אם אתם מוכרים מקרקעין בישראל, ייתכן שתצטרכו לשלם מס שבח בסך מאות אלפי שקלים. עם זאת, בעזרת תכנון נכון של העסקה תוכלו לחסוך סכום משמעותי בתשלום המס, כחוק כמובן. במסגרת תפקידי כעורך דין מקרקעין אני מסייע ללקוחותיי באופן יום יומי בצמצום תשלומי מס השבח שלהם. במאמר זה אסביר לכם על חובת תשלום המס וכן על הדרכים להפחית את סכום המס שתידרשו לשלם.
תשלום מס שבח בעסקת מקרקעין
אתחיל בכך שחוק מיסוי מקרקעין קובע כי על כלל מוכרי המקרקעין בישראל לשלם מס שבח. ככלל, שיעור המס יעמוד על 25% מהשבח. השבח מוגדר כיתרת שווי המכירה על שווי הרכישה של הנכס, בניכוי הוצאות המותרות בניכוי. כלומר, יש לבחון מה ההפרש בין המחיר בו נמכרה הדירה למחיר בו נרכשה ולהפחית מהמנה המתקבלת הוצאות שהוצאו עבור הדירה והחוק עצמו מתיר לנכות אותן מהשבח החייב במס.
פטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה
כעת, חשוב לי לציין כי לצד החובה הכללית לתשלום מס שבח, החוק מעניק פטורים מתשלום במקרים מסוימים. הפטור המרכזי ביותר בחוק הוא הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה של המוכר. כדי ליהנות מהפטור, על המכירה לעמוד בכל התנאים שלהלן:
- בניית הדירה הושלמה והיא משמשת למגורים (של המוכר או של שוכרים)
- הדירה היא דירתו היחידה של המוכר
- הדירה בבעלות המוכר 18 חודשים לפחות וכן המוכר לא מכר דירה נוספת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים האחרונים
- שווי הדירה במועד המכירה אינו עולה על 5,008,000 ₪ (נכון לשנת 2024)
אם המכירה עומדת בכלל התנאים הללו, הרי שהמכירה תהיה פטורה לחלוטין ממס שבח. חשבו, למשל, על אדם המוכר את דירתו במחיר של 3 מיליון שקלים, לאחר שרכש אותה ב-1.5 מיליון שקלים והוציא הוצאות מותרות בניכוי בסך 300 אלף שקלים. במצב שכזה, השבח החייב במס עומד על 1.2 מיליון שקלים. על כן, הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה יחסוך למוכר, במקרה שכזה, 300,000 שקלים.
פטור ממס שבח למשפרי דיור
לא אחת לקוחות פונים אליי עם המצוקה הבאה: הם רכשו דירה חדשה לפני שמכרו את דירתם. כעת, במועד המכירה, יש בבעלותם שתי דירות. האם בשל כך הם לא יוכלו ליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה?
התשובה שאני משיב להם היא שהמחוקק היה מודע למצב זה ועל כן הרחיב את הפטור למשפרי דיור. אם תמכרו את הדירה שלכם בזמן, תוכלו להמשיך וליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה. מה מוגדר כמכירה בזמן? תוך 18 או 24 חודשים לאחר רכישת הדירה החדשה אם מדובר בדירה יד 2 (הפער במספר החודשים תלוי במועד המכירה בהתאם לשינויי חקיקה) או 12 חודשים ממועד המסירה לאחר רכישת דירה חדשה מקבלן.
חישוב לינארי מוטב של מס השבח
עד לשנת 2014 מכירת דירת מגורים הייתה פטורה ממס שבח, כל עוד לא נמכרה דירה נוספת בפטור ב-4 השנים שקדמו למכירה. זאת, גם אם היה מדובר בדירה שניה של המוכר. בשנת 2014 החוק תוקן כך שהפטור יינתן רק למוכרי דירה יחידה, אך התיקון לא היה רטרואקטיבי אלא רק משנת 2014 ולהבא.
לכן, אם אתם מחזיקים בדירה מלפני שנת 2014, תהיו פטורים ממס שבח על השבח שנצבר עד לשנה זו. החישוב של השבח יהיה לינארי, כלומר יחולק בשווה בין כל שנות הבעלות, ולא לפי שווי השוק לארוך השנים.
פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה
אמשיך לפטור ממס שבח במכירת דירת ירושה. אם אתם מוכרים דירה שקיבלתם בירושה, ייתכן בהחלט שתוכלו ליהנות מפטור ממס שבח במכירה. לשם כך, עליכם לעמוד בתנאים שלהלן:
- הדירה היא דירת מגורים מזכה (משמשת למגורים ובנייתה הושלמה)
- הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש
- אם המוריש עצמו היה מוכר אותה הוא היה נהנה מפטור ממס שבח
- אתם צאצאיו של המוריש או בני זוג של צאצאיו
אם אתם עומדים בכל התנאים שצוינו תוכלו למכור את הדירה בפטור ממס שבח. זאת, גם אם ברשותכם דירה נוספת. אני אדגיש כי זהו מקרה בו תוכלו ליהנות מפטור ממס שבח הגם שמדובר בדירה שניה.
עם זאת אציין כי במידה והמכירה לא עומדת בתנאי הפטור, ייתכן שתידרשו לשלם מס שבח מוגדל יחסית. זאת, מכיוון שמועד הרכישה מבחינתכם לא יהיה המועד בו קיבלתם את הדירה בירושה אלא המועד בו המוריש עצמו רכש אותה. אסביר במה מדובר באמצעות דוגמה קצרה.
