לא מעט אנשים פונים אלי בנוגע לדירה חדשה שהם רכשו כאשר בדירה ישנם לא מעט ליקויי בנייה, ליקויי בנייה יכולים להתבטא במספר דרכים מעבר לאינטואיציה שגורמת לנו להרגיש שליקוי בנייה זה אך ורק מערכת שלא עובדת, נזילה, סדקים ויכוצ"ב.
אדגיש תחילה שבכל עסקה של רכישת מקרקעין מומלץ להיעזר בעורך דין קניית דירה שישמור על האינטרסים של הרוכש ויוודא את תקינות ההסכם והתנאים האמורים בהסכם ויבטיח את זכויותיו של הקונה. בנוסף, עו"ד קניית דירה ידאג לוודא שקיימים בהסכם מנגנונים המגנים עליכם במקרה של איחורים במסירה וכן ליקויי בנייה ככל ויהיו כאלו.
מה נחשב כליקויי בנייה? קיים מגוון רחב של ליקויים שיכולים להיחשב כליקויי בנייה הנפוצים ביותר הם וזו לא רשימה סגורה:
- ליקויי איטום
- רטיבויות, דליפות ונזילות
- מערכת חשמל לא תקינה
- מעלית שלא עובדת כראוי
- סדקים בקירות הפנים ו/או החוץ של הדירה/בניין
- מערכת כיבוי אש ועשן לא תקינה
- אריחים ומרצפות לא תקינים
- אי התאמה בין המוצרים במפרט למוצרים בדירה
- שיפועים לא נכונים בחדרים רטובים
חשוב לשים לב האם מדובר בדירה שנרכשה מקבלן או דירה יד שנייה (ישנם מקרים שרוכשים דירה יד שנייה אבל הדירה עדיין בתקופת הבדק של הקבלן שבנה את הדירה, במקרים אלו ההתייחסות כמו לדירה שנרכשה מקבלן).
כאשר הדירה שנרכשה נרכשה מקבלן, הקבלן מחוייב לעמוד בתנאים האמורים בחוק המכר לעניין תקופת הבדק, כלומר חוק המכר קובע כי על קבלן שמוכר דירות חלה אחריות לתקופת בדק שבה הקבלן נדרש לתקן ליקויים קיימים או שנוצרו במהלך תקופת הבדק. רבים נוטים לחשוב שמדובר בשנת בדק אחת בעוד שבמציאות מדובר בתקופה של בין שנה לשבע שנים כמפורט להלן:
- ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים.
- ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים.
- כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – 3 שנים.
- ליקוי בפיתוח חצר (כולל שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת), וכן שקיעות, בין היתר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – 3 שנים.
- כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – 3 שנים.
- כשל, לרבות נזילות, במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – 4 שנים.
- כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – 4 שנים.
- סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – 5 שנים.
- התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – 7 שנים.
- כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
בתום תקופת הבדק, מתחילה תקופת אחריות למשך שלוש שנים כאשר ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות נעוצה בנטל ההוכחה. בתקופת הבדק נטל ההוכחה רובץ על הקבלן שככל והוא רוצה לטעון שאין לו חובה לתקן ובתקופת האחריות נטל ההוכחה על בעל הדירה להוכיח שהקבלן צריך לתקן את הליקוי.
מה קורה כאשר ישנם ליקוי בנייה בדירה שרכשנו יד שנייה שחלפה ועברה לה תקופה הבדק והאחריות? כאשר אתם המוכרים חשוב לפנות אל עורך דין מכירת דירה שיהיה בקיא בתחום ושיהיה מעודכן בליקויים הקיימים על מנת שישמור עליכם כמה שניתן בהסכם. כאשר אתם רוכשים דירה יד שניה שקיימים בה ליקויי בנייה, כאן בניגוד לדירה מקבלן אין למוכר אחריות לתיקון הליקויים ברוב המוחלט של המקרים והאחריות בדרך כלל נקבעת בתנאי ההסכם בין הצדדים כך שלמעט ליקויים שהמוכר היה צריך לדעת עליהם והוא לא ידע ולא עדכן את הקונה, הסיכוי להפרע מאותו מוכר בגין הליקויים הוא לא גבוה. כאשר רוכשים דירה יד שנייה, מומלץ להסתייע בשירותיו של מהנס/שמאי שיגיע ויערוך בדירה לנכס על מנת לגלות את כל ליקויי הבנייה הקיימים ככל וקיימים עוד לפני החתימה על ההסכם וכך בעצם לשנות את תנאי ההסכם שליקוי הבנייה יקבלו ביטוי בהסכם וסעיפיו.
משרדנו מייצג עשרות בעלים שרכשו דירה שהתגלו בה ליקויי בניה וכן מוכרי דירה שהתגלו בה ליקויי בנייה. נשמח לסייע גם לכם, מוזמנים לפנות לייעוץ ללא התחייבות.
