מוכרים דירה שקיבלתם בירושה? חבל שתשלמו עליה מס מיותר. לאורך השנים נתקלתי במוכרים רבים אשר עקב אי היכרות עם החוק שילמו מס עודף על מכירת דירת ירושה. על כן, במאמר זה אציג בפניכם את התשתית החוקית הרלוונטית למכירת דירה שהתקבלה בירושה ואסביר באילו נסיבות מכירה שכזו תהיה פטורה ממס שבח. כמו כן, נעסוק בשאלת חישוב המס במקרים בהם העסקה אכן חייבת במס.
ירושה אינה אירוע מס – אך מכירה בהחלט כן
אני רוצה להדגיש כי קבלת דירה בירושה אינה מהווה אירוע מס. לאור הוראות סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין, עצם ההורשה אינה מהווה מכירה (בניגוד להעברת דירה במתנה) ועל כן הצדדים פטורים מתשלום מס שבח ומס רכישה בגינה.
אולם, כאשר היורש מחליט למכור את הדירה, מתעוררת שאלת החבות במס שבח, שעשוי להגיע לסכומים משמעותיים, במיוחד בדירות ותיקות שערכן עלה באופן ניכר.
מסלולי הפטור ממס שבח בדירות ירושה
אציג לכם את שני המסלולים עיקריים לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה:
1. פטור לדירת מגורים יחידה
יורש שאין בבעלותו דירות נוספות (או שיש לו חלק הקטן משליש בדירה אחרת) זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירת הירושה, בכפוף לתנאים הרגילים של פטור לדירה יחידה.
2. הפטור הייחודי ליורשים
מסלול הפטור השני הוא ייחודי ליורשים ומעוגן בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין. אני אדגיש כי זהו פטור משמעותי הדורש עמידה בכל התנאים שלהלן:
- קשר משפחתי ליורש – המוכר הוא בן/בת זוג של המוריש, צאצא של המוריש, או בן/בת זוג של צאצא.
- היעדר דירות נוספות למוריש – למוריש לא היו דירות נוספות זולת זו הנמכרת קודם שנפטר.
- המוריש עצמו היה זכאי לפטור דירה יחידה – נדרש כי אם המוריש היה מוכר את הדירה בעצמו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.
הסעיף זכה לפרשנויות בפסיקת בתי המשפט ועל כן, אם ברצונכם לוודא שאתם אכן עומדים בתנאי הפטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה, אני ממליץ לכם בחום לפנות אל עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין שיבחן האם המכירה עומדת בתנאי הפטור.
טיפ ממני: בדקו ביסודיות את מצבת הנכסים של המוריש טרם פטירתו. פעמים רבות מתגלות "הפתעות" בדמות חלקים קטנים בדירות אחרות, שעלולים לשלול את הפטור. אני ממליץ ללקוחותיי לבצע בדיקה מקיפה במרשם המקרקעין לכל הנכסים הרשומים על שם המוריש.
בשונה מהפטור הרגיל לדירה יחידה, בפטור הייחודי ליורשים אפילו חלק קטן בדירה נוספת ששייך למוריש (אפילו 5%) יכול לשלול את הפטור! ראיתי מקרים רבים בהם יורשים איבדו פטור של מאות אלפי שקלים בשל חלק קטן בדירה נוספת שהמוריש ירש בעצמו שנים רבות קודם לכן.
אם כן, הפטור הוא לא תולדה רק של מאפייני העסקה היבשים אלא גם של ההתנהלות שלכם, הצדדים לעסקה. מכיוון שכך, חשוב לתכנן את העסקה באופן נכון אשר יפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי. הכל, כמובן, על פי חוק ומבלי לעגל פינות חוקיות כלשהן חלילה.
מעבר לאמור, אני אזכיר כי אם רכשתם דירה חדשה וכעת ברצונכם למכור את הדירה שקיבלתם בירושה בה התגוררתם עד עתה, תוכלו לבקש דחיה של שומת המס ב-18 חודשים ממועד הרכישה של הדירה החדשה (או 12 חודשים מיום מסירת הדירה החדשה מקבלן). בתקופת הדחיה תמכרו את הדירה המקורית שלכם, זו שקיבלתם בירושה, וכך תוכלו ליהנות מהפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה על מכירת דירת הירושה.
