במסגרת תפקידי כעורך דין מקרקעין אני מסייע ללקוחותיי בתכנון המס ובפריסת התשלום באופן שנוח להם. במאמר זה אפרט אודות תשלום מס הרכישה ואפשרויות פריסת התשלום, מתוך מטרה כי לאחר קריאת מאמר זה תבינו טוב יותר את הנושא ותוכלו להגיע מוכנים לקראת תשלום מס הרכישה.
תשלום מס רכישה
כידוע, חוק מיסוי מקרקעין קובע חובת תשלום מס רכישה לרוכשי מקרקעין בישראל. סך המס שתשלמו נקבע כאחוז מסוים מתוך שווי הנכס אותו אתם רוכשים. ככלל, אלו הם שיעורי מס הרכישה בישראל:
- מקרקעין שאינם דירת מגורים: מס רכישה בשיעור 6% משווי הנכס הנרכש.
- מגרש המיועד לבניית דירת מגורים: מס רכישה בשיעור 5% משווי הקרקע, ובלבד שיתקבל היתר בניה תוך שנתיים.
- דירת מגורים יחידה: פטור מלא ממס רכישה עד לסכום של כ-2 מיליון שקלים, מדרגות מס לאחר מכן בשיעור 3.5%-10%.
- דירת מגורים שאינה דירה יחידה: 8% מהשקל הראשון, 10% משווי של כ-6 מיליון שקלים ואילך.
- רכישת דירת מגורים ע"י אוכלוסיות מיוחדות (עולים חדשים, נכים ועוד): 0.5% משווי הדירה.
כמובן שאלו הן ההגדרות היבשות והשיעורים הבסיסיים, בעוד שבפועל יכולות להתעורר שאלות מורכבות מאוד באשר לסיווג המקרקעין אותם רכשתם ושיעור המס שיש לשלם בעקבות זאת. אציג בקצרה מספר שאלות שעשויות להתעורר:
- קניית בית ישן להריסה ובניית מגרש מגורים תחתיו: כיצד יש לסווג את הרכישה? רכישת דירת מגורים או רכישת מקרקעין?
- היתר שהתעכב למעלה משנתיים עקב המלחמה / קורונה: האם הרוכש זכאי להנחה של נקודת אחוז בתשלום מס הרכישה?
- משפרי דיור: האם הדירה החדשה שרכשו נחשבת לדירה יחידה או לדירה שניה?
- מה שיעור מס הרכישה החל בהעברת דירת מגורים ללא תמורה?
שאלות אלו הן מקבץ קטן מאוד של שאלות שיש לבחון בכל עסקה לפני שניתן יהיה להכריע מהו שיעור המס אותו יש לשלם בעסקה. מעבר לכך, התשובות לשאלות אלו פעמים רבות אינן חד משמעיות וניתן לעצב את העסקה באופן שישפיע על התשובה הנכונה עבור המקרה שלכם.
לכן, בכל עסקה ועסקה שמגיעה אליי, אני בוחן באופן מדוקדק את העסקה ומאפייניה כדי לסייע ללקוחותיי לתכנן את העסקה באופן שיפחית את שיעורי המס שלהם למינימום ההכרחי. תכנון נכון של העסקה יוכל לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתשלומי מס הרכישה.
תשלום לפי שומה עצמית תוך 60 יום
על פי חוק, עליכם לשלם מס רכישה על פי שומה עצמית תוך 60 יום מיום השלמת העסקה. המשמעות היא שעליכם לחשב בעצמכם מהו סך מס הרכישה שעליכם לשלם ולשלם את הסכום שהתקבל תוך 60 ימים מיום ביצוע העסקה.
חשוב לי להדגיש כי ללשכת מיסוי מקרקעין נתונה הסמכות לערוך שומה לפי מיטב השפיטה לעסקה שביצעתם. ככל שיימצא כי עליכם לשלם סכום נוסף, תידרשו לשלם אותו תוך 15 יום מיום קבלת השומה. ניתן לערער על השומה שתקבלו ובמקרה זה תידרשו לשלם את הסכום המוסכם ואת היתרה לאחר תוצאת הערעור.
