כמי שעוסק בהתחדשות עירונית באופן יום יומי, אני יודע עד כמה מורכבים ומסובכים יכולים להיות הליכים אלו. הניסיון מלמד כי דיירים שהיו מיוצגים לאורך הדרך על ידי עורך דין השיגו הישגים טובים יותר בפרויקטים שלהם, השלימו את הבניה מהר יותר ובכלל שמרו על הזכויות שלהם לאורך הדרך. על כן, אציג לכם את עבודתו של עו"ד פינוי בינוי – כדי שתדעו למה לצפות מעורך הדין שלכם.
אילו תוכניות פינוי בינוי פועלות בישראל?
עוד קודם שאציג לכם את פועלו של עורך דין פינוי בינוי, אסקור בקצרה את תוכניות פינוי בינוי הפועלות בישראל כיום. מדובר בשתי תוכניות מרכזיות – פינוי בינוי למתחמי מגורים ותמ"א 38/2, אשר לכל אחת מהן מאפיינים ייחודיים משלה.
פינוי בינוי למתחמי מגורים
במסגרת תוכנית פינוי בינוי למתחמי מגורים, אזור מסוים, הכולל לפחות 24 דירות, מוכרז כמיועד לפינוי בינוי. כל הדירות הקיימות באזור ייהרסו, ותחתן יוקמו מבנים מחודשים, עמידים ומרווחים יותר. כמו כן, היזם שיפעיל את הפרויקט ידאג לפיתוח עירוני כללי של סביבת המגורים מעבר לבניית הבניינים החדשים עצמם. [זוהי בקציר] האומר תוכנית פינוי בינוי. כעת, אצלול איתכם מעט פנימה לפרטי התוכנית.
הרוב הדרוש בפינוי בינוי
כדי להתחיל בהליכי פינוי בינוי, נדרשת הסכמה של לפחות 66% מקרב בעלי הדירות. לאחר גיוס הרוב הדרוש, יתחיל שלב התכנונים המקדמיים – יהיה צורך בשינוי תב"ע לסביבת המגורים, הפקדת התוכניות החדשות אצל הרשויות וקבלת היתר בניה. מניסיוני, הליכים אלו אורכים מספר שנים.
לאחר השלמת כלל השלבים התכנוניים, נוכל לגשת לעבודות עצמן. אלא שכדי להתחיל בעבודות, לא די בהסכמה של 66% מהדיירים אלא נדרשת הסכמה של 100% מהם. אני מניח כי הסכמה שכזו נשמעת לכם בלתי סבירה, שהרי כמעט תמיד יהיו דיירים המתנגדים לפרויקט. ואולם, אם הסירוב של המתנגדים בשלב זה נחשב סירוב בלתי סביר, יתר בעלי הדירות יוכלו לתבוע אותם על הרווחים שנשללו מהם.
תמורה חלופית לשנות העבודות
לאורך שנות העבודות הדיירים יפונו לדירות חלופיות על חשבון היזם, ועם תום הבנייה ייכנסו לדירותיהם החדשות. אני רוצה להדגיש כי מדובר למעשה בעסקת מכר בין בעלי הדירות לבין היזם, ואולם תשלומי המס הרגילים בעסקאות מכר יוטלו על היזם ולא עליכם – בעלי הדירות.
כפי שציינתי, היזם יממן לכם מגורים חלופיים לתקופת העבודות. המימון צריך להספיק לשכירת דירה דומה לזו שהייתה לכם ובאזור קרוב, אך כמובן שהתמורה המדויקת נתונה למשא ומתן בין הצדדים. עם זאת, חשוב לי מאוד לציין כי אוכלוסיות מיוחדות יהיו זכאיות לתמורה שונה, כפי שאפרט מיד.
אזרחים ותיקים ונכים יהיו זכאים לתמורה ייחודית בהליכי פינוי בינוי. אני בטוח שאתם מבינים כי מעבר דירה כפול – מהדירה המקורית לדירה שכורה וחזרה מהדירה השכורה לדירה החדשה – אינו עניין של מה בכך עבור אוכלוסיות אלו.
על כן, היזם מחויב להציע להן דירת תמורה, כלומר דירה חלופית בבניין מחודש, ששוויה כשווי הדירה החדשה אותה היו צפויים לקבל בפרויקט. הדיירים הקשישים יוכלו לבחור לעבור לאותה דירה, לקבל בעלות עליה ולמסור את הבעלות בדירתם המקורית ליזם.
