ליווי משפטי בפינוי בינוי

פינוי בינוי הוא תהליך מורכב הדורש ליווי משפטי מקצועי ומקיף. עו"ד אבירם לב מתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, תוך שמירה קפדנית על זכויותיהם, הבטחת תמורות מקסימליות ופיקוח צמוד לכל אורך הדרך.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
עורך דין מקרקעין אבירם לב

כמי שעוסק בהתחדשות עירונית באופן יום יומי, אני יודע עד כמה מורכבים ומסובכים יכולים להיות הליכים אלו. הניסיון מלמד כי דיירים שהיו מיוצגים לאורך הדרך על ידי עורך דין השיגו הישגים טובים יותר בפרויקטים שלהם, השלימו את הבניה מהר יותר ובכלל שמרו על הזכויות שלהם לאורך הדרך. על כן, אציג לכם את עבודתו של עו"ד פינוי בינוי – כדי שתדעו למה לצפות מעורך הדין שלכם.

 

אילו תוכניות פינוי בינוי פועלות בישראל?

עוד קודם שאציג לכם את פועלו של עורך דין פינוי בינוי, אסקור בקצרה את תוכניות פינוי בינוי הפועלות בישראל כיום. מדובר בשתי תוכניות מרכזיות – פינוי בינוי למתחמי מגורים ותמ"א 38/2, אשר לכל אחת מהן מאפיינים ייחודיים משלה.

 

פינוי בינוי למתחמי מגורים

במסגרת תוכנית פינוי בינוי למתחמי מגורים, אזור מסוים, הכולל לפחות 24 דירות, מוכרז כמיועד לפינוי בינוי. כל הדירות הקיימות באזור ייהרסו, ותחתן יוקמו מבנים מחודשים, עמידים ומרווחים יותר. כמו כן, היזם שיפעיל את הפרויקט ידאג לפיתוח עירוני כללי של סביבת המגורים מעבר לבניית הבניינים החדשים עצמם. זוהי בקצרה תכנית פינוי בינוי. כעת, אצלול איתכם מעט פנימה לפרטי התוכנית.

 

הרוב הדרוש בפינוי בינוי

כדי להתחיל בהליכי פינוי בינוי, נדרשת הסכמה של לפחות 66% מקרב בעלי הדירות. לאחר גיוס הרוב הדרוש, יתחיל שלב התכנונים המקדמיים – יהיה צורך בשינוי תב"ע לסביבת המגורים, הפקדת התוכניות החדשות אצל הרשויות וקבלת היתר בניה. מניסיוני, הליכים אלו אורכים מספר שנים.

לאחר השלמת כלל השלבים התכנוניים, נוכל לגשת לעבודות עצמן. אלא שכדי להתחיל בעבודות, לא די בהסכמה של 66% מהדיירים אלא נדרשת הסכמה של 100% מהם. אני מניח כי הסכמה שכזו נשמעת לכם בלתי סבירה, שהרי כמעט תמיד יהיו דיירים המתנגדים לפרויקט. ואולם, אם הסירוב של המתנגדים בשלב זה נחשב סירוב בלתי סביר, יתר בעלי הדירות יוכלו לתבוע אותם על הרווחים שנשללו מהם.

 

תמורה חלופית לשנות העבודות

לאורך שנות העבודות הדיירים יפונו לדירות חלופיות על חשבון היזם, ועם תום הבנייה ייכנסו לדירותיהם החדשות. אני רוצה להדגיש כי זהו למעשה הסכם מכר בין בעלי הדירות לבין היזם, ואולם תשלומי המס הרגילים בעסקאות מכר יוטלו על היזם ולא עליכם – בעלי הדירות.

כפי שציינתי, היזם יממן לכם מגורים חלופיים לתקופת העבודות. המימון צריך להספיק לשכירת דירה דומה לזו שהייתה לכם ובאזור קרוב, אך כמובן שהתמורה המדויקת נתונה למשא ומתן בין הצדדים. עם זאת, חשוב לי מאוד לציין כי אוכלוסיות מיוחדות יהיו זכאיות לתמורה שונה, כפי שאפרט מיד.

