קונים או מוכרים דירה שניה? כמי שמלווה עסקאות שכאלו באופן יום יומי, אני יודע עד כמה היבטי המס מעסיקים אתכם וכי תעשו מה שביכולתכם כדי להפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי. על כן, במאמר זה אציג בפניכם את בסיס דיני המיסוי על דירה שניה וכן דרכים מהפרקטיקה להפחתת תשלומי המס. המשיכו לקרוא והגיעו מוכנים יותר לעסקה שלכם.
מס רכישה על דירה שניה
כפי שהקדמתי, המחוקק מכביד את נטל המס על בעלי דירה שניה. ההכבדה בנטל המס באה לידי ביטוי הן ברכישת הדירה בתשלום מס הרכישה והן במכירתה בתשלום מס השבח. אפתח בסקירת דיני מיסוי על דירה שניה תוך התמקדות במס רכישה.
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכשי מקרקעין בישראל חייבים בתשלום מס רכישה. מס הרכישה נקבע כאחוז מסוים מתוך שוויו של הנכס הנרכש. כאשר מדובר בדירות מגורים, חוק מיסוי מקרקעין יוצר הבחנה חותכת בין שיעורי המס לדירה ראשונה לבין שיעורי המס לדירה שניה.
על פי חוק, שיעורי המס לדירה ראשונה נמוכים משמעותית משיעורי המס לדירה שניה. בעוד שרוכשי דירה ראשונה נהנים מפטור מלא ממס רכישה עד לסכום של כ-2 מיליון שקלים ועל היתרה משלמים מס בשיעורים נמוכים, שיעורי מס הרכישה על דירה שניה מתחילים ב-8% אחוזים ומאמירים ל-10% על יתרת המחיר שמעל כ-6 מיליון שקלים.
כעת, אצרף לכם טבלה פשוטה שתבהיר את מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה ולדירה שניה. טבלה זו ממחישה בצורה יפה את העלייה במיסוי על דירה שניה:
טבלת שיעורי מס רכישה לדירה יחידה ולדירה שניה
מחיר הדירה |
שיעור מס הרכישה לדירה ראשונה |
שיעור מס הרכישה לדירה שנייה |
|
מדרגה ראשונה |
0 עד 1,978,745 ₪ |
0% |
8% |
מדרגה שנייה |
1,978,745 עד 2,347,040 ₪ |
3.5% |
8% |
מדרגה שלישית |
2,347,040 עד 6,055,070 |
5% |
8% |
מדרגה רביעית |
6,055,070 עד 20,183,565 ₪ |
8% |
10% |
מדרגה חמישית |
20,183,586 ₪ ומעלה |
10% |
10% |
מס רכישה על דירה שניה – גזירת גורל?
חשוב לי להבהיר כי שיעורי המס הגבוהים על דירה שניה אינם בהכרח גזירת גורל. במסגרת תפקידי כעורך דין מקרקעין אני מסייע ללקוחותיי לתכנן את העסקה שלהם, כך שיחסכו לעצמם משמעותית בתשלום המס – והכל באופן חוקי לחלוטין כמובן.
כך, למשל, סייעתי לעשרות לקוחות לעמוד בלוחות הזמנים למשפרי דיור כדי שיוכלו להמשיך וליהנות משיעורי מס רכישה לדירה יחידה גם ברכישת הדירה השנייה שלהם. במקרים אחרים ייצגתי לקוחות שהעבירו דירות ללא תמורה לקרובי משפחה, מה שהוביל גם כן להנחה משמעותית מאוד במס הרכישה ולעיתים לפטור מלא ממס.
כמו כן, אני בוחן האם לקוחותיי נמנים על אחת מאותן אוכלוסיות הזכאיות להנחה במס רכישה (0.5% בלבד) וכן מייעץ להם האם כדאי להם לנצל את ההטבה בעסקה הנוכחית או לשמור אותה להמשך הדרך. כך, אני חוסך ללקוחותיי עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתשלום המס ומסייע להם לצלוח את העסקה תוך הפחתת המיסוי על דירתם השנייה למינימום ההכרחי.
מוקש לפניך – בחינה כלכלית ולא משפטית
אני נתקל בלקוחות רבים שרושמים דירה שניה על שם ילדיהם, ובכך בטוחים כי נפטרו משתלום מיסוי על דירה שניה. חשוב לי להדגיש כי הבחינה של רשויות המס היא בחינה כלכלית ולא רק משפטית, ולכן גם אם הדירה רשומה על שם ילדיכם, ייתכן כי אתם תחויבו בתשלום המס! כך, למשל, אם אתם תקבלו את דמי השכירות מהדירה, סביר כי לעניין מיסוי מקרקעין – היא תיחשב שלכם. על כן, יש להתייעץ עם עו"ד מקרקעין מומחה ולוודא כי הפתרונות שמצאתם חוקיים וכדאיים.
