הגיע הזמן לעשות סדר בדברים ולהבין את ההבדלים בין השמות המפוצצים – התחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38, הריסה ובניה וחיזוק ועיבוי. אני שומע לא מעט לקוחות ואפילו סתם אנשים שנתקלים בי ורוצים לשאול שאלה מסוימת שקשורה בעולם התחדשות העירונית אבל הם מערבבים בין המונחים והרבה פעמים הבלבול הזה מונע מהם לקדם עסקה שתהיה טובה יותר בשבילם.
אז תחילה נעשה סדר במונחים, התחדשות עירונית זוהי הגדרה כוללת המכילה בתוכה גם פינוי בינוי וגם תמ"א 38 (הריסה ובניה וכן חיזוק ועיבוי) ובעצם הדרך לביצוע התחדשות עירונית הינה באמצעות שני מסלולים פינוי בינוי (יש מאמר נרחב באתר) ותמ"א 38 שעליה נרחיב.
מה זה בעצם תמ"א 38? תמ"א 38 זה קיצור של תכנית מתאר ארצית מספר 38 שהתכנית נוגעת לחיזוק ועיבוי מבנים שעומדים בקריטריונים מסויימים – תמ"א 38 חיזוק ועיבוי, במהלך הזמן הבינו שלא תמיד ניתן רק לחזק ולעבות את המבנים שעומדים בקריטריונים ולעיתים צריך להרוס את הבניין כולו ולבנות אותו מחדש – תמ"א 38 הריסה ובניה ולכן ישנם לא מעט אנשים שנוטים להתבלבל בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38 הריסה ובניה.
נכון להיום הרוב הדרוש על מנת להוציא פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובניה וגם חיזוק ועיבוי) הינו 2/3 מבעלי הזכויות בבניין, חוק הסדרים האחרון תיקן את הרוב הדרוש בהריסה ובניה וזאת על מנת לקדם את הפרויקטים שהיו תקועים בגלל בעלי זכויות סרבנים וסחטנים. הקריטריונים העיקריים שיש לעמוד בהם בפרויקט תמ"א 38 הם שהבניין שקבלו היתר בניה לפני שנת 1980 ושנקבע ע"י מהנדס כי יש צורך לחזק אותם.
תמ"א 38 חיזוק ועיבוי – במסגרת פרויקט של חיזוק ועיבוי הדיירים הקיימים יקבלו תוספת של ממ"ד, שזו בעצם תוספת חדר, מרפסת שמש ובמקרים מסוימים גם חניה ו/או מחסן. לבניינים אלו יתווספו קומה עד שלוש וחצי קומות בהתאם לגובה הבניין הקיים. מלבד התוספות היזם גם משפץ את החזיתות והלובי, מוסיף מעלית, מחליף מערכות ובעצם מתקן/מחליף כמעט את כל הבניין. בזמן ביצוע הפרויקט בדרך כלל בעלי הזכויות נשארים לגור בדירתם מה שהופך את הפרויקט למאתגר יותר הן לבעלי הזכויות והן ליזם. יחד עם זאת, ככל וזו האפשרות היחידה להתחדש זו אפשרות מעולה שגם תעלה את שווי הדירה וגם תמנע בעתיד הוצאות גדולות על תחזוקה והחשוב ביותר תוספת ממ"ד שתשמור על המשפחה במדינה שנלחמת באופן תדיר. כל ההוצאות לביצוע הפרויקט חלות על היזם ולבעלי הזכויות זה לא עולה שקל.
תמ"א 38 הריסה ובניה – מדובר בפרויקט כשמו כן הוא, הורסים את הקיים ובונים חדש ובעלי הזכויות בניגוד לתמ"א 38 חיזוק ועיבוי, מתפנים מביתם ועוברים לדיור חלופי על חשבון היזם בזמן הביצוע, בעלי זכויות הגרים בבניין או כאלו שמשכירים לצד ג' יקבלו דמי שכירות בעבור כל תקופת הביצוע מהיזם ועל חשבונו. בעלי הזכויות בדרך כלל ישפרו את מיקום הדירה שלהם, ישפרו את גודלה לרבות ממ"ד, יקבלו מרפסת שמש, חניה ומחסן ככל ומתאפשר. גם בפרויקט הזה הדיירים לא נדרשים להוציא שקל אחד מכיסם והם יקבלו בסוף הפרויקט דירה חדשה, בבניין חדש על כל המשתמע מכך.
בחירת עורך דין מקצועי ומנוסה שילווה אתכם מתחילת הדרך היא הפעולה החשובה ביותר, עורך דין מקצועי ומנוסה ברוב המקרים יגדיל את התמורות של הבעלים (יש לזכור שתמורות לא נמדדות רק בגודל הדירה והמפרט ויש לו מעט תמורות ששוות לא מעט כסף שאנשים לא שמים לב אליהם) והכי חשוב ישמור על זכויות הבעלים ויוודא את הצלחת הפרויקט או חס וחלילה במקרה של כשלון הפרויקט שלבעלי הזכויות יהיו את הערבויות המתאימות כדי להבטיח את סיום הפרויקט והשלמתו. מבחינת הערבויות הן שונות בין פרויקטים של חיזוק ועיבוי לבין הריסה ובניה ויחד עם זאת בשני הפרויקטים ישנה דרך לשמור על זכויות הבעלים. מעבר לשמירה על זכויות הבעלים, עורך דין מנוסה יצליח לגייס לפרויקט יזם איכותי יותר ואף יקיים "מכרז" בין יזמים שונים על מנת למקסם את התמורות המגיעות לבעלי הזכויות.
משרדנו ליווה ומלווה עשרות לקוחות בפרויקטים של תמ"א 38 על סוגיהן ואנו מזמינים אתכם לפנות לייעוץ ראשוני ללא עלות.
