מוכרים דירה שקיבלתם בירושה? חבל שתשלמו עליה מס מיותר. לאורך השנים נתקלתי במוכרים רבים אשר עקב אי היכרות עם החוק שילמו מס עודף על מכירת דירת ירושה. על כן, במאמר זה אציג בפניכם את התשתית החוקית הרלוונטית למכירת דירה שהתקבלה בירושה ואסביר באילו נסיבות מכירה שכזו תהיה פטורה ממס שבח. כמו כן, נעסוק בשאלת חישוב המס במקרים בהם העסקה אכן חייבת במס.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה בפטור ממס שבח
תחילה, ברצוני להציג לכם את המצבים בהם מכירת דירה שהתקבלה בירושה תהא פטורה ממס שבח – על פי חוק! ראשית, הפטור הפשוט ביותר הוא כאשר הדירה שהתקבלה בירושה נחשבת עבורכם כדירת מגורים מזכה. אם הדירה משמשת אתכם למגורים, היא דירתכם היחידה ושוויה אינו עולה על 5.008 מיליון שקלים, הרי שהמכירה תהיה פטורה ממס שבח.
חשוב כמובן להכיר את התנאים לפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה בצורה מעמיקה יותר. עם זאת, אין זה המקום להרחבה שכזו וככל שהפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה רלוונטי עבורכם, אני מזמין אתכם בחום לקרוא בהרחבה על הפטור במאמרים נוספים כאן באתר.
שנית, ייתכן בהחלט שתהיו זכאים לפטור ממס שבח על מכירת דירה שהתקבלה בירושה גם אם הדירה אינה דירתכם היחידה. זאת, בתנאי שהיא הייתה דירתו היחידה של המוריש ונחשבה עבורו לדירת מגורים מזכה הפטורה ממס שבח, וכן בתנאי שאתם עומדים בתנאים הנוספים שאציג כעת:
- אתם, היורשים, הייתם בני זוגו, צאצאיו או נשואים לצאצאיו של המוריש.
- למוריש לא הייתה דירת מגורים נוספת לפני מותו.
- אם המוריש היה מוכר את הדירה בעצמו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה יחידה.
אני אדגיש כי המקור לפטור זה הוא בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין. הסעיף זכה לפרשנויות בפסיקת בתי המשפט ועל כן, אם ברצונכם לוודא שאתם אכן עומדים בתנאי הפטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה, אני ממליץ לכם בחום לפנות אל עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין שיבחן האם המכירה עומדת בתנאי הפטור.
חשוב לי לציין כי פעמים רבות מקרים שכאלו מגיעים אליי לבחינה. התשובה שלי באותם מקרים היא לא חד משמעית – עסקה פטורה או חייבת במס, אלא תשובה מורכבת יותר. אני מנחה את המוכרים כיצד לנהוג כדי למקסם את הרווח שלהם בעסקה, פעמים רבות תוך פטור מלא ממס שבח.
אם כן, הפטור הוא לא תולדה רק של מאפייני העסקה היבשים אלא גם של ההתנהלות שלכם, הצדדים לעסקה. מכיוון שכך, חשוב לתכנן את העסקה באופן נכון אשר יפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי. הכל, כמובן, על פי חוק ומבלי לעגל פינות חוקיות כלשהן חלילה.
מעבר לאמור, אני אזכיר כי אם רכשתם דירה חדשה וכעת ברצונכם למכור את הדירה שקיבלתם בירושה בה התגוררתם עד עתה, תוכלו לבקש דחיה של שומת המס ב-18 חודשים ממועד הרכישה של הדירה החדשה (או 12 חודשים מיום מסירת הדירה החדשה מקבלן). בתקופת הדחיה תמכרו את הדירה המקורית שלכם, זו שקיבלתם בירושה, וכך תוכלו ליהנות מהפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה על מכירת דירת הירושה.
אני אסכם פרק זה בשלוש שורות תחתונות חשובות הנוגעות לפטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה. תהיו זכאים לפטור ממס שבח על דירה שהתקבלה בירושה אם:
- הדירה היא דירתכם היחידה והיא נחשבת לדירת מגורים מזכה
- אתם משפרי דיור ותמכרו את הדירה שהתקבלה בירושה תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה
- הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש, אם הוא היה מוכר אותה המכירה הייתה פטורה ממס ואתם צאצאיו / בני זוגו של המוריש
כעת, אעבור לעסוק במצבים בהם המכירה אינה פטורה ממס שבח. חשוב לי להתייחס למקרים אלו, שכן חישוב מס השבח בהם שונה מהחישוב בעסקאות מכר רגילות.
תשלום מס שבח על דירה שהתקבלה בירושה
במקרים בהם העסקה שלכם למכירת דירה שהתקבלה בירושה אינה עומדת בקריטריונים שהצגנו, תתחייבו בתשלום מס שבח. אלא שחבות מס השבח שלכם בעסקה עלולה להיות גבוהה יותר בהשוואה לתרחיש בו הייתם רוכשים את הדירה.