אזרחים ותיקים ונכים יהיו זכאים לתמורה ייחודית בהליכי פינוי בינוי. אני בטוח שאתם מבינים כי מעבר דירה כפול – מהדירה המקורית לדירה שכורה וחזרה מהדירה השכורה לדירה החדשה – אינו עניין של מה בכך עבור אוכלוסיות אלו.

על כן, היזם מחויב להציע להן דירת תמורה, כלומר דירה חלופית בבניין מחודש, ששוויה כשווי הדירה החדשה אותה היו צפויים לקבל בפרויקט. הדיירים הקשישים יוכלו לבחור לעבור לאותה דירה, לקבל בעלות עליה ולמסור את הבעלות בדירתם המקורית ליזם.

מלבד דירת התמורה, על היזם להציע לבעלי הדירות הקשישים אחת מ-3 החלופות שלהלן מהן יוכלו לבחור במקום דירת התמורה:

  • מימון בית אבות + תשלומי איזון / דירה חלופית גם אם אינה מוגדרת כדירת תמורה בסמוך למקום מגוריו / קבלת תשלום כספי בשווי דירת התמורה;
  • שתי דירות ששוות יחד כמו דירת התמורה;
  • דירת תמורה קטנה יותר + תשלומי איזון.

 

אם דייר הנמנה על אחת האוכלוסיות המיוחדות לא מקבל את התמורה המגיעה לו, הוא יוכל לסרב לפרויקט והסירוב שלו לא ייחשב לבלתי סביר. משכך, עד שהוא לא ייתן הסכמתו, לא ניתן יהיה להתחיל בעבודות.

 

מסלול רשויות מול מסלול מיסוי – אצל מי היוזמה לפרויקט?

לסיום הפרק בדבר תוכנית פינוי בינוי, ברצוני להסב את תשומת ליבכם לשני מסלולי המשנה הפועלים תחת התוכנית – מסלול רשויות ומסלול מיסוי. במסלול הרשויות הרשות המקומית היא זו שתקדם את ההכרזה על המתחם כמיועד לפינוי בינוי ותקדם את התוכניות בעניינו. במסלול המיסוי, היוזמה להכרזה על המתחם היא של הדיירים או של היזם, והיזם יקדם את שינוי התב"ע הנדרש.

אני אדגיש כי שאלת היוזמה היא אכן ההבדל המרכזי בין המסלולים, ואמנם קיימים הבדלים רבים מאוד נוספים ביניהן. כך, ישנם הבדלי מיסוי משמעותיים למשל בין המסלולים. מתפקידו של עורך דין מקרקעין המלווה את הפרויקט לחדד לצדדים גם הבדלים אלו.

בשני המסלולים משך העבודות הכולל עומד, לרוב, על למעלה מ-10 שנים. על כן, עם כניסתכם לפרויקט, עליכם לקחת בחשבון כי מדובר בפרויקט ארוך יחסית ויחלפו עוד שנים עד שתהנו מפירותיו. אין כוונתי, כמובן, שמדובר בפרויקט לא כדאי – נהפוך הוא! בעיני, תוכניות פינוי בינוי משתלמות במיוחד לבעלי הדירות. ואולם, עליהם להתאזר בסבלנות כדי ליהנות מפירות השקעתם.

 

תמ"א 38/2

תוכנית פינוי בינוי נוספת הפועלת בישראל היא תמ"א 38/2. חשוב לי להדגיש כי בשונה מתמ"א 38/1 שם רק מחוזק ומורחב הבניין, בתמ"א 38/2 הוא נהרס עד היסוד ונבנה מחדש. ובכל זאת, לא יהיה צורך בשינוי תב"ע וניתן יהיה להסתפק בקבלת אישורים מוועדות התכנון הרלוונטיות. כמו כן, בשונה מפינוי בינוי למתחמי מגורים, בתמ"א 38/2 הפרויקט יכול להיות מבוצע גם בבניין בודד והוא אינו כולל פיתוח עירוני מורחב.

