מתי משלמים מס רכישה על דירה מקבלן?

כמי שעוסק באופן יום יומי בדיני מיסוי מקרקעין, אני יודע עד כמה תשלום מס הרכישה יכול להכביד על הקונים – ובמיוחד כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן. על כן, במאמר זה אציג לכם את כל המידע הנוגע לתשלום מס רכישה על דירה מקבלן, כדי שלא תמצאו את עצמכם מופתעים ממועדי התשלום וסכומיו. שואלים את עצמכם מתי משלמים מס רכישה על דירה מקבלן? כל המידע כאן בהמשך.

חובת תשלום מס רכישה

סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין מטיל על רוכשי מקרקעין בישראל חובת תשלום מס רכישה. חובה זו חלה על כלל רוכשי המקרקעין על סוגיו השונים, ואולם שיעורי המס משתנים בהתאם לטיב הרכישה. אציג לכם בקצרה את שיעורי המס האופציונליים בהתאם לנכס הנרכש:

1. מקרקעין שאינם דירת מגורים: מס רכישה בשיעור 6% משווי הנכס הנרכש.
2. מגרש המיועד לבניית דירת מגורים: מס רכישה בשיעור 5% משווי הקרקע, ובלבד שיתקבל היתר בניה תוך שנתיים (משלמים 6% ומקבלים החזר בסך נקודת אחוז אחת).
3. דירת מגורים יחידה: פטור מלא ממס רכישה עד לסכום של 1,978,745 ש"ח (מ-16.01.2024 ועד 31.12.2026), מדרגות מס לאחר מכן בשיעור 3.5%-10%.
4. דירת מגורים שאינה דירה יחידה: מיסוי על דירה שנייה או יותר עומד על 8% מהשקל הראשון, 10% משווי של כ-6 מיליון שקלים ואילך.
5. רכישת דירת מגורים ע"י אוכלוסיות מיוחדות (עולים חדשים, נכים ועוד): 0.5% מדרגת תשלום ראשונה ועד 2,500,000 ש"ח, יש לשים לב לסוג הפטור ולכמות הפעמים שניתן להשתמש בו.

אם כן, ניתן לראות כי שיעורי המס משתנים באופן דרמטי בין סוגי הרכישות השונים. כעת, אסביר לכם כיצד יש לסווג רכישת דירה מקבלן וממילא נבין מהן ההשלכות של הסיווג לעניין תשלום מס הרכישה.

מס רכישה על דירה מקבלן על הנייר – מקרקעין או דירת מגורים?

לעניין מיסוי מקרקעין, מועד העסקה הוא מועד החתימה על חוזה המכר. ארחיב על כך להלן בכל הנוגע לשאלה מתי משלמים מס רכישה על דירה מקבלן. כאשר אתם רוכשים דירה על הנייר, במועד החתימה עוד אין דירה אלא מקרקעין בלבד. מכאן, מתעוררת השאלה כיצד יש למסות את העסקה – במיסוי לדירת מגורים או במיסוי למקרקעין שאינם דירת מגורים?

קודם כל, חשוב לי להבהיר כי האינטרס שלכם באשר לסיווג העסקה משתנה בהתאם לנסיבותיה הספציפיות. אציג לכם את 3 התרחישים האפשריים המשפיעים על האינטרסים שלכם:

1. הדירה היא דירתכם היחידה ומחירה אינו עולה על 6,550,000 ₪ (נכון לשנת 2025): האינטרס שלכם הוא שהדירה תוגדר כדירת מגורים שכן מס הרכישה הכולל שתשלמו על דירה על הנייר מקבלן במקרה זה יהיה נמוך יותר מ-5%.
2. הדירה היא דירתכם היחידה ומחירה עולה על 6,550,000 ₪ (נכון לשנת 2025): האינטרס שלכם הוא שהעסקה תוגדר כעסקה לרכישת מקרקעין עליהם צפויה להיבנות דירת מגורים, שכן שיעור המס הממוצע במקרה זה עולה על 5%.
3. הדירה אינה דירת המגורים היחידה שלכם: במצב של דירה שנייה או יותר, האינטרס שלכם הוא שהעסקה תוגדר כעסקה לרכישת מקרקעין שכן שיעור המס לדירת מגורים שניה גבוה משיעור המס למקרקעין שאינם דירת מגורים.

