במסגרת תפקידי כעורך דין מקרקעין אני מלווה באופן יום יומי פרויקטים של פינוי בינוי ברחבי המדינה. אני דואג לכך שהפרויקטים יתקדמו על הצד הטוב ביותר והדיירים יפיקו מהם את המירב. במאמר זה אסביר לכם על פינוי בינוי בישראל, דרישות התוכניות השונות וזכויות הדיירים בהליך. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע החשוב בתחום.
פינוי בינוי ותמ"א 38/2
אני רוצה לפתוח בהצגת תוכניות הפינוי – בינוי הפועלות כיום בישראל. המדינה מקדמת שתי תוכניות פינוי בינוי מרכזיות – פינוי בינוי למתחמי מגורים ותוכנית 38/2. אציג כל אחת מהן בנפרד.
פינוי בינוי למתחמי מגורים
פינוי בינוי למתחמי מגורים היא תוכנית ממשלתית, במסגרתה אזור מוכרז כמיועד פינוי בינוי וכולו עובר פיתוח וחידוש. כלל המבנים באזור יהרסו, תחתם ייבנו בניינים חדשים והסביבה העירונית תפותח אף היא.
מסלול רשויות לעומת מסלול מיסוי
כפי שציינתי, הרשות היא זו המכריזה על אזור כמיועד פינוי בינוי. עם זאת, אין זה אומר בהכרח כי היוזמה להכרזה מגיעה מהרשות. תוכנית פינוי בינוי למתחמי מגורים פועלת בשני מסלולים – מסלול מיסוי ומסלול רשויות:
- מסלול רשויות: במסגרת מסלול זה הרשות היא זו שיוזמת הכרזה על איזור כמיועד פינוי בינוי. הרשות תקדם את התוכניות הרלוונטיות ואת אישורן ורק עם השלמת התוכניות האחריות תעבור ליזם.
- מסלול מיסוי: התושבים או היזם מקדמים את ההכרזה על האזור כמיועד פינוי בינוי. היזם והדיירים במתחם המגורים מקדמים את התוכניות ודואגים לאישורן. לבסוף הרשות תכריז על המתחם כמיועד פינוי בינוי.
לבחירה בין המסלולים השלכות לא רק על היוזמה לפרויקט אלא גם על דחיפתו, תשלומי מס לאורך הדרך ועוד. על כן, אני ממליץ לכם מאוד להגיע לפגישת ייעוץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה בפינוי בינוי, לצלול אל עומק התוכניות ולהבין את ההשלכות הנובעות מבחירה בכל אחד מהמסלולים.
פינוי בינוי – מתוכנית ועד לדירה מוגמרת
אני רוצה להסביר לכם כיצד מותנע הליך פינוי בינוי למתמחי מגורים. ראשית, תצטרכו לגייס רוב מספיק לשם תחילת התכנונים. נדרשת הסכמה של 66% לפחות מבעלי הדירות כדי שניתן יהיה להתחיל בתכנונים. שלב התכנונים הוא שלב ארוך. נדרש לבצע שינוי תב"ע, להפקיד את התוכניות אצל הרשויות ולקבל את כלל היתרי הבנייה. רק לאחר מכן ניתן יהיה להתחיל לעבוד בפועל.
כדי להתחיל בעבודות ולהרוס את הבניינים לא תספיק לכם הסכמה של 66%. לשם תחילת העבודות עצמן תידרש הסכמה של 100% מבעלי הדירות. אני בטוח שאתם תוהים לעצמכם איך הדבר הגיוני, שכן תמיד יכול להיות שיהיה מיעוט שיסרב לפינוי בינוי גם ללא הצדקה סבירה לכך.
במטרה להתמודד עם מצב שכזה, החוק מאפשר לבעלי הדירות לתבוע מתנגדים בגין הנזק הכלכלי שנגרם להם כתוצאה מהסירוב, אם הסירוב מוגדר בלתי סביר. מניסיוני, על פי רוב, די בכך כדי לגרום למתנגדים לסגת ואם הם באמת מיעוט קטן – לחזור בהם מהתנגדותם ולאפשר לפרויקט לצאת לדרך.
לעומת זאת, ישנם מקרים בהם הסירוב באמת סביר. כך קרה לי למשל במקרה בו ייצגתי שתי משפחות עם ילדים עם צרכים מיוחדים. התמורה שהוצעה להם לא הייתה מאפשרת להם להמשיך בשגרת חייהם, הן מבחינת נגישות והן מבחינת קרבה למוסדות בהם למדו הילדים.