מוקש לפניך – השלמת העסקה לפי מועד החתימה
אני אחדד כי מבחינת רשות המיסים, מועד השלמת העסקה הוא מועד החתימה על החוזה ולא מועד רישום הבעלות! קחו זאת בחשבון בתכנון תזרים המזומנים שלכם ובתכנון מועדי התשלומים למס הרכישה.
דחיית תשלום המס לפי סעיף 51
לצד החובה הכללית לשלם מס רכישה תוך 60 יום, המחוקק העניק לרוכשי דירות אופציה לדחות את מועד תשלום מס הרכישה. סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי ניתן יהיה לדחות את תשלום מס הרכישה עד להתקיימות אחד מהאירועים שלהלן:
- הקונה יקבל החזקה במקרקעין
- הקונה ישלם 50% מהתמורה עבור הדירה
- הקונה יקבל ייפוי כוח בלתי חוזר לעניין רישום הנכס על שמו.
הודות לשימוש נכון בסעיף 51, הצלחנו לדחות לרבים מלקוחותינו את מועד תשלום מס הרכישה שלהם וכך אפשרנו להם תזרים מזומנים נוח יותר. על כן, אני ממליץ גם לכם לפנות אל עורך דין מקרקעין ולברר האם אתם יכולים לדחות כחוק את תשלום מס הרכישה שלכם, לפי סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין.
דחיית מס רכישה בתשלומים בריבית והצמדה
לצד היתרונות בדחיית מועד התשלומים במס הרכישה, קיים חסרון משמעותי לדחיית התשלום. הדחייה תחויב בריבית ובהצמדה, מה שיגדיל את חבות המס שלכם. בתקופות בהן ריבית בנק ישראל גבוהה יחסית והמדד מטפס, ההשלכות עלולות להיות משמעותיות.
פריסת מס רכישה לתשלומים
נטל מס הרכישה עלול להיות כבד מאוד על רוכשי הדירות. מכיוון שכך, ניתן לשלם מס רכישה בתשלומים. פריסת מס הרכישה לתשלומים תגרור חיובי ריבית בהתאם להסכם תשלומי הקרדיט שלכם עם חברת האשראי וכן התשלומים יוצמדו למדד. אישור סופי על תשלום מס הרכישה תשלמו רק בתום התשלום במלואו. אדגיש כי ללא אישור זה, לא תוכלו לרשום את הדירה על שמכם בטאבו.
אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין
חייבים בתשלום מס רכישה? רוצים לדחות את התשלומים או לשלם מס רכישה בתשלומים? פנו אליי וקבלו שירותים משפטיים מהשורה הראשונה בתחום. אני, עו"ד אבירם לב, מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט, ובעל ניסיון רב בתחום. לאורך השנים ליוויתי אינספור רוכשי דירות ודאגתי לדחיית תשלומי המס על ידם כחוק. צרו קשר עם המשרד, והצטרפו לשלל לקוחותיי המרוצים.
שאלות ותשובות
האם ניתן לפרוס מס רכישה לתשלומים?
כן, בהתאם לתנאי הקרדיט שלכם עם חברת האשראי. התשלומים יישאו חיובי ריבית והצמדה. אישור סופי על תשלום המס, אותו תצטרכו לצורך רישום הנכס על שמכם בטאבו, יתקבל רק לאחר תשלום כלל המס.
מהו מועד תשלום מס הרכישה?
ככלל, יש לשלם מס רכישה תוך 60 ימים מיום השלמת העסקה. ואולם, בהתאם לסעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לדחות את תשלום המס עד לקבלת החזקה בנכס, תשלום 50% מהתמורה או קבלת ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום הנכס בטאבו על שם הקונה, לפי המוקדם מבניהם. התשלום הדחוי יכלול חיובי ריבית והצמדה.
מהו שיעור מס הרכישה אותו יש לשלם ברכישת דירה?
כאשר מדובר בדירתכם היחידה, תהנו מפטור מלא ממס רכישה עד לסכום של כ-2 מיליון שקלים. אם מחיר הדירה עולה על סכום זה, תידרשו לשלם מס בשיעור 3.5%-10% ממחיר הדירה, בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק. בדירה שנייה ומעלה תשלמו מס רכישה בשיעור 8% מהשקל הראשון ו-10% על יתרת שווי הדירה מעל לכ-6 מיליוני שקלים.
