסק הדין ועזב את הדירה. כך, הצלחנו בתביעת פינוי מושכר, הגם שלא היה מדובר בהישארות בדירה לאחר תקופת השכירות.
שימו לב – תביעה לפינוי המושכר בלבד!
חשוב לשים לב כי התביעה היא לפינוי המושכר בלבד! יש לתבוע מהשוכר פיצויים בעד נזק שנגרם לכם במסגרת במסגרת הליך נוסף. תביעה שכזו תוכלו להגיש בהליך נפרד.
תביעה לפינוי מושכר – סדר דין מזורז
הליך התביעה לפינוי מושכר מוסדר בתקנות 78 עד 82 לתקנות סדר הדין האזרחי. תקנות סדר הדין קובעות כי ראשיתו של הליך התביעה בהגשת כתב תביעה על ידי המשכיר. לאחר מכן, יינתנו 30 ימים בלבד לשוכר להגיש כתב הגנה מטעמו, מחצית הזמן המקובל בהליכים רגילים.
לצד כתב התביעה או כתב ההגנה, נדרש כל צד להגיש תצהיר כתוב המפרט את העובדות הרלוונטיות, טענותיו המשפטיות וכן חוות דעת מומחים, ככל שיהיה מעוניין בכך. לתצהיר יצורף כל מסמך הנוגע להליך וכן רשימת עדים מטעמו.
דיון בתביעה לפינוי מושכר ייקבע תוך 30 ימים ממועד הגשת כתב ההגנה. תקנה 80(ז) קובעת כי בעלי הדין יגישו את כל טענותיהם הכתובות והאסמכתאות המשפטיות הדרושות, עד 14 יום לפני יום הדיון. אורך הטיעונים בכתב לא יעלה על 5 עמודים. כך, שומר בית המשפט על ההליך מהיר וענייני.
בניגוד להליכים הרגילים, בתביעה לפינוי מושכר לא תתקיים ישיבת קדם משפט בין הצדדים. הצדדים יגיעו לדיון אחד מרוכז בפני בית המשפט הדן בהליך, במועד שנקבע על ידו לפי לוח הזמנים הקבוע בתקנות.
אף השופט עצמו נדרש, על פי התקנות העוסקות בתביעה לפינוי מושכר, לעבוד ביעילות. מחובתו של השופט לפסוק בהליך תוך 14 יום לכל היותר. במקרים חריגים, נשיא בית המשפט בו מתנהל ההליך (בית משפט השלום הרלוונטי) יאפשר דחייה של מועד מתן פסק הדין. אולם ככלל, דחיה מעבר לתקופה של שבועיים אינה מתאפשרת.
מעבר לכך, התקנות מורות לשופטים לכתוב פסק דין קצר וענייני. אין להיסחף לנימוקים ארוכים ופירוט נרחב. עם זאת, במקרים שיש בפסק הדין חידוש תקדימי או עניין מיוחד לציבור, יוכל בית המשפט לנמק את פסיקתו בהרחבה.
מה לעשות אם השוכר לא מקיים את פסק הדין?
אם השוכר לא מקיים את פסק הדין ונשאר בדירה, תוכלו לפתוח תיק בהוצאה לפועל. רשות ההוצאה לפועל כבר תדאג לכך שהשוכר יפנה עצמו מהדירה. בכל מקרה, לכם אסור לפנות את השוכר בכוחניות ובאקט חד צדדי.
אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין
השוכר לא מתפנה מהנכס שלכם? תפנו אליי להגשת תביעה לפינוי מושכר והוציאו את השוכר השורר מהדירה. אני, עו"ד אבירם לב, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. לאורך השנים ניהלתי עשרות הליכי תביעת פינוי מושכר ודאגתי לשמור על האינטרס של לקוחותיי ביעילות ובמהירות האפשרית. צרו קשר עם המשרד, והצטרפו לשורת לקוחותיי המרוצים.
שאלות ותשובות בנושא פינוי מושכר
מהי תביעה לפינוי מושכר?
תביעה לפינוי מושכר היא תביעה בה ניתן לדרוש הוצאת שוכר מהנכס בלבד. הליך התביעה מהיר ומזורז בהשוואה להליכי תביעה סטנדרטיים.
כמה זמן לוקחת תביעה לפינוי מושכר?
לשוכר ניתנים 30 ימים להגשת כתב הגנה. הדיון ייקבע תוך 30 ימים נוספים. בית המשפט יכתוב החלטתו תוך 14 יום לכל היותר. כך יוצא כי האורך המקסימלי של ההליך עומד על 74 ימים.
באילו נסיבות ניתן להגיש תביעת פינוי מושכר?
בנסיבות בהן השוכר נותר בנכס בניגוד לחוזה. זאת, בין אם תקופת השכירות תמה, השוכר לא משלם שכר דירה או שהוא מפר את החוזה באופן יסודי.
מה לעשות אם השוכר לא מקיים את פסק הדין?
אם השוכר לא מקיים את פסק הדין ונשאר בדירה, תוכלו לפתוח תיק בהוצאה לפועל. רשות ההוצאה לפועל כבר תדאג לכך שהשוכר יפנה עצמו מהדירה. בכל מקרה, לכם אסור לפנות את השוכר בכוחניות ובאקט חד צדדי.