אצל רוב האנשים רכישת דירה הינה העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שהם יעשו כל חייהם, לרובם זוהי תהיה גם דירתם היחידה מה שמעצים את המשמעות של רכישת הדירה עוד יותר.
אז אחרי שסוף סוף מצאתם את הדירה שמתאימה לכם וגם המחיר מתאים השלב הבא הוא לדאוג לליווי של עורך דין בתהליך רכישת הדירה. על עורך הדין לבצע בדיקות מקדמיות (יפורטו בהמשך), תכנון מס, ניהול מו"מ וחתימה על ההסכם ולבסוף העברת הזכויות ורישום הדירה על שמכם.
הליווי שנותן עורך הדין ברכישת דירה הינו:
בדיקת המצב הרישומי
להבדיל ממכירת דירה כאשר אנו מייצגים את המוכר, כאן משרדנו מייצג את הרוכש ולכן בדיקת המצב הרישומי והקנייני הינה בדיקה חשובה מאוד יש לבדוק האם הדירה רשומה לשכת המקרקעין (טאבו), ככל ורשומה האם רשומה בצורה תקנית ולא נדרשים תיקונים טכניים כלשהם או הערות היכולות לפגוע בשווי הדירה או בכלל באפשרות להעביר בה את הזכויות. מעבר לכך אנו ממליצים להגיע להתרשם מהדירה במספר מועדים שונים ובשעות שונות על מנת לקבל תמונה מלאה על הדירה וסביבתה (הסביבה של הדירה בשעה 20 בערב שונה מאוד מסביבת הדירה ב-12 בצהריים וכמובן שיש גם הבדל בין הימים, אמצע שבוע או סופ"ש). בנוסף, יש לבדוק האם הבעלים הרשום בנסח הוא מתגורר בדירה או האם ישנם שוכרים ולדאוג להבטיח את המסירה בהתאם לנסיבות.
בדיקת המצב התכנוני
למשרדנו ניסיון רב בעבודה מול אנשי מקצוע היכולים לסייע בנושאים אלו, ככלל עורכי דין לא מבצעים בדיקות תכנוניות וזו גם לא מומחיותם, במיוחד שמדובר בבתים פרטיים אולם לא רק, אדריכל/שמאי/מהנדס אלו אנשי מקצוע שזהו תפקידם. כמו כן, ככל ומדובר בדירה בבניין יש להזמין את תיק הבית המשותף לוודא שהרישום תקין ותואם את המציאות.
הערכת שווי הדירה
דרך המלך היא להעזר בשמאי שיעריך את שווי הדירה, לעיתים ניתן להסתפק בבדיקה של העסקאות שנעשו באזור עם נתונים דומים על מנת להעריך את מחיר הדירה עד כמה שניתן.
חשיפת מס
לאחר שניתן להעריך את שווי הדירה הנרכשת יש לבדוק האם הקונה עומד בתנאים מסוימים לקבלת פטורים, הפטורים יכולים לחסוך לקונה סכומים משמעותיים ולעיתים אף מאות אלפי שקלים ויותר (תלוי בסוג הנכס שנרכש). לתכנון מס נכון והערכת החשיפה למס בצורה נכונה יש חשיבות עליונה, שכן טעות גסה בהערכה לחשיפה למס יכולה לבטל את העסקה (במקרים שתשלום המס גבוה והוא לא נלקח בחשבון למשל).
תזרים
לאחר שיש בידינו את שווי הדירה הנרכשת ואנחנו יודעים לקבוע מה גובה המס נותר לברר עם הקונה האם הסכום הכולל ריאלי עבורו והאם הוא מתכוון ליטול משכנתא לטובת רכישת הדירה. יש לזכור שמעבר למחיר הדירה ומס רכישה ישנם תשלומים נוספים שצריך לקחת בחשבון: שכ"ט עורך דין, תיווך (אם יש), אגרות להשלמת הרישום, גורמי מקצוע נוספים ככל ונדרש (מהנד/שמאי וכו') וכן יש לקחת בחשבון גם רכישה של רהיטים ו/או שיפוץ ו/או כל הוצאה נוספת ייחודית היכולה להיות בקשר עם הרכישה. משכנתא – ככל והקונה מעוניין לקחת משכנתא למימון רכישת הדירה, מומלץ לפנות למספר בנקאים למשכנתאות לטובת קבלת אישור עקרוני שיבטיח את הזכאות לקבלת משכנתא וגם לטובת השוואת מחירים (מומלץ להעזר ביועץ משכנתאות שכן בניית תמהיל נכון ומותאם לצרכים יכול לחסוך עשרות או לא מאות אלפי שקלים בהחזר הסופי).
מו"מ וחתימה על הסכם
לאחר שנמצא הדירה המיועדת ונעשו הבדיקות הנדרשות עד עתה כעת השלב לניהול מו"מ על פרטי ההסכם ולבסוף חתימה. תפקידו של עורך הדין ברכישת דירה הוא לשמור זכויותיו של הקונה ולוודא כי בסופו של התהליך הדירה תרשם על שם הקונה בטאבו ללא הערות (למעט משכנתא ככל והקונה לקח משכנתא למימון רכישת הדירה) ויש מספר דגשים שאסור לוותר עליהם לא משנה מה הנסיבות המיוחדות וכמה הרצון לסגור "עסקה טובה" גדול שאותם אפרט להלן:
הערת אזהרה
על עורך הדין ברכישת דירה לעגן בהסכם המכר סעיף שאומר שהתשלום הראשון יועבר למוכר אך ורק לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, לטובת כך עורך הדין של המוכר יפתח חשבון נאמנות או לחילופים יחזיק בנאמנות צ'ק בשווי התשלום הרראשון עד לאחר רישום הערת האזהרה. ככל ומסיבה התלויה במוכר לא תרשם הערת האזהרה התשלום הראשון לא יועבר למוכר.