 

משך זמן הפרויקט

אני רוצה להפנות את תשומת ליבכם לנתוני דו"ח התחדשות עירונית לשנת 2023 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לפיו משך הזמן הממוצע לפרויקטים בתמ"א 38/2 עומד על כ-3.5 שנים מהגשת הבקשה להיתר ועד לקבלת ההיתר בפועל, ועל כ-3.5 שנים נוספות עד לאכלוס לאחר קבלת ההיתר.

מניסיוני אלו אכן משכי הזמן הסטנדרטיים, ואולם קיימים הבדלים דרמטיים בין הערים השונות באשר למשך הזמן עד לקבלת היתר ויש לברר את הנתונים הנוגעים לעירכם באופן ספציפי. על כל פנים, משכי הזמן בתמ"א 38/2 קצרים יותר משמעותית ביחס לפינוי בינוי למתחמי מגורים.

 

תפקידו של עורך דין פינוי בינוי

כעת, ברצוני להתמקד בתפקידו של עורך דין פינוי בינוי. לא אגע כמובן בכל הנקודות הרלוונטיות הכרוכות בעבודתו של עורך דין פינוי בינוי, אלא אתמקד במספר נקודות מרכזיות.

 

עריכת מכרז למציאת יזם

החלטתם שאתם מעוניינים לקדם פינוי בינוי אצלכם או שמתחם המגורים שלכם הוכרז כמיועד לפינוי בינוי? ברכות! כעת, אסייע לכם למצוא את היזם הטוב ביותר עבורכם. אערוך מכרז שייפתח להצעות מצד יזמים רלוונטיים, הכל במטרה למקסם את התמורה שתקבלו בפרויקט.

כשאני מעצב את המכרז, אני דואג לכך שהמנצח יהיה היזם היעיל ביותר עבורכם. לא אסתפק רק בבחירה של מי שיציע את התמורה הרחבה ביותר, אלא אקח בחשבון גם קריטריונים של יעילות בעבודה, יחסי אנוש, ניסיון מוכח בפרויקטים קודמים ועוד.

 

משא ומתן אל מול היזם

לאחר שיימצא היזם המתאים, ננהל מולו משא ומתן לחתימה על חוזה פינוי בינוי. אוודא כי תקבלו תמורות גבוהות ככל שאפשר וכן שהיזם יממן לכם מגורים בתנאים הולמים לאורך שנות העבודות. כמובן שאדאג לתמורה המגיעה לדיירים קשישים ונכים על פי חוק ואייעץ להם באשר לתמורה המועדפת עבורם.

 

פיקוח אחר הפרויקט לאורך כל הדרך

מהשלב הבא והלאה, כשכבר חתמנו על החוזה ואפשר לצאת לדרך, אדאג ללוות את הפרויקט לכל אורכו. אוודא כי הוא מתקדם בהתאם למתוכנן, אפתור בעיות ואסייע בהתגברות על מהמורות משפטיות שיצוצו לאורך הדרך ובמקרה של עיכובים בעבודות שלא כדין אפעל כדי שתקבלו פיצוי הולם.

 

אבירם לב משרד עו"ד התחדשות עירונית

מתעניינים בהליכי התחדשות עירונית? רוצים להפיק את המירב מההליך מבלי להיחשף לסיכונים משפטיים מיותרים? לקבלת שירותי ייצוג דיירים מהשורה הראשונה בתחום, צרו קשר דרך האתר. עו"ד אבירם לב בעל מומחיות וניסיון רב בהליכי התחדשות עירונית והוא יפעל ללא הרף כדי להבטיח את השמירה על האינטרס שלכם בהליכי פינוי בינוי.

 

שאלות ותשובות בנושא עורך דין פינוי בינוי

מה תפקידו של עורך דין פינוי בינוי?

תפקידו של עורך דין פינוי בינוי לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות בפרויקט, לדאוג שיקבלו תמורה מקסימלית מהקבלן, לקדם את העבודות אל מול הרשויות ולוודא כי הפרויקט מתקדם כמתוכנן.

