פטור ממס שבח לדירה יחידה יכול לחסוך עבורכם מאות אלפי שקלים בעסקה. כמי שעוסק בתחום דיני המקרקעין מזה שנים רבות, אני יודע כיצד תוכלו לנצל פטור זה בצורה המקסימלית. במאמר זה אשתף אתכם בכל המידע החשוב אודות פטור מס שבח לדירה יחידה, כדי שגם אתם תוכלו ליהנות מפטור זה.
תשלום מס שבח בעסקת מקרקעין
אני רוצה לפתוח בחובת תשלום מס שבח, לפני שנעבור לדון בפטור. הבנת החיוב עצמו תסייע לי להבהיר לכם את התנאים הדרושים לשם קבלת פטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה.
סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי "מס שבח יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין". או בעברית פשוטה – מוכרי זכויות במקרקעין נדרשים לשלם מס שבח, בשיעור 25%, מהרווח הנקי שלהם בעסקה.
לכן, אם למשל מכרתם דירה ב-3 מיליון שקלים לאחר שרכשתם אותה ב-1.5 מיליון שקלים והוצאתם עבור תחזוקתה והשבחתה 500 אלף שקלים נוספים, השבח שלכם בעסקה יעמוד על מיליון שקלים. במקרה שכזה תתחייבו בתשלום מס בסך 250 אלף שקלים.
חשוב לי להדגיש כי הגדרת "מכירת זכות במקרקעין" היא הגדרה רחבה – גם מכירת "זכות לקבל זכות" במקרקעין נחשבת למכירה החייבת במס. משכך, אם למשל רכשתם זכות לדירה שעוד לא נבנתה, או שאפילו לא התקבל אישור בניה לגביה, כשתמכרו את הזכות תחשבו למוכרי מקרקעין ותתחייבו בתשלום מס שבח.
אני רוצה להבהיר כי נטל מס השבח הוא נטל כבד ומשמעותי בעסקה. מניסיוני למדתי כי המוכרים צריכים את הכסף שהם קיבלו לשם ביצוע עסקאות נוספות או מימון הוצאות גדולה ואין להם מאות אלפי שקלים מיותרים לשלם לרשויות המס. על כן, אני, בתור עורך דין מקרקעין, מסייע למוכרים להפחית את תשלומי מס השבח בכלל הדרכים החוקיות הרלוונטיות.
פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה
לעיל ציינתי כי סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין מטיל חובת תשלום מס כללית על מוכרי מקרקעין. ואולם, המשכו של החוק מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה המוגדרת כדירת מגורים מזכה. מי שמוכר דירת מגורים מזכה ואין בבעלותו דירה נוספת – יהיה פטור לחלוטין מתשלום מס שבח עד לגובה התקרה הקבועה בחוק (נכון לכתיבת מאמר זה הרף עומד על 5,008,000 ₪) בעסקה וכך יחסוך לעצמו תשלום מס בסך מאות אלפי שקלים.
על מנת להנות מהפטור על דירה יחידה עליכם לעמוד בשלושה תנאים במצטבר:
1. דירת מגורים מזכה
כעת, אני רוצה לעבור איתכם על תנאי הפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה יחידה. התנאי הראשון הוא שהדירה תוגדר כדירת מגורים מזכה. דירת מגורים מוגדרת ככזו אם מתקיימים בה כל התנאים שלהלן:
- הושלמה בנייתה
- הדירה בבעלות פרטית (חברה או תאגיד לא יוכלו למכור דירת מגורים בפטור ממס שבח)
- לפחות 50% משטח הדירה שימש למגורים ב-4 השנים שקדמו למכירה או ב-80% מסך התקופה עבורה מחושב השבח (לרוב מאז שנרכשה הדירה)
לעניין זה, גם שימוש לצרכי דת (למשל – בית כנסת) או חינוך (למשל – גן ילדים) ייחשב כשימוש למגורים.
אני רוצה לחדד נקודה חשובה. לא אחת לקוחות פונים אליי לאחר שקנו דירת מגורים מקבלן על הנייר וכעת הם מעוניינים למכור את הזכות לדירה לצד ג', עוד לפני שהושלמה הבנייה. מאחר שהבניה טרם הושלמה הדירה הנבנית עוד לא נחשבת כדירת מגורים מזכה ומשכך אם אותם לקוחות ימכרו אותה – הם יתחייבו בתשלום מס שבח מלא! גם אם בניית הדירה הושלמה, עליכם להחזיק בדירה במשך 18 חודשים לפחות!
לעומת זאת, חשוב לי להבהיר כי אין דרישה כי אתם דווקא תשתמשו בה למגורים אלא נדרש כי הדירה תשמש למגורים באופן כללי. על כן, גם אם השכרתם את הדירה לאחרים, תוכלו להמשיך וליהנות מהפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה.
2. הדירה היא דירתו היחידה של המוכר
תנאי הכרחי נוסף הוא שהדירה תהא דירתו היחידה של המוכר. אם למוכר מקרקעין נוספים, הוא לא יוכל למכור את הדירה בפטור. עם זאת, אם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה והיא הייתה דירתו היחידה של המוכר, או שבבעלותו פחות משליש דירה נוספת, או שהמוכר משפר דיור ורכש לא מכר דירה חדשה, הרי שהוא יוכל להמשיך וליהנות מהגדרת דירה יחידה ומהפטור ממס שבח לדירה יחידה.
