מס הכנסה ומיסוי מקרקעין

בעסקאות מקרקעין מסוימות יכולה להתעורר השאלה האם עליכם לשלם מיסוי מקרקעין או ס הכנסה. לעיתים, אף תוכלו לעצב את העסקה באופן שישפיע על סוג המס שיהא עליכם לשלם. לאורך השנים למדתי כי נדרשת מומחיות ייחודית כדי לדעת כיצד לעצב עסקה באופן שיפחית את שיעורי המס למינימום ההכרחי – מס הכנסה או מיסוי מקרקעין. במאמר זה אציג לכם את העקרונות החשובים בעניין.

מס שבח – 25% או מס הכנסה?

אני בטוח שאתם יודעים כי על פי חוק מוכרי מקרקעין חייבים בתשלום מס שבח. מס שבח נחשב לאחד המיסים החשובים ביותר במיסוי מקרקעין, לצד מס הרכישה.

דיני מיסוי מקרקעין קובעים כי שיעור מס השבח עומד על 25%. על כן, אם השבח שלכם בעסקה עומד למשל על 400 אלף שקלים, תידרשו לשלם מיסוי מקרקעין בסך 100 אלף שקלים. עם זאת, במקרים מסוימים אותם אציג כעת, ייתכן שתידרשו לשלם מס הכנסה ולא מס שבח על הרווחים ממכירת הדירה.

הכנסות מרובות ממכירת דירות

כפי שכתבתי, ככלל, מוכרי מקרקעין יידרשו לשלם מס שבח בשיעור 25% מהשבח החייב במס בעסקה. ואולם, אם אתם עוסקים באופן תדיר יותר במכירת דירות, ייתכן שתידרשו לשלם מס הכנסה עבור המכירה ולא מס שבח.

כדי להכריע האם על המוכר לשלם מס הכנסה או מיסוי מקרקעין מסוג מס שבח, יש לבחון מה תדירות העסקאות שמבצע המוכר, כמה זמן החזיק בדירה לפני מכירתה, מה מידת המומחיות של המוכר בעסקאות נדל"ן וכן איזה אחוז מההכנסה הכוללת של המוכר מהווה הכנסתו ממכירת מקרקעין. בהתאם לתשובות לשאלות אלו, ייקבע אם המוכר יצטרך לשלם מס הכנסה או מס שבח כמיסוי מקרקעין על העסקה.

אם הכנסות ממכר מקרקעין מהוות אחוז נכבד מהכנסתו של המוכר, המכירות תכופות, משכי ההחזקה בנכס קצרים וכן הלאה, הרי שההכנסה תיחשב לחלק מהכנסתו מיגיעה אישית והמוכר יתחייב בתשלום מס הכנסה בהתאם. אני רוצה להדגיש כי במקרים רבים התשובות אינן חד משמעיות ואני ממליץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ולוודא האם אתם צפויים לשלם מס שבח או מס הכנסה כמיסוי מקרקעין.

האם המוכר יתחייב בתשלום מע"מ?

לא אחת אני נשאל האם במקרים בהם המוכר נדרש לשלם מס הכנסה על מכירת מקרקעין, הוא יצטרך לשלם גם מע"מ על המכירה. התשובה היא שאם מדובר בקבלן, המוכר אכן יצטרך לשלם מע"מ בנוסף למס ההכנסה. זאת, אלא אם כן הוא יצליח להוכיח כי המכירה היא אישית ולא כחלק מעסקיו.

במקרים אחרים, גם אם המוכר הוא עוסק וברשותו מספר דירות, אם המכירה אינה מוגדרת כחלק ממהלך עסקיו כעוסק הוא לא יתחייב בתשלום מע"מ. לעומת זאת, אם המכירה היא חלק ממהלך עסקיו, הוא יתחייב בתשלום מע"מ בנוסף למס הכנסה. גם כאן אמליץ לכם להיוועץ עם עו"ד מקרקעין שייעץ לכם כיצד לפעול באופן שיפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי.