נניח שאדם רכש דירה בשנת 2015 במחיר של 1.5 מיליון שקלים. אותו אדם נפטר בשנת 2020 והוריש את הדירה לבנו כששוויה היה 2.2 מיליון שקלים. בשנת 2025 הבן מכר את הדירה. במקרה זה שווי הדירה במועד המכירה הוא 1.5 מיליון, בהתאם לשוויה ביום בו המוריש רכש אותה, ולא 2.2 מיליון שקלים, למרות שזה היה שוויה ביום בו היורש קיבל אותה. הדבר משפיע דרמטית, כמובן, על סך מס השבח החייב במס בעסקה.
הסכם ממון וחזקת התא המשפחתי
ככלל, חזקת התא המשפחתי קובעת כי גם אם לבני הזוג שלכם או לילדיכם הקטינים יש דירה נוספת, לא תוכלו ליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה. עם זאת, חזקת התא המשפחתי היא חזקה הניתנת לסתירה.
אם קיים הסכם ממון בין בני הזוג הקובע כי הדירה תהיה שייכת לאחד מבני הזוג בלבד וכן בפועל תחול הפרדה רכושית סביב ההכנסות מהדירה, חזקת התא המשפחתי תיסתר וניתן יהיה למכור דירה של בן הזוג השני בפטור ממס שבח. אדגיש כי מדובר במקרה מורכב יחסית הדורש דיוק משפטי גבוה ועל כן רצוי מאוד להיוועץ עם עו"ד מקרקעין ולהימנע מהפתעות בלתי צפויות.
פריסת מס שבח ופיצולו
לעיתים, פריסה ופיצול של מס השבח יוכלו להיות משתלמים. אסביר במה מדובר. החוק מתיר למוכרים שהגישו דוחות שנתיים למס הכנסה לבקש פריסה של מס השבח שלהם עד 4 שנים אחורה (בתנאי שהיו בעלי הנכס לכל אורך התקופה) באופן לינארי, כלומר בחלקים שווים כל שנה. המוכרים ישלמו מס במדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית עבור השבח.
ככלל, מדרגות מס אלו מתחילות מ-31%, מה שהופך את הפריסה ללא כדאית. ואולם, מגיל 60 ומעלה מדרגות המס מתחילות מ-10% בלבד. כמו כן, המוכרים יוכלו לנצל נקודות זיכוי בלתי מנוצלות מהשנים עבורן התבקשה הפריסה. על כן, פריסה שכזו יכולה להיות משתלמת במיוחד. המוכרים יוכלו אף לבקש פיצול של מס השבח בין שני בני הזוג מה שיאפשר להם לשמור על מדרגות מס נמוכות יותר.
אדגיש כי גם כאן חשוב לפעול בדיוק משפטי רב. לא אחת פנו אליי לקוחות לאחר שביקשו פריסת מס שבח ובדיעבד גילו כי הדבר לא משתלם ונאלצנו לעשות שמיניות באוויר כדי לבטל את אותה בקשה לפריסת מס שבח. זכרו – קודם מוודאים את השלכות המס עם מומחה בתחום, ורק לאחר מכן מבצעים!
הוצאות מותרות בניכוי
אזכיר כיצד מחושב השבח בעסקה:
השבח החייב במס = הוצאות מותרות בניכוי – המחיר בו נרכשה הדירה – המחיר בו הדירה נמכרת
על כן, אם נצליח להשפיע על גובה ההוצאות המותרות בניכוי, נשפיע ישירות על שיעור המס שתשלמו. לאורך השנים סייעתי למאות לקוחות לנצל כל הוצאה מותרת על פי חוק, ובכך להפחית דרמטית את השבח החייב במס. פנו גם אתם אל עורך הדין שלכם לשם תכנון העסקה באופן שיפחית את תשלומי המס ככל שניתן.
מס שבח במכירת מקרקעין – לא משלמים סתם!
במאמר זה סקרנו דינים עיקריים הנוגעים למס שבח ונוכחנו לדעת כי גורמים רבים משפיעים על גובה המס בעסקה. ניצול נכון של הדין יוכל להוביל להפחתה משמעותית בסך המס שתשלמו בעסקה. על כן, חשוב לתכנן את המכירה עם עו"ד מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין ומשם להתקדם למכירה עצמה.
אני, עו"ד אבירם לב, מתמחה בדיני המקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. פנו אליי, ואפעל להפחתת תשלומי המס שלכם בעסקה למינימום ההכרחי.
שאלות ותשובות בנושא מס שבח
כמה מס שבח צריך לשלם בעסקה?
על פי חוק, יש לשלם מס שבח בשיעור 25% מהשבח החייב במס בעסקה. עם זאת, ישנם מקרים חריגים בהם שיעור המס ישתנה, למשל אם תבקשו פריסה של מס השבח.
איך מחושב השבח החייב במס שבח?
חישוב השבח מבוצע כך: מחיר המכירה, פחות מחיר הרכישה של הדירה, פחות הוצאות המותרות בניכוי (הוצאות שהוצאו לשם השבחת הדירה).
מי פטור ממס שבח במכירת דירה?
הפטור הגורף ביותר הוא למוכרי דירת מגורים יחידה. עם זאת, קיימים בחוק פטורים נוספים.
האם משפרי דיור חייבים בתשלום מס שבח?
כן, בתנאי שימכרו את דירתם בתוך הזמן הקבוע בחוק לאחר רכישת הדירה החדשה (18 או 24 חודשים ברכישת דירה יד שנייה ו12 חודשים ממועד המסירה ברכישת דירה מקבלן).