אני רוצה להדגיש כי השאלה מתי דירה תוגדר כיחידה ומתי אל עלולה להיות מורכבת ומסובכת מבחינה משפטית. על כן, אני ממליץ לכם להתייעץ כראוי עם עורך הדין שלכם ולהבין מהי הדרך הנכונה ביותר לעיצוב העסקה באופן שיוביל להגדרת הדירה הנמכרת כדירה יחידה וכך תוכלו ליהנות מהפטור ממס שבח לדירה יחידה.
חזקת התא המשפחתי
בהתאם לחזקת התא המשפחתי, אם לילדיכם הקטינים או לבני הזוג שלכם יש דירה בבעלותם יהיה די בכך כדי להגדיר את הדירה שלכם כדירה שניה ולא תוכלו ליהנות מהפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה. עם זאת, מדובר בחזקה הניתנת לסתירה ולעיתים נוכל לנקוט בצעדים משפטיים שיסתרו את חזקת התא המשפחתי ויאפשרו לכם למכור את הדירה בזול.
חישוב לינארי מוטב
חשוב לי לציין כי עד לשנת 2014 התנאי של דירה יחידה לא היה קיים. במקומו, התנאי היחיד שהיה הוא כי לא נמכרה דירה נוספת בפטור ב-4 השנים שקדמו למכירה. בשנת 2014 בוטל הפטור, אך לא רטרואקטיבית אלא רק משנה זו ואילך. על כן, אם החזקתם בדירה מלפני שנת 2014 ומכרתם אותה לאחר שנה זו, תהיו פטורים ממס על השבח שנצבר עד לשנת 2014 וחייבים על השבח שנצבר משם והלאה.
חישוב השבח לפי שנים לא יתבצע בהתאם לעליית המחירים בשוק אלא בצורה לינארית קבועה. לכן, אם למשל רכשתם דירה בשנת 2010 ומכרתם אותה בשנת 2018, החזקתם אותה 4 שנים בפטור ממס שבח ו-4 שנים בחיוב במס. נניח כעת כי השבח בכל התקופה נאמד ב-800 אלף שקלים.
במצב שכזה, נחלק את השבח ב-8 שנות הבעלות ונקבל שבח שנתי בסך 100 אלף שקלים. משכך, 400 אלף שקלים מתוך השבח יהיו פטורים ממס (נצברו עד 2014) ו-400 אלף יהיו חייבים במס (נצברו משנת 2014 ואילך).
3. מכירת הדירה לאחר 18 חודשים
תנאי הכרחי נוסף לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה. עליכם להחזיק בדירה ב-18 החודשים שקדמו למכירה. כמו כן, לא תוכלו לנצל את הפטור אם כבר מכרתם דירה בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
4. תקרת הפטור – כ-5 מיליון שקלים
לבסוף, אציין כי תקרת הפטור עומדת כל 5,008,000 שקלים (נכון לשנת 2024). אם הדירה נמכרה במחיר גבוה מכך תתחייבו בתשלום מס שבח חלקי גם אם מדובר בדירת מגורים יחידה.
מס שבח דירה יחידה – השורה התחתונה
לסיכום, מכירת זכות במקרקעין חייבת במס שבח. זאת, אלא אם כן הדירה מוגדרת כדירת מגורים מזכה ויחידה, נמכרת לאחר בעלות של 18 חודשים בנכס ובמחיר שאינו עולה על 5 מיליון שקלים. אם אתם מוכרים דירה, נמליץ לכם לעשות זאת עם עו"ד אבירם לב, עורך דין מקרקעין מומחה ומנוסה, אשר יסייע לכם לעצב את העסקה באופן שיביא למקסימום את הפטור ממס שבח. פנו אליי עוד היום והצטרפו לשלל לקוחותיו המרוצים.
שאלות ותשובות בנושא מס שבח דירה יחידה
האם צריך לשלם מס שבח על דירה יחידה?
לא, בתנאי שכלל התנאים הבאים מתקיימים:
- הדירה שימשה למגורים ובנייתה הושלמה (דירת מגורים מזכה)
- הדירה מוגדרת כדירתו היחידה של המוכר
- המוכר לא מכר דירה בפטור ממס ב-18 החודשים שקדמו למכירה וכן הוא מחזיק בדירה 18 חודשים לפחות
- מחיר הדירה אינו עולה על 5,008,000 ₪.
מתי דירת מגורים מוגדרת כדירה יחידה לעניין מס שבח?
הדירה תוגדר כדירתו היחידה של המוכר אם אין בבעלותו, בבעלות אשתו או בבעלות ילדיו הקטינים דירה נוספת. כמו כן, אם בבעלותו שליש דירה נוספת או מחצית דירה נוספת שהתקבלה בירושה, הדירה עודנה תיחשב לדירת מגורים יחידה לעניין מס שבח. בנוסף, אם זה עתה רכשתם דירה חדשה ואתם מוכרים את דירתכם המקורית, המכירה תיחשב כמכירת דירה יחידה הפטורה ממס שבח ולא כמכירת דירה שניה.
הקבלן עוד לא קיבל טופס 4 ואני רוצה למכור את הדירה – אני אקבל פטור ממס שבח לדירה יחידה?,
לא. זאת, מכיוון שדירת מגורים מזכה היא רק דירה שבנייתה הושלמה.
כמה מס שבח צריך לשלם במכירת דירה?
אם אינכם נהנים מפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה, תידרשו לשלם מס בשיעור 25% מהרווח הנקי בעסקה. עם זאת, אם אתם מחזיקים בבעלות בדירה מלפני שנת 2014 תהיו זכאים לפטור על השבח שנצבר עד לשנה זו, בחישוב לינארי מטב, ועל היתרה תשלמו מס שבח מלא.
