כעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, אני נתקל לא אחרת במוכרי דירות המשלמים סכומים ניכרים לרשויות המס, שניתן היה להפחית בעזרת תכנון נכון של העסקה. בתור מי שעוסק בתחום מיסוי מקרקעין, אני מזהה לא אחת הזדמנויות לחיסכון משמעותי עבור לקוחותיי. להלן אציג בפניכם חלק מהאפשרויות העומדות לרשותכם לחסכון בתשלומי מס שבח במכירת דירה שניה.
מהו מס שבח – הבסיס להבנת החבות במס
תחילה, ברצוני לבאר כיצד מחושב מס שבח. למעשה, מס שבח מוטל על הרווח הריאלי שנוצר ממכירת זכות במקרקעין. במילים פשוטות, כאשר אתם מוכרים דירה, המס מחושב על ההפרש בין מחיר הרכישה המקורי (מוצמד למדד) לבין מחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות כגון עלויות שיפוץ, עמלת תיווך, שכ"ט עו"ד וכיוצא באלה.
לרוב, שיעור מס השבח עומד על 25% מהשבח הריאלי. עם זאת, המחוקק יצר מספר פטורים והקלות, כאשר הבולט שבהם הוא הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה יחידה.
פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה יחידה
כדי שתוכלו ליהנות מהפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה, על המכירה לעמוד בתנאים שלהלן:
- הדירה חייבת להיות "דירת מגורים מזכה" – דירה שבנייתה הושלמה, מצויה בבעלות פרטית (לא תאגיד), ומעל 50% משטחה שימשו למגורים באחת מהתקופות הבאות: ב-4 השנים שלפני המכירה, או ב-80% מהתקופה שעבורה מחושב השבח.
- זו צריכה להיות הדירה היחידה בבעלות המוכר בישראל ובאזור (כולל דירות שנרכשו בפטור ממס רכישה במסגרת קבוצת רכישה).
בחינת הזכאות לפטור אינה מתייחסת רק למוכר עצמו, אלא ל"תא המשפחתי" – הכולל את בן/בת הזוג וילדים מתחת לגיל 18 (למעט ילדים נשואים או יתומים). לכן, יש לבחון את מצבת הנכסים של כל התא המשפחתי טרם הגשת בקשה לפטור.
מכירת דירה שניה – האם חייבים לשלם מס מלא?
אדגיש כי כאשר מוכרים דירה שנייה, לרוב נדרש לשלם מס שבח. אולם, קיימים מספר מקרים בהם ניתן לקבל פטור או הקלה גם במכירת דירה שניה:
1. פטור למשפרי דיור
אני שמח לספר לכם שאם רכשתם דירה נוספת ובכוונתכם למכור את הדירה הקודמת, החוק מאפשר פטור ממס שבח בתנאים מסוימים. עליכם למכור את הדירה המקורית תוך 18 חודשים ממועד החתימה על החוזה לרכישת הדירה החדשה, או 12 חודשים לאחר קבלת דירה מקבלן. אם תעשו כן, תוכלו להמשיך וליהנות מהפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה. זאת, אף שבעת המכירה הייתה בבעלותכם דירה נוספת.
אי עמידה במועדים אלו תגרור חיוב במס שבח מלא על מכירת הדירה הקודמת, גם אם זו הייתה הדירה היחידה בבעלותכם במשך שנים. לכן, יש להיערך מראש למכירת הדירה הקודמת בפרק הזמן המוגדר בחוק.
2. פטור מיוחד בירושת דירה
חשוב לי לספר לכם שאם קיבלתם דירה בירושה, קיים פטור מיוחד ממס שבח במכירתה, גם אם יש בבעלותכם דירה נוספת. תנאי הפטור:
- אתם בן/בת זוג, ילד, נכד או בן זוג של אחד מאלה, של המוריש.
- למוריש הייתה דירת מגורים יחידה בעת פטירתו.
- אילו המוריש היה מוכר את הדירה בחייו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח כדירה יחידה.
לאחרונה טיפלתי במקרה של אישה שמכרה דירה שקיבלה בירושה. בבעלותה הייתה דירת מגורים נוספת. בזכות הפטור במכירת דירת ירושה, היא חסכה כ-200,000 ₪ במס שבח שהייתה משלמת אלמלא הפטור.
3. העברת דירה במתנה לקרוב משפחה
העברת דירה במתנה לקרוב משפחה כהגדרתו בחוק יכולה להיות פטורה ממס שבח. עם זאת, כאשר מקבל המתנה ימכור את הדירה בעתיד, הוא יהיה חייב במס שבח על כל התקופה, כולל התקופה שהדירה הייתה בבעלות נותן המתנה.