מס שבח על דירה שניה
בניגוד למס רכישה, במס השבח אין הבדל בשיעור המס בין דירה יחידה לבין דירה שניה. בכל מקרה שיעור המס יעמוד על 25%. ואולם, במכירת דירת מגורים יחידה, תוכלו ליהנות מפטור ממס שבח למוכרי דירת מגורים מזכה. לא תוכלו לנצל פטור זה במכירת דירת מגורים נוספת.
ההשלכות המעשיות של הפטור מרחיקות לכת. לא מכבר הגיע אליי לקוח שסבר כי הדירה שהוא מוכר היא דירתו היחידה ומשכך אינו נדרש לשלם מס. רשות המיסים חשבה כי דירה זו אינה מוגדרת כדירתו היחידה ועל כן דרשה ממנו תשלום מס שבח. מס השבח באותה עסקה, עמד על 250 אלף שקלים. סכום משמעותי מאוד שלא היה למוכר לשלם שכן עם כספי המכירה הוא סגר משכנתא ורכש דירה חדשה.
באותו מקרה, המחלוקת בין הלקוח לבין רשות המיסים נסובה על השאלה האם ניתן להפריד בין הבעלות בדירה עצמה לבין הבעלות בחצר שסביבה. זאת, מכיוון שהלקוח החזיק בבעלות בשליש מהדירה ובמחצית משטח החצר. כידוע, בעלות בשליש דירה נוספת אינה הופכת דירה לדירה שניה. בעלות באחוז גבוה יותר מהדירה אכן תהפוך את הדירה הנוספת לדירה שניה. משכך, למחלוקת זו היו השלכות משמעותיות ששווין רבע מיליון שקלים.
לאחר הליך ממושך, הוכחנו בבית המשפט כי נכון כלכלית ומשפטית להפריד בין הדירה לבין החצר שסביבה ובכך שמרנו על הפטור ממס שבח של הלקוח שלי. זהו, כמובן, רק פתרון אחד מיני רבים שאנו מציעים למוכרי דירה שניה המעוניינים להפחית את שיעורי מס השבח שלהם.
מיסוי על דירה שניה – עניין של נקודת מבט
לסיכום, חשוב לי להדגיש כי בכל הנוגע למיסוי על דירה שניה, מרבית העניינים מסתכמים בנקודת מבט. אם נצליח לשכנע את רשויות המס לבחון את העסקה מנקודת המבט הנכונה, נוכל לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים. על כן, חשוב לפנות אל עו"ד מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין ולהפחית את תשלומי המיסוי על דירה שניה ככל הניתן.
אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין
מוכרים או קונים דירה שניה? מעוניינים להפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי? פנו אליי וקבלו שירותים משפטיים מהשורה הראשונה בתחום. אני, עו"ד אבירם לב, מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט, ובעל ניסיון רב בתחום. לאורך השנים ליוויתי אינספור מוכרים וקונים של דירות שניות ודאגתי לצמצום חבות המס שלהם ככל הניתן. צרו קשר עם המשרד, והצטרפו לשלל לקוחותיי המרוצים.
שאלות ותשובות בנושא מיסוי על דירה שניה
מה ההבדל בין מיסוי על דירה שניה למיסוי על דירה ראשונה?
ככלל, חבות המס על דירה שניה תהא גבוהה משמעותית מחבות המס על דירה יחידה. הדבר מתבטא הן במס רכישה, שם שיעורי המס גבוהים משמעותית כשמדובר בדירה שניה, והן במס שבח, שם המוכרים לא יוכלו ליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה יחידה.
כמה מס רכישה משלמים על רכישת דירה שניה?
ככלל, שיעור המס יעמוד על 8% מהשקל הראשון ועל 10% על היתרה שמעל ל-6 מיליון שקלים. עם זאת, בעזרת הבנה משפטית ופעולה נכונה, ניתן יהיה להפחית את שיעורי המס באופן ניכר.
כמה מס שבח משלמים על מכירת דירה שניה?
שיעור מס השבח עומד על 25% בין אם מדובר במכירת דירה ראשונה ובין אם במכירת דירה שניה, אלא שמוכרי דירה שניה לא יוכלו ליהנות מפטור ממס שבח למוכרי דירת מגורים מזכה. משכך, חבות מס השבח במכירת דירה שניה גדולה משמעותית ביחס לחבות המס במכירת דירת מגורים יחידה.
כיצד ניתן להפחית מיסוי על דירה שניה?
ייעוץ משפטי אפקטיבי, כמו גם היכרות מדויקת עם המקרה שלכם ועם הדין המתפתח בתחום, יוכל להפחית משמעותית את תשלום המס שלכם. דיני המס מרובדים, עמוקים ומסובכים. הכרה של הדין על כל מורכבויותיו תוכל לסייע לכם להשתמש בו כדי להפחית את תשלומי המס שלכם, גם כשמדובר במיסוי דירה שניה.