כאשר אדם זוכה לרשת דירה, אחת השאלות הראשונות שעולות היא סוגיית המיסוי. כעורך דין המתמחה הן בדיני מקרקעין והן בדיני ירושה, אני נתקל לא אחת ביורשים המופתעים לגלות את מורכבות המס הכרוכה בירושת דירה. על כן, להלן אסקור את העקרונות המרכזיים של מיסוי דירות בירושה ואציע דרכים לחיסכון משמעותי בתשלומי מס.
יום הרכישה – נקודת המפתח להבנת המס על דירה בירושה
אני אפתח בנקודת מוצא חשובה ביותר בהבנת מיסוי דירה בירושה – יום הרכישה אינו היום שבו היורש קיבל את הדירה, אלא היום שבו המוריש (האדם שהוריש את הדירה) רכש אותה במקור.
לדוגמה, אם סבתכם רכשה דירה בשנת 1975, נפטרה בשנת 2022 והוריכם ירשו את הדירה, יום הרכישה לצורכי מס יהיה שנת 1975. כאשר הוריכם ימכרו את הדירה, חישוב השבח יתבסס על ההפרש בין מחיר המכירה לבין שווי הרכישה בשנת 1975 (מותאם לאינפלציה).
הפטור הליניארי המוטב – חיסכון משמעותי במס
הבשורה הטובה ליורשים רבים נעוצה בפטור הליניארי המוטב. על פי הוראה זו בתיקון 76 לחוק מיסוי המקרקעין, השבח שנצבר על הדירה עד ליום 1.1.2014 פטור ממס לחלוטין עבור מרבית הדירות. רק על השבח שנצבר מאותו מועד ואילך יש לשלם מס בשיעור של עד 25%.
בתיק שטיפלתי בו לאחרונה, דירה שנרכשה בשנת 1995 ב-500,000 ₪ נמכרה ב-2023 תמורת 3 מיליון ₪. הפטור הלינארי המוטב הוביל לחיסכון עתק בתשלומי המס. בסופו של דבר שילם הלקוח מס שבח בסך 180,000 שקלים בלבד, חלף מס של למעלה מחצי מיליון שקלים שהיה משלם אילולא הפטור הלינארי המוטב.
פטור מיוחד לדירת ירושה – גם אם זו דירה שנייה
ברצוני להציג לכם את אחת ההטבות המשמעותיות ביותר במיסוי דירות ירושה – הפטור המיוחד הקבוע בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין. פטור זה מאפשר ליורשים למכור דירת מגורים שירשו בפטור ממס שבח, גם אם יש בבעלותם דירות נוספות, בהתקיים שלושה תנאים מצטברים:
- קרבה משפחתית למוריש – היורש הוא בן/בת זוג של המוריש, צאצא של המוריש (ילד, נכד), או בן/בת זוג של צאצא המוריש.
- דירה יחידה של המוריש – למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד בעת פטירתו.
- זכאות המוריש לפטור – אילו המוריש היה מוכר את הדירה בעצמו לפני פטירתו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.
מוקש לפניכם: רבים סבורים בטעות שמספיק שהתנאי הראשון (קרבה משפחתית) מתקיים כדי לזכות בפטור. יורשים רבים מופתעים לגלות שגם דירת נופש קטנה שהייתה בבעלות המוריש, או אפילו חלק זעיר (כגון 10%) בדירה נוספת, עלולים לשלול את הפטור לחלוטין. בדיקה יסודית של מצבת הנכסים של המוריש היא קריטית לפני תכנון המכירה.
תכנון מס מושכל בין יורשים
כאשר מספר יורשים זכאים לאותה דירה, נפתחות אפשרויות לתכנון מס אסטרטגי. העברת זכויות בין יורשים במסגרת חלוקת העיזבון אינה נחשבת ל"מכירה" ואינה חייבת במס, כל עוד לא מעורבים תשלומים בין היורשים מחוץ לעיזבון.
במקרה שטיפלתי בו, ארבעה אחים ירשו דירת מגורים ודירת נופש. במקום שכל אחד יקבל 25% בכל דירה, ערכנו הסכם שבמסגרתו שניים מהאחים קיבלו את דירת המגורים במלואה, והשניים האחרים קיבלו את דירת הנופש. הסידור אפשר לכל זוג אחים למכור בעתיד דירה שלמה בפטור, במקום חלקים בשתי דירות, מה שהיה דורש הליך מורכב יותר ועלול היה להוביל לחבות מס גבוהה יותר.
משרד עו"ד אבירם לב
במשרדנו, אנו מתמחים הן בדיני מקרקעין והן בדיני ירושה, שילוב המאפשר לנו לספק ללקוחותינו ייעוץ מקיף בכל הנוגע למיסוי דירות בירושה. שירותינו כוללים:
- ייעוץ מקדים עוד בשלב הכנת צוואות, לתכנון אופטימלי של העברת נכסי מקרקעין
- סיוע בהליכי קבלת צו ירושה או צו קיום צוואה
- רישום זכויות היורשים בטאבו
- הכנת הסכמי חלוקת עיזבון המביאים בחשבון שיקולי מס
- ייצוג מול רשויות המס בהשגות על שומות מס שבח
- ליווי בהליכי מכירת דירת הירושה
אני, עו"ד אבירם לב, אהיה שם בשבילכם לאורך כל הדרך כדי להבטיח שתשלמו מינימום מס במקסימום שלווה ורוגע פיננסי ומשפטי. צרו קשר כבר היום.
שאלות ותשובות
האם קבלת דירה בירושה כשלעצמה מחייבת בתשלום מס?
לא. קבלת דירה בירושה אינה אירוע מס, ואין חבות במס שבח או מס רכישה בעת קבלת הירושה. החבות במס עשויה להתעורר רק כאשר היורש מחליט למכור את הדירה.
האם עדיף למכור דירת ירושה מיד או להמתין?
אין תשובה אחידה לשאלה זו. השיקולים כוללים את זכאותכם לפטור ממס שבח, תחזית עליית ערך הנכס, ותוכניות עתידיות למכירת דירות אחרות. אני ממליץ תמיד על ייעוץ פרטני הבוחן את התמונה המלאה של נכסי המקרקעין שלכם ואת תוכניותיכם העתידיות.
האם יש הבדל במיסוי בין דירה שהתקבלה בירושה על פי צוואה לבין דירה שהתקבלה על פי דין?
מבחינת מיסוי השבח, אין הבדל בין דירה שהתקבלה מכוח צוואה לבין דירה שהתקבלה מכוח דין. בשני המקרים יחולו אותם עקרונות מיסוי. ההבדל המשמעותי יכול להיות באופן חלוקת הזכויות בדירה בין היורשים, מה שעשוי להשפיע על תכנון המס העתידי.
מה קורה אם המוריש התגורר שנים רבות בבית אבות וכבר לא השתמש בדירה כדירת מגורים, האם זה משפיע על הפטור?
לצורך הפטור המיוחד בסעיף 49ב(5), השאלה היא אם הדירה הייתה "דירת מגורים" כהגדרתה בחוק, ולא אם המוריש התגורר בה בפועל סמוך לפטירתו. כל עוד הדירה שימשה למגורים באופן כללי (גם אם לא על ידי המוריש עצמו), ולא שינתה ייעוד, היא תיחשב כדירת מגורים. מצב שבו קשיש עובר לבית אבות ודירתו נותרת ריקה או מושכרת למגורים לא ישלול את הפטור.