תכננו עוד בחייכם את אופן הורשת הנכסים ומכירתם! תכנון מס נכון בהעברות בין-דוריות של נכסי מקרקעין יכול לחסוך סכומים ניכרים למשפחה. במשרדנו, אנו מתכננים העברות נכסים במתנה בצורה שתמזער את חבות המס לאורך זמן, תוך התחשבות בשיקולים משפחתיים ונסיבות אישיות.
החישוב הלינארי המוטב – חיסכון משמעותי בדירות ותיקות
גם כאשר אין זכאות לפטור מלא ממס שבח במכירת דירה שניה, קיימת הטבת מס משמעותית הקרויה "פטור לינארי מוטב". המשמעות היא שעל פי רוב, תהיו פטורים ממס על השבח שנצבר ממועד רכישת הדירה ועד לשנת 2014. על היתרה תשלמו מס שבח מלא.
אני אדגיש כי החישוב נעשה באופן לינארי – כלומר, השבח מחולק באופן שווה לכל שנות הבעלות. זאת, גם אם בפועל עליית השווי לא הייתה אחידה. מדובר בהטבה משמעותית מאוד לרוכשים שכן במרבית אזורי הארץ, שכן השבח הריאלי שנצבר משנת 2014 ועד היום לא עלה ריאלית אלא אקספוננציאלית, כך שעל פי רוב שיטת החישוב יוצרת הקלה נוספת בחבות המס.
ניעזר בדוגמה מספרית פשוטה. במכירת דירה שנרכשה בשנת 2000 ב-800,000 ₪ ונמכרה ב-2024 ב-2,800,000 ₪, השבח הריאלי הוא 2,000,000 ₪. בחישוב הלינארי:
- 14 שנים מתוך 24 שנות בעלות (58.3%) פטורות ממס – כלומר 1,166,000 ₪ פטורים.
- רק על 834,000 ₪ (41.7% מהשבח) ישולם מס בשיעור 25%, כלומר 208,500 ₪.
ללא החישוב הלינארי המוטב, מס השבח היה עומד על 500,000 ₪. זהו חיסכון של 291,500 ₪!
דרכים נוספות לחיסכון במס שבח והיטל השבחה על מכירת דירה שניה
אני אדגיש כי אלו הן רק חלק מהדרכים לחיסכון במס שבח במכירת דירה שניה. בכל מקרה נבחן כיצד נוכל להקטין את חבות המס באופן מקסימלי ונפעל בהתאם. כך, למשל, לא אחת ולא רק אצל רוכשים בגילאי 60+ אנו מבקשים פריסה ופיצול של מס השבח. במקרים אחרים אנחנו מאתרים הוצאות נוספות שלא חשבתם עליהן תחילה אשר נגרעות מהשבח החייב במס.
כמו כן, אנו בוחנים האם ניתן להפחית היטל השבחה ככל שאתם נדרשים לשלם היטל שכזה. לעיתים נוכל להגיש השגות על השומה שבוצעה, בין אם על עצם החיוב ובין אם על אופן החישוב. כך, נקטין גם את תשלומי היטל ההשבחה לרשות העירונית. על כל פנים, חשוב להתייעץ עם עו"ד מקרקעין כדי להבין כיצד ניתן להפחית את חבות המס למינימום ההכרחי.
משרד עו"ד אבירם לב – מומחים במיסוי מקרקעין
במשרדנו, המתמחה במיסוי מקרקעין ותכנון מס חכם, אנו רואים מדי יום כיצד ייעוץ נכון חוסך ללקוחותינו עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתשלומי מס שבח. אנו לא רק מכירים את החוק אלא יודעים ליישם אותו באופן המיטבי עבור הלקוח.
כל עסקת מקרקעין היא עולם ומלואו, וכל לקוח מקבל אצלנו ליווי אישי וקשוב. אנו מתחייבים לבחון כל זווית אפשרית לחיסכון במס ולפעול להשגת התוצאה הטובה ביותר עבורכם. אני, עו"ד אבירם לב, אהיה שם עבורכם לאורך כל הדרך כדי להבטיח שתשלמו כמה שפחות מס ותרוויחו שקט נפשי מקסימלי.
פנו אלינו לייעוץ ראשוני ללא התחייבות, וגלו כיצד תוכלו לחסוך עשרות אלפי שקלים במס שבח במכירת דירה שניה באמצעות תכנון מס נכון וחכם.