תשלום אחרון – עורך הדין במכירת דירה יוודא שהתשלום האחרון יועבר במקביל למסירת החזקה בדירה עצמה כך שאם ישנה בעיה כלשהי במועד המסירה יתעכב במקביל העברת התשלום האחרון.
נאמנות להבטחת קבלת תשלום מס שבח, אישור עירייה והוועדה המקומית – מסך התשלום האחרון המועבר למוכר יופרשו שני סכומים לנאמנות עד לקבלת אישור מס שבח, אישור עירייה והוועדה המקומית וכן היטל השבחה. ככל ולא יתקבלו האישורים האמורים עד למועד הקבוע בהסכם, עורך הדין ברכישת הדירה או של הצד השני ישלמו מחשבון הנאמנות את החובות עד לקבלת האישורים האמורים.
מס שבח
רשויות המס מחויבות להעביר את שומת מס השבח עד 8 חודשים ממועד הדיווח (לעיתים הם מתעכבים אף יותר), בעסקאות פשוטות ובמיוחד כאלו ששני הצדדים פטורים מתשלום מס שבח ורכישה האישור מתקבל הרבה לפני מועד המסירה אולם לעיתים כאמור זה מתעכב. עורך הדין ברכישת דירה יערוך שומה למס שבח בהתאם לנתוני המוכר ולפי גובה השומה יקבע הסכום שיועבר לנאמנות עד קבלת אישור על תשלום מס שבח.
אישור עיריה והוועדה המקומית – ישנן ערים למשל כמו תל אביב שאישור העירייה והוועדה המקומית ניתן באותו מקום ובאותו טופס, לעומת זאת ישנן ערים כמו קרית באיליק למשל, שאישור העירייה ניתן במקום אחד ובטופס אחד ואישור הוועדה המקומית ניתן במקום אחר ובטופס אחר, תפקידו של עורך הדין ברכישת הדירה הוא בין היתר גם לוודא כי אכן שני האישורים התקבלו. אישור העירייה ניתן בדרך כלל לעד חודשיים קדימה ואישור הוועדה המקומית ניתן בדרך כלל ל-6 חודשים ואת שניהם ניתן להאריך במקרה הצורך או להנפיק חדש. ככל ובמועד מסירת החזקה בדירה לא התקבל אישור עירייה והוועדה המקומית יש להעביר לנאמנות 1%-5% משווי הדירה לטובת תשלום חובות לעירייה ו/או לוועדה המקומית.
היטל השבחה – כאשר רוכשים דירה יד שנייה על עורך הדין ברכישת הדירה לוודא כי אין היטל השבחה על הדירה, שכן אם יש היטל השבחה שלא שולם הדירה לא תרשם על שם הקונה. בדרך כלל פנייה לרשות שבה ממוקמת הדירה מספיקה על מנת לוודא שאכן אין היטל השבחה וככל ויש והוא לא שולם עד למועד המסירה יש להעביר סך בשווי היטל ההשבחה לנאמנות עד לקבלת האישור.
יפוי כח
על עורך דין במכירת הדירה לוודא כי יש בידיו יפוי כח מתאים המאפשר לרשום את הדירה על שם הקונה במידה ומסיבה כלשהי הקונה לא ישתף פעולה.
בקשה לרישום הערת אזהרה שטר מכר – על עורך הדין ברכישת דירה לוודא כי המוכר חתם על שטר מכר לטובת העברת הזכויות על שם הקונה.
דיווח
לאחר החתימה על ההסכם על עורך הדין ברכישת הדירה לדווח על העסקה מצד הרוכש לרשויות המס וכן להנפיק שובר לתשלום מס רכישה (ככל ולא עומד בתנאים לפטורים) לטובת התשלום של הרוכש בזמן ובהתאם לקבוע בחוק. איחור בתשלום יגרור חיוב בריבית פיגורים.
רישום
לאחר שהרוכש קיבל את החזקה בדירה החדשה על עורך הדין ברכישת הדירה לדאוג להשלים את הרישום על שם הקונה בטאבו ללא הערות כלשהן על הדירה למעט בגין משכנתא שנלקחה, ככל ונלקחה.
לקוחות ממליצים
סנדרה
כהחלטתי לרכוש דירה מיד לאחר שנסגרתי על התקציב פניתי לאבירם, אבירם הסביר לי את כל התהליך, נתן מענה אנושי ומקצועי לכל שאלותי ונתן לי תחושת בטחון מההתחלה ולאורך כל התהליך. בחרתי נכון וממליצה גם לכם.
זהבית ומוטי
החלטנו לשדרג את הבית הקיים, במקביל למכירת הדירה הקיימת (שם הכרנו את אבירם) התחלנו בתהליך רכישת הדירה החדשה, מיד כשמצאנו דירה פוטנציאלית ועורך הדין של המוכרים יצר קשר עם אבירם, אבירם ניהל בשמנו את המו"מ בצורה מעולה והרגשנו שאנחנו בידים טובות.