אני אסכם פרק זה בשלוש שורות תחתונות חשובות הנוגעות לפטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה. תהיו זכאים לפטור ממס שבח על דירה שהתקבלה בירושה אם:
- הדירה היא דירתכם היחידה והיא נחשבת לדירת מגורים מזכה
- אתם משפרי דיור ותמכרו את הדירה שהתקבלה בירושה תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה
- הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש, אם הוא היה מוכר אותה המכירה הייתה פטורה ממס ואתם צאצאיו / בני זוגו של המוריש
חשוב לי לציין כי פעמים רבות מקרים שכאלו מגיעים אליי לבחינה. התשובה שלי באותם מקרים היא לא חד משמעית – עסקה פטורה או חייבת במס, אלא תשובה מורכבת יותר. אני מנחה את המוכרים כיצד לנהוג כדי למקסם את הרווח שלהם בעסקה, פעמים רבות תוך פטור מלא ממס שבח.
יום הרכישה בדירת ירושה
אני אזכיר את שפתחנו בו – הורשה אינה נחשבת למכירה. משכך, אם אתם לא זכאים לפטור ממס, יום הרכישה מבחינתכם לא יהיה היום בו אתם ירשתם את הדירה אלא היום בו המוריש רכש אותה. כמובן שהדבר צפוי להגדיל את תשלומי המס שלכם שכן השבח מחושב ממועד מוקדם יותר.
עם זאת, חשוב לזכור כי במרבית הדירות ניתן ליהנות מחישוב לינארי מוטב. מבלי להיכנס לעובי הקורה אודות מונח מורכב זה, נציין כי תהיו פטורים מהשבח שנצבר בדירת המגורים עד לשנת 2014. החישוב לא ייעשה לפי שווי שוק אלא באופן לינארי, כלומר ייקח בחשבון עלייה שווה במחיר לאורך כל שנה. מדובר בחישוב שמיטיב משמעותית עם מוכרי הדירות.
אסתייע בדוגמה פשוטה כדי להבהיר במה מדובר. לא מכבר הגיע אליי לקוח שקיבל דירה בירושה בשנת 2020 כששוויה היה 2 מיליון שקלים. הוא מכר את הדירה בשנת 2025 ב-3 מיליון שקלים.
מאחר שלהוריו הייתה דירת מגורים נוספת קודם מותם אותה ירש אחיו, היה עליו לשלם מס שבח בעסקה. ואולם, השבח החייב במס לא נצבר משנת 2020, השנה בה הוא ירש את הנכס, אלא משנת 2005, השנה בה הוריו רכשו את הדירה. אז, שוויה עמד על 600 אלף שקלים בלבד.
עם זאת, הודות לחישוב הלינארי המוטב, השבח בעסקה גם לא עמד על 2.4 מיליון שקלים. חישוב לינארי פשוט מוליך למסקנה כי בשנת 2014 שוויה של הדירה היה 1,680,000 ₪ (בעוד ששווי השוק האמיתי שלה באותה תקופה עמד רק על 1.3 מיליון ₪). משכך, השבח החייב במס מבחינת היורש עמד על 1,320,000 ₪. לאחר ניכוי ההוצאות המותרות בניכוי הסכום עמד על 1,020,000 ₪ והלקוח שילם מס שבח בהתאם.
כעת, אעבור לעסוק במצבים בהם המכירה אינה פטורה ממס שבח. חשוב לי להתייחס למקרים אלו, שכן חישוב מס השבח בהם שונה מהחישוב בעסקאות מכר רגילות.
תשלום מס שבח על דירה שהתקבלה בירושה
במקרים בהם העסקה שלכם למכירת דירה שהתקבלה בירושה אינה עומדת בקריטריונים שהצגנו, תתחייבו בתשלום מס שבח. אלא שחבות מס השבח שלכם בעסקה עלולה להיות גבוהה יותר בהשוואה לתרחיש בו הייתם רוכשים את הדירה.
כידוע, השבח החייב במס מחושב כיתרת שווי המכירה על שווי הרכישה, בניכוי ההוצאות המותרות בניכוי. על כן, אם קניתם דירה ב-1 מיליון שקלים, מכרתם אותה ב-2 מיליוני שקלים והוצאתם 200 אלף שקלים כהוצאות מותרות על הדירה, השבח החייב במס יעמוד על 800 אלף שקלים.
לעומת זאת, במכירת דירה שהתקבלה בירושה, שווי הרכישה הרלוונטי לא יהיה שווי הדירה במועד בו אתם ירשתם את הדירה אלא שווי הדירה במועד בו המוריש רכש אותה. אופי חישוב זה עלול להגדיל משמעותית את חבות המס.