כידוע, השבח החייב במס מחושב כיתרת שווי המכירה על שווי הרכישה, בניכוי ההוצאות המותרות בניכוי. על כן, אם קניתם דירה ב-1 מיליון שקלים, מכרתם אותה ב-2 מיליוני שקלים והוצאתם 200 אלף שקלים כהוצאות מותרות על הדירה, השבח החייב במס יעמוד על 800 אלף שקלים.
לעומת זאת, במכירת דירה שהתקבלה בירושה, שווי הרכישה הרלוונטי לא יהיה שווי הדירה במועד בו אתם ירשתם את הדירה אלא שווי הדירה במועד בו המוריש רכש אותה. אופי חישוב זה עלול להגדיל משמעותית את חבות המס.
כך, למשל, טיפלתי לא מכבר במקרה בו אדם רכש דירה בשנת 2015 ב-1.2 מיליוני שקלים. בשנת 2023 נפטר האדם והוריש את הדירה לבנו. באותה העת, שווי הדירה עמד על 2.2 מיליוני שקלים. הדירה נמכרה כעבור שנה אחת במחיר של 2.4 מיליון שקלים.
המוכר סבר תחילה כי השבח שלו בעסקה יעמוד על 200 אלף שקלים בלבד. יידעתי את המוכר כי בהתאם לאופן חישוב מס השבח בעסקה למכירת דירת ירושה, השבח בעסקה עומד על 1.2 מיליון שקלים ולא על 200 אלף שקלים בלבד. עם זאת, לשמחתו הרבה, הוספתי והסברתי לו כי בהתאם לתנאי הפטור ממס שבח במכירת דירת ירושה הוא זכאי לפטור ממס על השבח ועל כן שאלת חישוב השבח כלל אינה רלוונטית.
חישוב לינארי מוטב
לא מזמן הגיע אליי לקוח אשר ירש מאביו שתי דירות (ועל כן אינו זכאי לפטור ממס שבח על מכירת דירת ירושה). כשהגיע אליי, הלקוח רצה למכור את אחת הדירות. מחירה עמד על 5 מיליון שקלים. הדירה נרכשה על ידי סביו בשנת 1954 במחיר השווה ל-250 אלף שקלים והוא הוריש אותה לאביו, שהוריש אותה ללקוח שלי. האם השבח שלו בעסקה יעמוד על 4,750,000 שקלים?
התשובה באותו מקרה הייתה חד משמעית לא. זאת, הודות לחישוב הלינארי המוטב. בשנת 2014 עברה הרפורמה בדיני מס שבח. עד לאותה שנה, כמעט כל מכירה של דירת מגורים הייתה פטורה ממס שבח. מאותה שנה ואילך מכירה של דירה שנייה חייבת במס שבח. עם זאת, חישוב השבח נותר מוטב – השבח שנצבר עד לשנת 2014 יהיה פטור ממס. השבח שנצבר בנכס משנת 2014 ואילך יהיה חייב במס שבח מלא.
באותו מקרה שהגיע אליי, שווי הדירה בשנת 2014 עמד על 3.5 מיליון שקלים. על כן, השבח החייב במס עמד על כ-1.5 מיליון שקלים – סכום נמוך משמעותית מ-4.75 מיליון.
אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין
מוכרים דירה שקיבלתם בירושה? מעוניינים להפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי? עשו זאת בעזרת עו"ד אבירם לב. עו"ד אבירם לב מתמחה בדיני המקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט, ומכיר כל סעיף ותת סעיף בחוק המאפשר לכם לחסוך בתשלומי המס במכירת דירה שהתקבלה בירושה. צרו קשר והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו.
שאלות ותשובות בנושא מכירת דירה שהתקבלה בירושה
האם מכירת דירה שהתקבלה בירושה חייבת במס שבח?
ככלל, מכירת דירה שהתקבלה בירושה חייבת במס שבח. זאת, אלא אם כן אתם זכאים לפטור על המכירה מכוח הוראה אחרת בחוק (למשל – דירת מגורים יחידה) או שאתם עומדים בתנאים לפטור ממס שבח במכירת דירת ירושה – הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש, אם הוא היה מוכר אותה הוא היה זכאי לפטור ממס שבח ואתם בני זוגו / צאצאיו / נשואים לצאצאיו של המוריש.
כמה מס שבח משלמים על מכירת דירה שהתקבלה בירושה?
חישוב שבח רגיל הוא יתרת שווי המכירה על שווי הרכישה של הנכס. כאשר מדובר במכירת דירה שהתקבלה בירושה, החישוב הוא של יתרת שווי המכירה על שווי רכישת הנכס על ידי המוריש. הדבר יכול להגדיל משמעותית את השבח החייב במס.
מה זה חישוב לינארי מוטב במכירת דירת ירושה?
בחישוב לינארי מוטב, על השבח שנצבר עד לשנת 2014 תהיו פטורים ממס. על השבח שנצבר ממועד זה ואילך – תשלמו מס שבח מלא.
האם הורשת דירה חייבת במס?
סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה אינה מכירה. על כן, הורשה פטורה ממס רכישה לעיזבונו של המוריש וממס שבח ליורש.