מלבד דירת התמורה, על היזם להציע לבעלי הדירות הקשישים אחת מ-3 החלופות שלהלן מהן יוכלו לבחור במקום דירת התמורה:
- מימון בית אבות + תשלומי איזון / דירה חלופית גם אם אינה מוגדרת כדירת תמורה בסמוך למקום מגוריו / קבלת תשלום כספי בשווי דירת התמורה;
- שתי דירות ששוות יחד כמו דירת התמורה;
- דירת תמורה קטנה יותר + תשלומי איזון.
אם דייר הנמנה על אחת האוכלוסיות המיוחדות לא מקבל את התמורה המגיעה לו, הוא יוכל לסרב לפרויקט והסירוב שלו לא ייחשב לבלתי סביר. משכך, עד שהוא לא ייתן הסכמתו, לא ניתן יהיה להתחיל בעבודות.
מסלול רשויות מול מסלול מיסוי – אצל מי היוזמה לפרויקט?
לסיום הפרק בדבר תוכנית פינוי בינוי, ברצוני להסב את תשומת ליבכם לשני מסלולי המשנה הפועלים תחת התוכנית – מסלול רשויות ומסלול מיסוי. במסלול הרשויות הרשות המקומית היא זו שתקדם את ההכרזה על המתחם כמיועד לפינוי בינוי ותקדם את התוכניות בעניינו. במסלול המיסוי, היוזמה להכרזה על המתחם היא של הדיירים או של היזם, והיזם יקדם את שינוי התב"ע הנדרש.
אני אדגיש כי שאלת היוזמה היא אכן ההבדל המרכזי בין המסלולים, ואמנם קיימים הבדלים רבים מאוד נוספים ביניהן. כך, ישנם הבדלי מיסוי משמעותיים למשל בין המסלולים. מתפקידו של עורך דין מקרקעין המלווה את הפרויקט לחדד לצדדים גם הבדלים אלו.
בשני המסלולים משך העבודות הכולל עומד, לרוב, על למעלה מ-10 שנים. על כן, עם כניסתכם לפרויקט, עליכם לקחת בחשבון כי מדובר בפרויקט ארוך יחסית ויחלפו עוד שנים עד שתהנו מפירותיו. אין כוונתי, כמובן, שמדובר בפרויקט לא כדאי – נהפוך הוא! בעיני, תוכניות פינוי בינוי משתלמות במיוחד לבעלי הדירות. ואולם, עליהם להתאזר בסבלנות כדי ליהנות מפירות השקעתם.
תמ"א 38/2
תוכנית פינוי בינוי נוספת הפועלת בישראל היא תמ"א 38/2. חשוב לי להדגיש כי בשונה מתמ"א 38/1 שם רק מחוזק ומורחב הבניין, בתמ"א 38/2 הוא נהרס עד היסוד ונבנה מחדש. ובכל זאת, לא יהיה צורך בשינוי תב"ע וניתן יהיה להסתפק בקבלת אישורים מוועדות התכנון הרלוונטיות. כמו כן, בשונה מפינוי בינוי למתחמי מגורים, בתמ"א 38/2 הפרויקט יכול להיות מבוצע גם בבניין בודד והוא אינו כולל פיתוח עירוני מורחב.
משך זמן הפרויקט
אני רוצה להפנות את תשומת ליבכם לנתוני הדוח להתחדשות עירונית לשנת 2023 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לפיו משך הזמן הממוצע לפרויקטים בתמ"א 38/2 עומד על כ-3.5 שנים מהגשת הבקשה להיתר ועד לקבלת ההיתר בפועל, ועל כ-3.5 שנים נוספות עד לאכלוס לאחר קבלת ההיתר.
מניסיוני אלו אכן משכי הזמן הסטנדרטיים, ואולם קיימים הבדלים דרמטיים בין הערים השונות באשר למשך הזמן עד לקבלת היתר ויש לברר את הנתונים הנוגעים לעירכם באופן ספציפי. על כל פנים, משכי הזמן בתמ"א 38/2 קצרים יותר משמעותית ביחס לפינוי בינוי למתחמי מגורים.