פיצול ופריסה של מס השבח

לעיתים, יהיה לכם כדאי לשלם מס הכנסה על השבח במקום מס שבח כמיסוי מקרקעין. חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לכם לפצל את מס השבח בין בני הזוג שמכרו במשותף את הדירה וכן לפרוס אותו עד 4 שנים אחורה. אם תבחרו באפשרות זו תשלמו על השבח מס הכנסה במדרגות מס להכנסה שאינה מיגיעה אישית.

חשוב לי להדגיש כי עבור רוב האנשים אפשרות זו כלל אינה משתלמת. מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית מתחילות מ-31% בעוד שמס השבח עומד על 25% בלבד. ואולם, על פי פקודת מס הכנסה, נישומים נכים או שגילם 60 ומעלה זכאים לשלם מס הכנסה במדרגות נמוכות יותר באופן משמעותי, המתחילות מ-10% בלבד. זאת ועוד, הנישומים יוכלו לנצל נקודות זיכוי מ-4 השנים האחרונות שטרם ניצלו ובכך להפחית עוד יותר את תשלום מס השבח שלהם.

נניח, למשל, שבני זוג מכרו דירה ב-2 מיליון שקלים. השבח החייב במס שלהם בעסקה עומד על 360 אלף שקלים. בני הזוג הגישו בקשה לפיצול מס השבח וכן לפריסתו 4 שנים אחורה. התוצאה היא שלהכנסתו החייבת של כל אחד מבני הזוג יתווספו 45 אלף שקלים בלבד. נניח כי לכל אחד מבני הזוג נותרה נקודת זיכוי אחת בלתי מנוצלת בכל שנה מ-4 השנים האחרונות וכן כי המס השולי שלהם עומד על 10%.

במצב שכזה, חבות המס הכוללת של בני הזוג תעמוד על פחות מ-35 אלף שקלים! אם היו משלמים מס שבח בשיעורים הרגילים למיסוי מקרקעין, היה עליהם לשלם מס בסך 100 אלף שקלים – כמעט פי 3 ממה שישלמו בפועל!

כאן חשוב לי לציין ולהדגיש כי פריסת מס שבח לא רק שלא כדאית בכל מקרה אלא גם לא מתאפשרת בכל מצב. הפריסה תתאפשר רק אם המוכר הגיש דוחות שנתיים למס הכנסה בשנים עבורן מבוקשת הפריסה של מס השבח.

כמו כן, המוכר יוכל לפרוס את השבח 4 שנים אחורה רק אם הנכס היה בבעלותו לכל אורך התקופה. אם המוכר רכש את הנכס לפני פחות מ-4 שנים, הרי שלא ניתן יהיה לפרוס את השבח למלוא התקופה. עם זאת, אציין כי יורש יוכל לפרוס את השבח 4 שנים אחורה גם אם המוריש החזיק בנכס ב-4 השנים האחרונות.

סיכום

אני אסכם בכך שמוכרי מקרקעין חייבים בתשלום מס שבח. ואולם, אם מכירת נכסים הופכת לדרך עיסוקם, ייתכן שרשויות המס יחייבו אותם בתשלום מס הכנסה עבור השבח בעסקה. במקרים מסוימים, ובמיוחד אם מדובר בקבלנים, לצד מס ההכנסה הם יידרשו לשלם גם מע"מ עבור המכירה.

לעיתים, למוכרים יהיה כדאי לשלם מס הכנסה במקום מס שבח כמיסוי מקרקעין. זאת, אם המס השולי שלהם מיגיעה אישית נמוך מ-25%, גם בצירוף השבח החייב במס. במקרים אלו מומלץ לבקש פיצול ופריסה של מס השבח ובכך להפחית את שיעורי המס באופן דרמטי. על כל פנים, מדובר בתחום מורכב ומסועף מבחינה משפטית. על כן, אמליץ לכם לפנות אל עו"ד מקרקעין אשר יעניק לכם ייעוץ פרטני בתחום.

אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין

מוכרים דירה? מעוניינים להפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי? עשו זאת בעזרת עו"ד אבירם לב. עו"ד אבירם לב מתמחה בדיני המקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט, ומכיר כל סעיף ותת סעיף בחוק המאפשר לכם לחסוך בתשלומי המס במכירת דירה שהתקבלה בירושה. פנו עוד היום והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו.

שאלות ותשובות בנושא מס הכנסה ומיסוי מקרקעין