עוד מקרקעין

מחפשים עו"ד מקרקעין? הגעתם למקום הנכון. אני, עו"ד אבירם לב, עו"ד ותיק ומנוסה בתחום המקרקעין. במאמר זה אספר לכם על תפקידו של עורך דין מקרקעין, התחומים בהם הוא מעניק שירות וכן אציג שיקולים חשובים בבחירת עו"ד מקרקעין. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש בתחום.

מה התפקיד של עו"ד מקרקעין?

אתחיל בהצגה תמציתית בהחלט של תפקידי כעו"ד מקרקעין – כעורך דין מקרקעין אני מלווה את לקוחותיי בכל הפן המשפטי בעסקאות מקרקעין ודואג כי העסקה תהיה בטוחה ומשתלמת עבורם ככל שניתן. לאחר הצהרה זו, אסביר לכם לעומק מה זה אומר בפועל.

ייצוג מוכרים וקונים בדירות יד 2

נפח ניכר מעבודתי כעורך דין מקרקעין מוקדש לייצוג קונים ומוכרים בעסקאות לרכישת דירה יד 2. אני מלווה את המוכרים או הרוכשים בעסקה לכל אורך הדרך. ליווי זה ארוך ומתמשך. להלן אציג לכם שלבים עיקריים בעבודה:

1. ביצוע בדיקות מקדמיות לעסקה:

1. 1. לפני כל עסקה, אני בודק את נסח הטאבו של הדירה כדי להבין את סטטוס הזכויות בה ואם היא נקיה מכל עיקול ושיעבוד.
   2. משם, אני ממשיך לבדיקת חריגות בניה בנכס וכן לבחינת קיומן של זכויות בניה בלתי מנוצלות
   3. בשלב הבא, אני עובר על בדיקות פיזיות של בעלי מקצוע שבוצעו בנכס, כדי לוודא שאין בו ליקויי בניה שעלולים להשפיע על העסקה כולה.
   4. כשאני מייצג מוכרים, אני בודק את כשירות הקונים לרכוש את הדירה. כמו כן, אני דואג שהסכם התיווך, ככל שהדירה נמכרת בתיווך, יהיה הוגן ותקופת הבלעדיות תעמוד במגבלות החוק.
   5. בכל מקרה, אני מסייע ללקוחותיי להתכונן כראוי למכירה גם מבחינה עסקית – כיצד להכין תזרים מזומנים מתאים, להתמודד עם המשכנתא וכן הלאה.

2. מיסוי מקרקעין:

1. 1. תחילה, אני בוחן מה יהיה חיוב המס הצפוי בעסקה. המוכר עשוי להתחייב בתשלום מס שבח והיטל השבחה בעוד שהרוכשים יידרשו לשלם מס רכישה ומקדמות מס שבח.
   2. לאחר מכן, אתכנן את העסקה באופן שיפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי. לעיתים, די בעיצוב נכון של העסקה כדי לחסוך לצדדים עשרות ואף מאות אלפי שקלים – כחוק!
   3. דיווח העסקה לרשויות המס.
   4. לבסוף, אדאג לתשלום המס בפועל וקבלת כלל האישורים הדרושים בעניין.

3. חוזה המכר:

1. 1. מדובר בליבת עבודתי כעורך דין מקרקעין בעסקאות יד 2. אני מנסח עבור הצדדים חוזה מכר הוגן אשר ישמור על העסקה בטוחה ומשתלמת.
   2. במקרים בהם אני מייצג את שני הצדדים אני עורך חוזה מקצועי ומהימן לבדי. אם אני מייצג רק את אחד הצדדים, אנהל מו"מ עם עורך הדין של הצד השני עד להגעה לחוזה מכר מדויק שיענה על הצרכים שלכם.
   3. לאחר הגעה לנוסח מוסכם הצדדים יחתמו על הסכם המכר. עם החתימה נטפל ברישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים בטאבו.

4. השלמת הרישום בעסקה:

1. 1. אני בטוח שאתם יודעים כי כדי להשלים עסקת מקרקעין לא די בחתימה על החוזה אלא נדרש לרשום את שינוי הבעלות בטאבו (או במנהל / חברה משכנת בהיעדר טאבו). לכן, לאחר החתימה על החוזה והעברת התשלומים, אדאג להשלמת הרישום בדירה על שם הקונים ובכך להשלמת העסקה כולה.
   2. לעיתים הרישום אינו פשוט בכלל ויכולות לחלוף שנים עד להשלמתו. במצבים שכאלו אדאג להבטיח את זכויות הרוכשים בנכס, במישור הקנייני, כבר בתקופת הביניים.

כעורך דין מקרקעין, אני פועל כדי להבטיח שהעסקה תהיה משתלמת עבורכם ככל שניתן. אני מקטין סיכונים משפטיים בעסקה, יוצר ודאות ומאפשר מכם להפיק ממנה את המירב. עבודה משפטית שאינה מקצועית מספיק עלולה לגרום לכם להיתקל בהפתעות ובעיות לאורך הדרך, אשר יובילו לנזקים ולהפסדים כספיים.