תפקידו של עורך דין פינוי בינוי
כעת, ברצוני להתמקד בתפקידו של עורך דין פינוי בינוי. לא אגע כמובן בכל הנקודות הרלוונטיות הכרוכות בעבודתו של עורך דין פינוי בינוי, אלא אתמקד במספר נקודות מרכזיות.
עריכת מכרז למציאת יזם
החלטתם שאתם מעוניינים לקדם פינוי בינוי אצלכם או שמתחם המגורים שלכם הוכרז כמיועד לפינוי בינוי? ברכות! כעת, אסייע לכם למצוא את היזם הטוב ביותר עבורכם. אערוך מכרז שייפתח להצעות מצד יזמים רלוונטיים, הכל במטרה למקסם את התמורה שתקבלו בפרויקט.
כשאני מעצב את המכרז, אני דואג לכך שהמנצח יהיה היזם היעיל ביותר עבורכם. לא אסתפק רק בבחירה של מי שיציע את התמורה הרחבה ביותר, אלא אקח בחשבון גם קריטריונים של יעילות בעבודה, יחסי אנוש, ניסיון מוכח בפרויקטים קודמים ועוד.
משא ומתן אל מול היזם
לאחר שיימצא היזם המתאים, ננהל מולו משא ומתן לחתימה על חוזה פינוי בינוי. אוודא כי תקבלו תמורות גבוהות ככל שאפשר וכן שהיזם יממן לכם מגורים בתנאים הולמים לאורך שנות העבודות. כמובן שאדאג לתמורה המגיעה לדיירים קשישים ונכים על פי חוק ואייעץ להם באשר לתמורה המועדפת עבורם.
פיקוח אחר הפרויקט לאורך כל הדרך
מהשלב הבא והלאה, כשכבר חתמנו על החוזה ואפשר לצאת לדרך, אדאג ללוות את הפרויקט לכל אורכו. אוודא כי הוא מתקדם בהתאם למתוכנן, אפתור בעיות ואסייע בהתגברות על מהמורות משפטיות שיצוצו לאורך הדרך ובמקרה של עיכובים בעבודות שלא כדין אפעל כדי שתקבלו פיצוי הולם.
אבירם לב משרד עו"ד התחדשות עירונית
מתעניינים בהליכי התחדשות עירונית? רוצים להפיק את המירב מההליך מבלי להיחשף לסיכונים משפטיים מיותרים? פנו אל עו"ד אבירם לב לקבלת שירותי ייצוג דיירים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד לב בעל מומחיות וניסיון רב בהליכי התחדשות עירונית והוא יפעל ללא הרף כדי להבטיח את השמירה על האינטרס שלכם בהליכי פינוי בינוי.
שאלות ותשובות בנושא עורך דין פינוי בינוי
מה תפקידו של עורך דין פינוי בינוי?
תפקידו של עורך דין פינוי בינוי לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות בפרויקט, לדאוג שיקבלו תמורה מקסימלית מהקבלן, לקדם את העבודות אל מול הרשויות ולוודא כי הפרויקט מתקדם כמתוכנן.
כמה עולה עורך דין פינוי בינוי?
על פי רוב היזם נושא בתשלומי שכר הטרחה ליזם, כך שהדיירים לא נדרשים לשלם כלל עבור הייצוג המשפטי שלהם.
איזו תמורה מיוחדת מגיעה לקשישים בפינוי בינוי?
החוק מחייב את היזם להציע לדיירים דירת תמורה, כלומר דירה חלופית בבניין מחודש אליה הם יכנסו והיזם יקבל את דירתם המקורית. בנוסף, על היזם להציע לדיירים תמורה חלופית נוספת מבין האפשרויות המוצעות בחוק (תשלום כספי, שתי דירות קטנות, מימון בית אבות ועוד).
כיצד ניתן להתמודד עם דיירים סרבנים בפינוי בינוי?
התמודדות עם דיירים סרבנים אפשרית במגוון דרכים. אם הסירוב לא סביר, ניתן יהיה להגיש תביעת נזיקין כנגד הדייר הסרבן בגין ההפסד הכלכלי שסירובו גורם לכם. לרוב, די יהיה בתביעה זו כדי לשכנע את הדייר לחזור בו מהסירוב שלו, בתנאי שהסירוב אכן בלתי סביר.