באותו מקרה עמדנו על הסירוב לתחילת העבודות גם לאחר שהוגשו תביעות לבית המשפט בעניין. בית המשפט הבהיר לאורך הדרך כי עמדתו איתנו – מדובר בסירוב סביר ועל כן לא ניתן לתבוע את המשפחות בגין סירובן זה.
היזם הבין את עמדת בתי המשפט ועל כן הציע ללקוחותיי תמורה מוגדלת – דירות אחרות מאלו שהציע להן מלכתחילה, רחבות ונגישות יותר, עם הסעות ישירות למוסדות בהם לומדים הילדים. היזם נדרש אמנם להשקיע יותר כסף כדי לרצות את המשפחות, אך בסופו של דבר היה די בכך כדי לשכנע אותן להסכים לפרויקט וכולם יצאו מרווחים.
פינוי בינוי למתחמי מגורים – מה אתם מקבלים מהפרויקט
בפינוי בינוי למתחמי מגורים היזם ישלם לכם דמי שכירות לאורך כל התקופה בה מבוצעות העבודות בשטח ואינכם יכולים כמובן להתגורר בדירתכם. כשאני מייצג את נציגות הדיירים בפרויקטים אלו אני עומד על כך שדמי השכירות יאפשרו באמת למשפחות לשכור דירה ראויה מבלי שהן יידרשו להוסיף שקל אחד נוסף מכיסן.
עם תום העבודות, בעלי הדירות המקוריות יקבלו דירה בבניין חדש, מוגדלת ומשופרת. לא רק הדירה עצמה תפותח אלא גם הסביבה כולה. אציין כי אם הבנייה עומדת בתנאים הקבועים בחוק, בעלי הדירות לא יצטרכו לשלם כל מס או היטל השבחה עבור השדרוג המשמעותי שחוו. עם זאת, ייתכנו תוספות שיגררו חיובים שונים, דוגמת בניית בריכה וחדר כושר בבניין שיגדילו את תשלום וועד הבית, תשלום ארנונה מוגדל (מאחר והדירה גדלה).
תמורה חלופית לאוכלוסיות מיוחדות
אוכלוסיות מיוחדות, כגון קשישים או נכים, זכאים לתמורה מיוחדת מהיזם. אני בטוח שאתם מבינים שעבור קשישים עסקה של פינוי בינוי אינה אטרקטיבית במיוחד. האם שווה להם לעבור פעמיים דירה עבור הגדלת דירתם בעוד מספר שנים?
על כן, המחוקק מחייב יזמים להציע לקשישים ונכים תמורה מיוחדת – הם יוכלו לקבל דירת תמורה, כלומר דירה מחודשת בבניין שעבר פינוי בינוי, במקום דירתם המקורית. הם יקבלו את מלוא הזכויות בדירת התמורה והקבלן את מלוא הזכויות בדירת המקור.
מלבד זאת, היזם יצטרך להציע לאוכלוסיות המיוחדות תמורה אלטרנטיבית נוספת והם יוכלו לבחור בינה לבין דירת התמורה. התמורות הנוספות הן:
- מימון בית אבות בצירוף תשלומי איזון
- דירה חלופית בסמוך למקום המגורים הנוכחי
- שתי דירות קטנות אשר שווין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה
- דירת תמורה קטנה בצירוף תשלומי איזון
אני אדגיש שאם היזם הציע לאוכלוסיות המיוחדות את התמורות האמורות ובכל זאת הם סירבו, הרי שסירובם יוכל להיחשב לבלתי סביר וניתן יהיה לתבוע אותם בגין ההפסדים שהסירוב הזה מסב ליתר בעלי הדירות במתחם.
ואולם, אם נחזור לדוגמה שהצגתי לכם לעיל, ייתכנו מקרים בהם התמורה לא תהיה אמיתית ועל כן על אף שהיא עומדת בדרישות החוק היבשות, התמורה לא תהיה טובה מספיק כדי להפוך את סירוב האוכלוסיות המיוחדות לבלתי סביר.
תמ"א 38/2
לצד תוכנית פינוי בינוי למתחמי מגורים, פועלת תמ"א 38/2. אני מניח שאתם מכירים את תמ"א 38/1 – תוכנית לחיזוק מבנים בישראל. במסגרת תמ"א 38/2 לא מחוזק הבניין הקיים אלא הוא נהרס עד היסוד ותחתיו נבנה הבניין החדש.
