מכירת דירה שהתקבלה בירושה

ירושת דירה מהווה אירוע משמעותי, והמורכבות רק עולה כאשר היורשים שוקלים למכור את הנכס. כעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין, אני נחשף תדיר ליורשים שנאלצים לשלם מאות אלפי שקלים במיסים שניתן היה לחסוך באמצעות תכנון נכון. להלן אסקור את סוגיות המיסוי העיקריות במכירת דירת ירושה ואציע אסטרטגיות לחיסכון במס.

ירושה אינה אירוע מס – אך מכירה בהחלט כן

ראשית, אני רוצה להדגיש כי קבלת דירה בירושה אינה מהווה אירוע מס. לאור הוראות סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין, עצם ההורשה אינה מהווה מכירה (בניגוד להעברת דירה במתנה) ועל כן הצדדים פטורים מתשלום מס שבח ומס רכישה בגינה.

אולם, כאשר היורש מחליט למכור את הדירה, מתעוררת שאלת החבות במס שבח, שעשוי להגיע לסכומים משמעותיים, במיוחד בדירות ותיקות שערכן עלה באופן ניכר.

מסלולי הפטור ממס שבח בדירות ירושה

אני אציג לכם את שני המסלולים עיקריים לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה:

1. פטור לדירת מגורים יחידה

יורש שאין בבעלותו דירות נוספות (או שיש לו חלק הקטן משליש בדירה אחרת) זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירת הירושה, בכפוף לתנאים הרגילים של פטור לדירה יחידה.

2. הפטור הייחודי ליורשים

מסלול הפטור השני הוא ייחודי ליורשים ומעוגן בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין. אני אדגיש כי זהו פטור משמעותי הדורש עמידה בכל התנאים שלהלן:

1. קשר משפחתי ליורש – המוכר הוא בן/בת זוג של המוריש, צאצא של המוריש, או בן/בת זוג של צאצא.
2. היעדר דירות נוספות למוריש – למוריש לא היו דירות נוספות זולת זו הנמכרת קודם שנפטר.
3. המוריש עצמו היה זכאי לפטור דירה יחידה – נדרש כי אם המוריש היה מוכר את הדירה בעצמו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.

בשונה מהפטור הרגיל לדירה יחידה, בפטור הייחודי ליורשים אפילו חלק קטן בדירה נוספת ששייך למוריש (אפילו 5%) יכול לשלול את הפטור! ראיתי מקרים רבים בהם יורשים איבדו פטור של מאות אלפי שקלים בשל חלק קטן בדירה נוספת שהמוריש ירש בעצמו שנים רבות קודם לכן.

יום הרכישה בדירת ירושה

אני אזכיר את שפתחנו בו – הורשה אינה נחשבת למכירה. משכך, אם אתם לא זכאים לפטור ממס, יום הרכישה מבחינתכם לא יהיה היום בו אתם ירשתם את הדירה אלא היום בו המוריש רכש אותה. כמובן שהדבר צפוי להגדיל את תשלומי המס שלכם שכן השבח מחושב ממועד מוקדם יותר.

עם זאת, חשוב לזכור כי במרבית הדירות ניתן ליהנות מחישוב לינארי מוטב. מבלי להיכנס לעובי הקורה אודות מונח מורכב זה, נציין כי תהיו פטורים מהשבח שנצבר בדירת המגורים עד לשנת 2014. החישוב לא ייעשה לפי שווי שוק אלא באופן לינארי, כלומר ייקח בחשבון עלייה שווה במחיר לאורך כל שנה. מדובר בחישוב שמיטיב משמעותית עם מוכרי הדירות.

אסתייע בדוגמה פשוטה כדי להבהיר במה מדובר. לא מכבר הגיע אליי לקוח שקיבל דירה בירושה בשנת 2020 כששוויה היה 2 מיליון שקלים. הוא מכר את הדירה בשנת 2025 ב-3 מיליון שקלים.

מאחר שלהוריו הייתה דירת מגורים נוספת קודם מותם אותה ירש אחיו, היה עליו לשלם מס שבח בעסקה. ואולם, השבח החייב במס לא נצבר משנת 2020, השנה בה הוא ירש את הנכס, אלא משנת 2005, השנה בה הוריו רכשו את הדירה. אז, שוויה עמד על 600 אלף שקלים בלבד.

עם זאת, הודות לחישוב הלינארי המוטב, השבח בעסקה גם לא עמד על 2.4 מיליון שקלים. חישוב לינארי פשוט מוליך למסקנה כי בשנת 2014 שוויה של הדירה היה 1,680,000 ₪ (בעוד ששווי השוק האמיתי שלה באותה תקופה עמד רק על 1.3 מיליון ₪). משכך, השבח החייב במס מבחינת היורש עמד על 1,320,000 ₪. לאחר ניכוי ההוצאות המותרות בניכוי הסכום עמד על 1,020,000 ₪ והלקוח שילם מס שבח בהתאם.

אבירם לב משרד עו"ד

מוכרים דירה שקיבלתם בירושה? פנו אליי וודאו שאתם משלמים את מינימום המס שנדרש. אני, עו"ד אבירם לב, מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט ובעל ניסיון ארוך שנים בליווי מוכרי דירות שהתקבלו בירושה. אני יודע כיצד לעבוד נכון אל מול גופי המס השונים ולהבטיח שלא תשלמו שקל אחד של מס מיותר, והכל, כמובן – על פי חוק. צרו קשר והפסיקו לשלם מיסים לחינם.

שאלות ותשובות