על פי רוב היזם נושא בתשלומי שכר הטרחה ליזם, כך שהדיירים לא נדרשים לשלם כלל עבור הייצוג המשפטי שלהם.

החוק מחייב את היזם להציע לדיירים דירת תמורה, כלומר דירה חלופית בבניין מחודש אליה הם יכנסו והיזם יקבל את דירתם המקורית. בנוסף, על היזם להציע לדיירים תמורה חלופית נוספת מבין האפשרויות המוצעות בחוק (תשלום כספי, שתי דירות קטנות, מימון בית אבות ועוד).

התמודדות עם דיירים סרבנים אפשרית במגוון דרכים. אם הסירוב לא סביר, ניתן יהיה להגיש תביעת נזיקין כנגד הדייר הסרבן בגין ההפסד הכלכלי שסירובו גורם לכם. לרוב, די יהיה בתביעה זו כדי לשכנע את הדייר לחזור בו מהסירוב שלו, בתנאי שהסירוב אכן בלתי סביר.

עורך דין פינוי בינוי
עורך דין פינוי בינוי
זכות גדולה לעזור ללקוחותינו
אבירם לב - משרד עורכי דין
מצוין
5.0
מבוסס על 27 ביקורות
גפן שחר
גפן שחר
Ted
Ted
ליווי מקצועי, תשומת לב נון סטופ קיבלנו מענה לכל השאלות והחששות.תודה רבה למשרד שליווה אותי כהוגן🤝🤞.
Shahar Nakash
Shahar Nakash
עו"ד לב ליווה אותי במספר עסקאות נדל"ן מורכבות מאוד, רמת הייעוץ, הזמינות והשירות הן נכס שאין שני לו.מומלץ בחום.
daniel haziza
daniel haziza
עורך דין תותח עם לב ענק
גרא דוידישווילי
גרא דוידישווילי
שירות יוצא מן הכלל! גם בשעות לא שעות ממליץ בחוםםםם
haim pinto
haim pinto
ליווי מקצועי ואמין ביותר! שירות מעל המצופה
Ofek Bergman
Ofek Bergman
משרד מקצועי, שירותי ומסור.אבירם תמיד זמין לשאלות, מסביר כל שלב באופן ברור, נותן תחושת ביטחון ושקט נפשי.אין ספק שאבירם לב הוא מומחה בתחומו, ואני ממליצה בחום לכל מי שמחפש עורך דין מקצועי ואמין בתחום המקרקעין.
Shahar Dangot
Shahar Dangot
קודם כל בן אדם, אח"כ בעל מקצוע.בעל מקצוע תותח לדעתי האישית,חשוב לו להסביר לעומק עם סימוכין לנק' השקפתו.כאשר טעיתי בנק' מסויימות, תיקן אותי .לא ממהר לנהל הליכים משפטיים.בקיצור לדעתי מדובר בכריש אמיתי.תמא 38/2 ייצוג מול יזם נדל"ן .
Liad Malul
Liad Malul
משרד עורכי דין סופר מקצועי, ומעל הכל שירותי. נתנו לנו הסברים מפורטים, עם הרבה סבלנות והכי חשוב - עזרו לנו בהחלטה הכי חשובה בחיים שלנו!מומלץ מאד
Gil Ofir
Gil Ofir
אבירם טיפל עבורנו בשתי עסקאות שונות - מכירת דירה בקריות ורכישת הבית שלנו בגבעתיים.הכל התנהל בצורה מקצועית ונוחה, אבירם ביצע את כל הבדיקות הדרושות באופן מקיף ועזר לקדם גם את הצד השני (מוכר/קונה) במידת הצורך כדי שהעסקאות יתקדמו.אשתי ואני הרגשנו שאנחנו בידיים טובות ולכן יכלנו להתעסק בחיפוש הדירה, שיפוץ וכו' בראש שקט.מומלץ בחום
js_loader
פינוי בינוי

הליכי פינוי בינוי מציבים בפני הדיירים הזדמנויות משמעותיות לשיפור איכות החיים, אך גם אתגרים משפטיים מורכבים. על מנת להבטיח תהליך הוגן, שקוף ומוצלח, יש צורך בעורך דין המתמחה בתחום, המכיר את הסיכונים ואת הדרכים לצמצם אותם.