הבנו, אם כן, מה האינטרס שלכם. ומה אומר החוק? התשובה הפשוטה היא שעל פי חוק, גם רכישת דירה על הנייר מקבלן נחשבת לרכישת דירת מגורים ויהא עליכם לשלם מס רכישה לדירת מגורים. ואולם, אם בחוזה המכר אל מול הקבלן אין התחייבות להשלמת הבנייה, מה שחריג עד מאוד, הדירה לא תיחשב לדירת מגורים ושיעור המס יפחת.

אני רוצה להדגיש כי הדבר פותח פתח לתכנוני מס רבים, הכוללים הוספת נספחים לחוזה שאינם גלויים לרשות המיסים, ולעיתים תכנונים אלו נכנסים לתחום האפור של החוקיות. אני, אישית, ממליץ להימנע מהם ולבצע תכנון מס במסגרת החוק בלבד.

עוד אציין כי נתקלתי בלא מעט מקרים בהם קבלנים מוסרים לדיירים דירות מעטפת, כלומר דירות שלא הושלמה 90% מהבניה שלהן, כדי שהדירה לא תיחשב לדירת מגורים אלא למקרקעין ושיעורי המס ייקבעו בהתאם. עד לאחרונה מדובר היה בדרך נפוצה למדי להימנעות מתשלום מס רכישה מלא על דירה מקבלן. ואולם, במסגרת חוק ההסדרים האחרון משנת 2023 נקבע כי החל משנת 2024 גם דירות מעטפת יחויבו במס כדירות מגורים.

מתי משלמים מס רכישה על דירה מקבלן – מועד תשלום המס

לעניין מיסוי מקרקעין, מועד ביצוע העסקה הוא מועד החתימה על חוזה המכר. על כן, לאור סעיף 90א לחוק מיסוי מקרקעין, על הקונה לשלם מס רכישה על הדירה מהקבלן תוך 60 ימים ממועד החתימה על חוזה המכר בהתאם לשומתו העצמית.

מתי משפרי דיור משלמים מס רכישה על דירה מקבלן?

בכל הנוגע למשפרי דיור, המחוקק ביקש להימנע ממצב אבסורדי בו הם מוגדרים כבעלי 2 דירות ומחויבים במס בהתאם, אך בגלל החזקה זמנית ומוגבלת של שני נכסים. על כן, המחוקק מאפשר למשפרי דיור לבקש דחיית שומת מס רכישה ורק לאחריה לשלם את המס הנדרש.

בכל הנוגע לדירות חדשות מקבלן, ניתן לבקש דחיית שומת מס רכישה עד 12 חודשים לאחר מועד המסירה הצפוי בעסקה. ככל שחלו עיכובים שאינם באחריות הקונה, ניתן יהיה לבקש דחיה עד לחלוף 12 חודשים מיום המסירה בפועל של הנכס.

אם במהלך 12 החודשים הללו הרוכשים ימכרו את דירתם המקורית, הרי שהם יוכלו להמשיך וליהנות משיעורי מס רכישה לדירה יחידה. ולא, הם יחויבו במס רכישה לדירה שניה ומעלה. תשלום מס הרכישה יתבצע, כמובן, עד 60 ימים לאחר השומה הדחויה.

אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין

קונים דירה מקבלן? מעוניינים להפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי? אני, עו"ד אבירם לב, מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט, ובעל ניסיון רב בעולמות המקרקעין. לאורך השנים ליוויתי אינספור רוכשי דירות מקבלנים ודאגתי, בין היתר, לצמצום חבות המס שלהם ככל הניתן. צרו קשר עכשיו עם המשרד, ונדאג שתקבלו ייעוץ אישי מותאם להפחתה מקסימלית של חבות המס שלכם.