בשונה מפינוי בינוי למתחמי מגורים, בתמ"א 38/2 מבוצע פינוי בינוי לבניין אחד בלבד או מספר בניינים. כמו כן, אין צורך בשינוי תב"ע אלא די באישור ועדות התכנון המקומיות. על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, אכן משך הזמן שעובר עד לתחילת העבודות בתמ"א 38/2 קצר משמעותית מפינוי בינוי למתחמי מגורים – כ-3.5 שנים לעומת 5 בפינוי בינוי למתחמי מגורים (בהנחה שאין תקלות בדרך).
עם זאת, בתמ"א 38/2 כלל האחריות רובצת על היזם ובעלי הדירות. העירייה מצדה לא תפעל יותר מידי לקידום הפרויקט, בניגוד לפינוי בינוי למתחמי מגורים במסלול רשויות. כמו כן, הפרויקט לא יכלול פיתוח עירוני של סביבת הנכס.
כמו כן, גם בתמ"א 38/2 יהיה די בהסכמה של 66% מבעלי הדירות בלבד לשם תחילת ביצוע העבודות בפועל. עם זאת, הדבר טעון אישור בית משפט אשר יבחן האם הסירוב של המיעוט סביר או לא.
עורך דין פינוי בינוי – שמירה על האינטרס שלכם לכל אורך הדרך
אני רוצה לסיים בתפקידו של עורך דין פינוי בינוי בהליך. בין אם מדובר בתמ"א 38/2 או בפינוי בינוי למתחמי מגורים, תידרשו לבחור נציגות דיירים. כעורך דין פינוי בינוי, אני עובד לצד נציגות הדיירים ומייצג את האינטרסים של הדיירים לכל אורך הדרך.
אני דואג לבחור תחילה את היזם המתאים ביותר לתפקיד. אני עורך מכרז לבחירת היזם ודואג כי הסכם הנון – שופ (כלל שקיים) – שיציג יהיה הוגן. לאחר מכן, אוודא כי ההסכם אל מול היזם מבטיח קצב התקדמות ראוי בעבודות ומבטיח סנקציות יעילות במקרה של חריגה מהזמנים.
זאת ועוד, אדאג לכך שתקבלו תמורה מקסימלית מהעבודות מבחינת התמורה הסופית והתשלומים לאורך הדרך. בנוסף אוודא כי לא מוטלים עליכם תשלומי מס כלשהם וכי היזם לוקח על עצמו את כלל התשלומים הנלווים לפרויקט.
אם אתם מתעניינים בהליכי פינוי בינוי, פנו אליי, עורך דין אבירם לב, וקבלו שירותי ייעוץ וייצוג מהשורה הראשונה בתחום. לאורך השנים ליוויתי עשרות פרויקטים של פינוי בינוי ואני יודע כיצד לקדם את הפרויקט באופן שיביא את האינטרסים שלכם לידי ביטוי בצורה הטובה ביותר. צרו קשר, והצטרפו לשלל לקוחותיי המרוצים.
שאלות ותשובות בנושא פינוי בינוי למתחמי מגורים
אני מתעניין בפינוי בינוי לבניין שלי – איזה תוכנית רלוונטית?
אם מדובר בבניין אחד בלבד, תמ"א 38/2 תוכל להתאים. אם מדובר באזור שניתן לבצע פינוי בינוי לכולו ייתכן כי ניתן יהיה לרתום את העירייה להכרזה על האזור כמיועד לפינוי בינוי למתחמי מגורים.
מה אני מקבל בפינוי בינוי?
תקבלו, בסופו של דבר, דירה חדשה ומוגדלת בבניין משודרג. כמו כן, תהנו מתשלום שיאפשר לכם לשכור דירה באותו אזור לאורך שנות העבודות.
אנחנו רוצים להתחיל פינוי בינוי אבל חלק מהשכנים מתנגדים – מה אפשר לעשות?
אם מדובר בתמ"א 38/2 די בהסכמה של 66% לשם תחילת העבודות, באישור בית המשפט. בפינוי בינוי למתחמי מגורים די בהסכמה של 66% לשלב התכנוני אך נדרשת הסכמה של כלל בעלי הדירות לשם תחילת העבודות בפועל. עם זאת, אם יש מיעוט שמסרב באופן בלתי סביר לעבודות, תוכלו להגיש כנגדו תביעה נזיקית על הנזק הכלכלי שנגרם לכם.
אנחנו מעוניינים לבצע פינוי בינוי בבניין שלנו – כדאי לנו לקחת עו"ד?
בוודאי. עורך הדין יוודא שתבחרו יזם מתאים, ינסח הסכם אל מול היזם שישמור על הזכויות שלכם וידאג לאינטרס שלכם לכל אורך הדרך.
