מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה מקבלן?

קונים דירה מקבלן? חשוב שתבצעו בדיקות משפטיות מקדימות אשר יבטיחו כי מדובר בעסקה כדאית, משתלמת ובטוחה מבחינה משפטית. אם לא תבצעו את הבדיקות הללו, אתם עלולים לגלות הפתעות לא נעימות לאורך הדרך אשר ישפיעו מהותית על העסקה. במאמר זה עו"ד אבירם לב יציג לכם שורת בדיקות שחשוב לבצע לפני קניית דירה מקבלן. עקבו אחר הבדיקות, קבלו ייעוץ משפטי הולם ותהנו מעסקה כדאית ומשתלמת.

איזה בדיקות חשוב לבצע לפני שקונים דירה מקבלן?

כל עסקה של רכישת דירה מקבלן כרוכה בסיכונים מובנים. הכרת העסקה והמכשולים האפשריים לאורך הדרך תפחית את הסיכונים הללו באופן משמעותי. להלן נציג את הבדיקות שיש לבצע כדי להימנע מסיכונים אלו ככל הניתן.

1. מה סטטוס המקרקעין?

אם אתם קונים מקבלן דירה על הנייר, חשוב מאוד לוודא מה הסטטוס המשפטי של המקרקעין במועד הרכישה. ככל הנראה שאם הקבלן משווק כבר את הדירות למכירה הקרקע מיועדת למגורים וקיימות תוכניות בניה. ואולם, יש לוודא מה סטטוס הבעלות והמצב של התוכניות. האם המקרקעין בבעלות הקבלן או שהוא חוכר את המקרקעין מרמ"י ומה אומר הסכם החכירה והאם הוא מאפשר לקבלן למכור דירות? האם הן הוגשו? מתי הן צפויות להיות מוגשות? האם התקבל היתר בניה?

2. מהו סטטוס היתר הבנייה?

בדיקה חשובה מאוד שיש לבצע היא אם התקבל היתר בניה. היתר בניה הוא ההיתר הסופי שצריך לקבל לפני תחילת העבודות בפועל. לא אחת קבלנים משווקים דירות עוד קודם לקבלת ההיתר. אם טרם התקבל היתר לבניית הדירה בה אתם מתעניינים, קריטי לוודא היכן הדברים עומדים ומתי ההיתר צפוי להתקבל.

לרוב, הקבלן יציין בחוזה מועד שעד אליו צפוי להתקבל היתר הבניה. ואולם, לא אחת, מועדים אלו מתעכבים משמעותית – באשמת הקבלן או שלא באשמתו. מניסיוננו, הקבלן ינסה לטעון כמעט בדרך קבע כי העיכוב חל שלא באשמתו. על כן, אנו ממליצים לוודא כי החוזה כולל לוחות זמנים באשר למועדי קבלת ההיתר וכן נקודות יציאה מהחוזה, לרצון הקונים בלבד, במידה וההיתר לא מתקבל במועדו.

3. איך הקבלן מבטיח את השקעות הרוכשים?

החשש הגדול ביותר שלכם בתור רוכשי דירות מקבלן הוא שהקבלן יפשוט את הרגל לפני שישלים את העבודה. כדי להפיג את החשש, תרצו לוודא כי הקבלן מבטיח את השקעותיכם, בהתאם להוראות חוק המכר דירות הבטחת השקעות – 1974.

עם זאת, החוק מציע לקבלנים 5 דרכים להבטחת ההשקעות, השונות זו מזו בפרמטרים רבים. 5 הדרכים הן:

1. ערבות בנקאית
2. פוליסת ביטוח פרטית
3. רישום הדירה על שם הקונים בטאבו
4. רישום משכנתא לטובת הקונים בטאבו
5. רישום הערת אזהרה לטובת הקונים בטאבו

ככל שהקבלן יבטיח את השקעותיכם באחת משתי הדרכים הראשונות, הרי שמצבכם טוב והכסף אכן בטוח. אם הבטחת ההשקעות תיעשה באחת מהדרכים האחרות, המצב מורכב יותר מבחינה משפטית. כמובן שהעסקה יכולה להיות משתלמת גם אם היא מובטחת שלא באמצעות ערבות או פוליסה פרטית, ואולם הדבר דורש בחינה מדוקדקת על ידי עורך דין מקרקעין ועל כן חשוב לבדוק כיצד מובטחות השקעותיכם לפני שקונים דירה מקבלן. ככל שרכישת הדירה נעשית בשלב מתקדם יותר של הפרויקט ומתקרבים יותר למועד המסירה כך גם הסיכון שהקבלן לא ישלים את העבודות הולך ופוחת.

4. האם המחיר מוצמד למדד?

בשנים האחרונות נפוץ מאוד בקרב הקבלנים לשווק דירות בשיטת 80-20, כלומר תשלום של 20% בלבד מהמחיר (ולעיתים אפילו 10% בלבד ואף פחות) במועד החתימה ואת היתרה רק במועד מסירת הדירה. אם זהו המצב בדירה בה אתם מתעניינים, ישנה חשיבות קריטית לבדיקה אם המחיר שתשלמו מוצמד למדד תשומות הבנייה.

על פי חוק, ניתן להצמיד למדד עד 40% מהתמורה (50% מכל תשלום כאשר את 20 האחוזים הראשונים לא ניתן להצמיד כלל). המשמעות של הצמדת 40% מהמחיר למדד יכולה להיות התייקרות של העסקה במאות אלפי שקלים. על כן, חשוב לוודא ראשית כי ההצמדה למדד תואמת את החוק ושנית כיצד ההצמדה צפויה להשפיע על המחיר הסופי בעסקה.

סיכום

לסיכום, הצגנו לכם 4 בדיקות עיקריות אשר חשוב לבצע לפני שקונים דירה מקבלן:

1. מה הסטטוס הבעלות של הקבלן על הקרקע? בעלות או חכירה?
2. מה הסטטוס של היתר הבניה?
3. כיצד מובטחות השקעות הרוכשים?
4. איזה אחוז מהמחיר מוצמד למדד?

כמובן שאלו לא כלל הבדיקות שיש לבצע, אלא רק המרכזיות שבהן. על כל פנים, אנו ממליצים לכם לפנות אל עורך דין מקרקעין לשם בחינה פרטנית של העסקה שלכם על היבטיה המשפטיים והעסקיים. עו"ד כזה יוכל לסייע לכם בשלל מקרים מיוחדים, כגון איחור במסירת דירה מקבלן. אך כאמור – מוטב לקבל סיוע עוד לפני רכישת הדירה, לשם ביצוע הבדיקות שציינו עד כאן ולייעוץ מקצועי איכותי.

משרד עו"ד אבירם לב

מתעניינים ברכישת דירה מקבלן? פנו אלינו לקבלת שירות מהשורה הראשונה בתחום – צרו קשר עוד היום. עו"ד אבירם לב הוא משפטן, אשר יבחן את העסקה מבחינה משפטית וכלכלית כאחד.