כך, למשל, טיפלתי לא מכבר במקרה בו אדם רכש דירה בשנת 2015 ב-1.2 מיליוני שקלים. בשנת 2023 נפטר האדם והוריש את הדירה לבנו. באותה העת, שווי הדירה עמד על 2.2 מיליוני שקלים. הדירה נמכרה כעבור שנה אחת במחיר של 2.4 מיליון שקלים.
המוכר סבר תחילה כי השבח שלו בעסקה יעמוד על 200 אלף שקלים בלבד. יידעתי את המוכר כי בהתאם לאופן חישוב מס השבח בעסקה למכירת דירת ירושה, השבח בעסקה עומד על 1.2 מיליון שקלים ולא על 200 אלף שקלים בלבד. עם זאת, לשמחתו הרבה, הוספתי והסברתי לו כי בהתאם לתנאי הפטור ממס שבח במכירת דירת ירושה הוא זכאי לפטור ממס על השבח ועל כן שאלת חישוב השבח כלל אינה רלוונטית.
חישוב לינארי מוטב
לא מזמן הגיע אליי לקוח אשר ירש מאביו שתי דירות (ועל כן אינו זכאי לפטור ממס שבח על מכירת דירת ירושה). כשהגיע אליי, הלקוח רצה למכור את אחת הדירות. מחירה עמד על 5 מיליון שקלים. הדירה נרכשה על ידי סביו בשנת 1954 במחיר השווה ל-250 אלף שקלים והוא הוריש אותה לאביו, שהוריש אותה ללקוח שלי. האם השבח שלו בעסקה יעמוד על 4,750,000 שקלים?
התשובה באותו מקרה הייתה חד משמעית לא. זאת, הודות לחישוב הלינארי המוטב. בשנת 2014 עברה הרפורמה בדיני מס שבח. עד לאותה שנה, כמעט כל מכירה של דירת מגורים הייתה פטורה ממס שבח. מאותה שנה ואילך מכירה של דירה שנייה חייבת במס שבח. עם זאת, חישוב השבח נותר מוטב – השבח שנצבר עד לשנת 2014 יהיה פטור ממס. השבח שנצבר בנכס משנת 2014 ואילך יהיה חייב במס שבח מלא.
באותו מקרה שהגיע אליי, שווי הדירה בשנת 2014 עמד על 3.5 מיליון שקלים. על כן, השבח החייב במס עמד על כ-1.5 מיליון שקלים – סכום נמוך משמעותית מ-4.75 מיליון.
אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין
מוכרים דירה שקיבלתם בירושה? מעוניינים להפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי? עשו זאת בעזרת עו"ד אבירם לב. עו"ד אבירם לב מתמחה בדיני המקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט, ומכיר כל סעיף ותת סעיף בחוק המאפשר לכם לחסוך בתשלומי המס במכירת דירה שהתקבלה בירושה. צרו קשר והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו.
שאלות ותשובות
האם מכירת דירה שהתקבלה בירושה חייבת במס שבח?
ככלל, מכירת דירה שהתקבלה בירושה חייבת במס שבח. זאת, אלא אם כן אתם זכאים לפטור על המכירה מכוח הוראה אחרת בחוק (למשל – דירת מגורים יחידה) או שאתם עומדים בתנאים לפטור ממס שבח במכירת דירת ירושה – הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש, אם הוא היה מוכר אותה הוא היה זכאי לפטור ממס שבח ואתם בני זוגו / צאצאיו / נשואים לצאצאיו של המוריש.
כמה מס שבח משלמים על מכירת דירה שהתקבלה בירושה?
חישוב שבח רגיל הוא יתרת שווי המכירה על שווי הרכישה של הנכס. כאשר מדובר במכירת דירה שהתקבלה בירושה, החישוב הוא של יתרת שווי המכירה על שווי רכישת הנכס על ידי המוריש. הדבר יכול להגדיל משמעותית את השבח החייב במס.
מה זה חישוב לינארי מוטב במכירת דירת ירושה?
בחישוב לינארי מוטב, על השבח שנצבר עד לשנת 2014 תהיו פטורים ממס. על השבח שנצבר ממועד זה ואילך – תשלמו מס שבח מלא.
האם הורשת דירה חייבת במס?
סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה אינה מכירה. על כן, הורשה פטורה ממס רכישה לעיזבונו של המוריש וממס שבח ליורש.