אחד מהשלבים הראשונים והקריטיים בפרויקט הוא גיבוש הסכמות בקרב בעלי הדירות. לפי החוק, נדרשת הסכמה של לפחות 66% מהדיירים כדי להתחיל את התהליך, אך לשם פינוי הדירות עצמן נדרשת הסכמה מלאה. כאן נכנס תפקידו של עורך דין מנוסה: ללוות את בעלי הדירות, לנהל את המשא ומתן מול היזם, לוודא שכל דייר מקבל את התמורה המקסימלית המגיעה לו, ולהגן על הזכויות המשפטיות של כל הצדדים המעורבים.

בנוסף, ישנם מסלולים שונים להוצאת פרויקט פינוי בינוי לפועל, בהם מסלול רשויות ומסלול מיסוי. לכל מסלול יתרונות וחסרונות שונים, הדורשים ייעוץ משפטי מקצועי כדי להחליט על הדרך הנכונה ביותר עבור הדיירים. משרדו של עו"ד אבירם לב מלווה פרויקטים של פינוי בינוי משלב גיבוש ההסכמות הראשוני ועד קבלת המפתחות לדירה החדשה, תוך מתן דגש על פתרונות משפטיים יצירתיים והתמודדות עם התנגדויות פוטנציאליות.

ליווי משפטי נכון בהליכי פינוי בינוי כולל לא רק סיוע משפטי טכני, אלא גם ניהול מכרז לבחירת היזם המתאים ביותר לפרויקט. עו"ד אבירם לב מסייע לדיירים בניהול תהליך תחרותי בין יזמים, שמטרתו להביא את ההצעה הטובה ביותר, תוך בחינת ניסיון היזם, איתנותו הפיננסית ויכולות הביצוע שלו.

לאחר בחירת היזם, מתבצע משא ומתן מורכב על תנאי ההסכם. כאן נכנס תפקידו של עורך הדין להבטיח תנאים משפטיים המגנים על הדיירים, כולל לוחות זמנים מחייבים, ערבויות וביטחונות להבטחת ביצוע הפרויקט, הגדרת תמורות ברורות לכל דייר, וכן התחייבות למימון דמי שכירות בתקופת הבנייה.

היבט חשוב נוסף הוא השמירה על זכויות אוכלוסיות מיוחדות, כגון דיירים קשישים ובעלי מוגבלויות, אשר זכאים לתמורות ייחודיות כמו דירת תמורה, קבלת תשלום כספי או פתרונות דיור חלופיים. עו"ד אבירם לב פועל להבטיח כי דיירים אלה יקבלו את כל ההגנות המגיעות להם, ומוודא כי אישור הפרויקט יתקבל בהתאם לכל הדרישות המשפטיות והרגולטוריות.

ליווי משפטי בפינוי בינוי

ליווי משפטי מקיף – המפתח להצלחת פרויקט פינוי בינוי

פרויקטים של פינוי בינוי יכולים להוביל לשיפור משמעותי באיכות החיים של הדיירים, אך הצלחתם תלויה בניהול משפטי נכון ומקצועי. עו"ד אבירם לב מלווה דיירים ויזמים לכל אורך הדרך, מספק ייעוץ משפטי מעמיק, מבטיח את הזכויות המשפטיות של בעלי הדירות, ופועל להוציא לפועל פרויקטים בצורה חלקה וללא עיכובים מיותרים.

גורדי שחקים

אודות המשרד

המשרד שלנו, משרד עו"ד בתחום המקרקעין, מציע מעבר למקצועיות בלתי מתפשרת – היכרות של שנים ארוכות עם ענף הנדל"ן בישראל.