רכישת דירה מקבלן

בכוונת מכוון הפרדתי בין ליווי עסקאות מכר בדירות יד 2 לעסקאות של רכישת דירה מקבלן. אמנם נקודות הדמיון לא מעטות, אך גם השוני רב. אציין מספר נקודות שוני מהותיות:

1. תחולת חוק המכר: על רכישת דירה מקבלן יחולו הוראות חוק המכר (דירות) וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). יש לשים לב כי העסקה עומדת בהוראות חוקים אלו. במסגרת הוראות חוקי המכר ניתן למנות את חובת הקבלן:

1. 1. להבטיח את השקעותיכם כראוי
   2. לפצות אתכם במקרה של איחור במסירה
   3. לתקן ליקויי בניה ואי התאמות למפרט
   4. לגבות שכר טרחת עו"ד בהתאם למגבלות החוק
   5. ועוד…

2. מיסוי מקרקעין: עבודת הקבלן חייבת במע"מ. מועדי תשלום המיסים שונים בין מכר דירה יד 2 לבין רכישת דירה מקבלן. אני מוודא בעסקאות אלו כי כל הדברים נעשים על פי חוק.

גם כאן ישנה חשיבות גבוהה לדיוק המשפטי בהליך. הוראות חוק המכר רבות ומפורטות. דיני המס ברכישת דירה מקבלן דורשים בקיאות גבוהה. לכן, חשוב שתבחרו בעו"ד שאכן יביא לכם ערך מוסף אמיתי לעסקה ולא יפגע בה חלילה.

קבוצות רכישה

תחום נוסף בו אני מתעסק כעו"ד מקרקעין הוא ליווי קבוצות רכישה. קבוצת רכישה היא קונסטרוקציה משפטית מורכבת, הכוללת מארג חוזים בין הרוכשים לבין הגורם המארגן, בעל הקרקע, בעלי המקצוע וכן בינם לבין עצמם.

לאור המורכבות הרבה של קבוצות רכישה, דיני המס הייחודיים לעסקאות אלו ומקדם הסיכון הגבוה בהם, חשוב שתהיו מלווים על ידי עורך דין מקרקעין מטעמכם לאורך הדרך. עורך הדין יסייע לכם לשמור על האינטרסים שלכם בהליך רכישת הדירה אל מול כלל הגורמים המעורבים בו.

פינוי מושכר

תחום נוסף בו אני עוסק הוא תביעות בנושא פינוי מושכר ופיצויים על נזקים משכירות. החוק מציע למשכירים מסלול מזורז לתביעות כנגד שוכרים המצויים בדירה בניגוד לתנאי החוזה. אני מייצג משכירים ושוכרים בהליכים אלו תוך שמירה על יעילות ההליך.

התחדשות עירונית

כעו"ד מקרקעין אני עוסק לא מעט בייצוג דיירים בהליכי התחדשות עירונית. גם הליכי התחדשות עירונית כוללים שחקנים רבים עם אינטרסים מנוגדים. לא תמיד אינטרס בעלי הדירות, היזם, הקבלן, העירייה והקונים החדשים עולים בקנה אחד.

בהליך מורכב זה, אפעל לשמירה על האינטרסים שלכם, החל מהשלב הראשון ועד לקבלת הדירה המוגמרת. הדבר מתבטא בהסכמי נון שופ סבירים עם יזמים, הגדלת התמורה הסופית למקסימום, התמודדות עם דיירים סרבנים, ועוד.

צוואות ירושות וייפוי כוח מתמשך

צוואות וירושות הוא נושא אשר משיק למדי לתחומי המקרקעין. זאת, מאחר שמרבית הירושות כוללות רכיבי קרקע הדורשים טיפול על ידי מי שבקיא בדיני המקרקעין.

בשנים האחרונות נכנס לעולם המשפטי מוסד ייפוי הכוח המתמשך. אני עברתי הסמכה מטעם לשכת עורכי הדין לעריכת ייפוי כוח מתמשך וככל שעוברות השנים אני מבין עד כמה מדובר בכלי משפטי משמעותי. אני ממליץ לכל אחד לערוך ייפוי כוח מתמשך, מתוך מחשבה על העתיד והתכוננות ראויה גם למצבים פחות נעימים בחיינו.

איך לבחור עו"ד מקרקעין?

לסיכום, וכפי שפתחתי, תפקידו של עו"ד מקרקעין ללוות אתכם בעסקאות מקרקעין על כל הפן המשפטי שבדבר. מאחר שמדובר בתחום חשוב כל כך, רצוי שתבחרו בעורך הדין המתאים ביותר עבורכם.

המפתח לבחירת עורך דין נכון עובר בבחינת המקצוענות, המיומנות ויחסי האנוש שלו. בעיני אין תחליף לניסיון בשטח וייצוג בתיקים רבים, כמו גם למלומדות משפטית והכרת החומר המשפטי על בוריו. תוכלו להתרשם מהמלצות על עורכי הדין, כמו גם מהתוכן שהם מפרסמים ומהחלטות משפטיות שקיבלו.

אני, עו"ד אבירם לב, מתמחה בדיני המקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. אני רואה את הלקוח שמאחורי כל תיק ונלחם את מלחמתו מתוך הבנה של הדברים החשובים לו בהליך. ניסיון ארוך שנים לימד אותי כיצד לשמור על האינטרסים של לקוחותיי בהליכים השונים תוך הקפדה על החוק ודרישותיו כמובן. פנו אליי, לקבלת ייעוץ וייצוג מהשורה הראשונה בתחום.

שאלות ותשובות בנושא עוד מקרקעין