עו"ד אבירם לב, מייסד המשרד, התמחה במשרדי עורכי הדין מהגדולים בארץ (משרד עורכי הדין מ. פירון ועוד), שם רכש ידע משפטי רב ערך בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית לצד ליווי של לקוחות בתהליכי קניית ומכירת נכסים וכן ייעוץ משפטי בחברות הנדל"ן המובילות במשק.

שנים ארוכות של היכרות עם הצד המשפטי של עולם הנדל"ן על פניו השונות – הפכו את עו"ד אבירם לב לאיש מקצוע משופשף שמודע לכל סעיף בהסכמי הנדל"ן השונים, מכיר כל אבן בתהליכי התחדשות עירונית ומנווט במיומנות למציאת פתרונות יצירתיים גם לבעיות המורכבות ביותר.

המקצועיות, הניסיון והתחכום של עו"ד לב הפכו את משרדנו למשרד עורכי דין מהשורה הראשונה לליווי כל סוגי עסקאות הנדל"ן בדגש על ליווי אישי של עו"ד אבירם לב בעצמו לאורך כל התהליך בכל רגע נתון. כן, הוא זמין גם בווצאפ האישי שלו והוא איש הקשר היחיד שלכם עד לסוף הטוב.

מעבר לניהול המשא ומתן וליווי החוזים, עו"ד אבירם לב ממשיך לפקח על התקדמות הפרויקט גם בשלבים המאוחרים יותר. משלב קבלת האישורים, דרך הבנייה עצמה ועד המסירה, המשרד מוודא שהיזם עומד בהתחייבויותיו ומטפל במקרים של עיכובים או ליקויים.

במהלך הפרויקט, עשויות לעלות סוגיות משפטיות נוספות כמו עיכובים במסירת הדירות, הפרות חוזה או מחלוקות בין דיירים ליזם. ייצוג משפטי מקצועי מסייע להימנע ממכשולים אלה ולפתור אותם במהירות במקרה הצורך. בנוסף, משרדנו מטפל גם במקרים של דיירים סרבנים, אשר עלולים לעכב את הפרויקט כולו. החוק מאפשר נקיטת צעדים משפטיים כנגד סרבנים כאשר סירובם בלתי סביר, ומשרדנו מסייע לדיירים להתמודד עם סוגיה זו תוך שמירה על ההליך החוקי.

בסופו של תהליך, מטרתנו היא להבטיח שכל דייר יזכה לתנאים הטובים ביותר, לשמור על ההגנות המשפטיות לכל אורך הדרך, ולהוביל את הפרויקט להצלחה בטוחה, מהירה ויעילה.

מאמרים אחרונים

קניית דירה בתמא
קניית דירה בתמא

במסגרת עבודתי כעורך דין בתחום הנדל"ן, אני נתקל תדיר בלקוחות המתעניינים ברכישת דירה בתמ"א 38. אני מבין היטב את המורכבות והאתגרים העומדים בפני רוכשי דירות

המשיכו לקרוא
מה ההבדל בין תמא 38 1 לתמא 38 2
מה ההבדל בין תמא 38 1 לתמא 38 2

במסגרת עבודתי כעו"ד מקרקעין המתמחה בהתחדשות עירונית, אני מלווה פרויקטים של תמ"א 38 1 וכן תמא 38 2 בכל רחבי הארץ. אמנם שתי התוכניות כלולות

המשיכו לקרוא
_ייצוג דיירים בתמא 38
ייצוג דיירים בתמ"א 38

במסגרת תפקידי כעורך דין מקרקעין, ייצגתי מאות דיירים בהליכי תמ"א 38 שבוצעו אצלם בבניין. הניסיון והמומחיות שלי בתחום מאפשרים לי להיטיב עם הדיירים ולהפוך את

המשיכו לקרוא
Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 27 ביקורות
js_loader
אבירם לב משרד עורכי דין מקרקעין
עו"ד אבירם לב
מחובר/ת
למעבר מהיר לשיחת ווטאסאפ עם עו׳׳ד אבירם לב >>