בעולם המקרקעין ישנם לא מעט סוגי עסקאות וכפעול יוצא לא מעט סוגים של הסכמי מכר, לכל הסכם יש את הייחודיות שלו והניואנסים הקטנים שצריך לשים אליהם לב. במאמר זה נשים דגש על הצורך בליווי עורך דין ברכישת דירה מקבלן לאור ההודעה שפרסם הממונה על חוק המכר.
לאחרונה פונים אלי לא מעט רוכשי דירות מקבלן, אשר רכשו דירה חדשה מהקבלן ולא נעזרו בליווי של עורך דין מטעמם שייצג אותם נאמנה אל מול הקבלן. הרבה רוכשי דירות יד ראשונה מקבלן מעדיפים שלא להעזר בשירותיו של עורך דין וזאת מאחר וברוב המוחלט של העסקאות, הרוכשים נאלצים לשלם שכר טרחת עורך דין לכיסוי הוצאתיו של עורך הדין מטעם הקבלן. עורך הדין מטעם הקבלן לא מייצג את הרוכשים ואף עניין זה אמור להיות כתוב ומובהר לרוכשים ויחד עם זאת עדיין לא מעט רוכשי דירות חדשות מקבלן מחליטים לוותר על ליווי של עורך דין קניית דירה מטעמם.
תחילה ועוד לפני שנתייחס להודעה שפרסם הממונה על חוק המכר, חשוב להבין שישנם לא מעט נושאים משפטיים ולעיתים גם מסחריים בהם עורך הדין יכול לחסוך לרוכש אלפי שקלים ואף מאות אלפי שקלים בניהול מו"מ נכון ויעיל אל מול הקבל שמוכר את הדירות. למשל, ניהול מו"מ על הצמדת המחיר למדד תשומת הבנייה, כאשר המו"מ צלח ומחיר הדירה לא מוצמד למדד תשומת הבנייה וכאשר מועד מסירת הדירה הצפוי הינו בעוד מספר שנים, הצמדה למדד פירושה תשלום נוסף שכאמור יכול להגיע גם לעשרות ואף מאות אלפי שקלים שניתן לחסוך ובמקביל הרוכש נהנה מוודאות בנוגע לסכומים אותם הוא נדרש לשלם. דוגמא נוספת הינה עלות פתיחת תיק שינויים, במקרה שהרוכשים רוצים לבצע שינויים בתוך הדירה, הקבלנים נוהגים להוסיף סעיף שעצם פתיחת תיק השינויים תעלה כמה אלפי שקלים, בדרך כלל במו"מ נכון ניתן יהיה לוותר על הסעיף ולחסוך כמה אלפי שקלים.
עכשיו לנושא הבוער שבעקבותיו הוציא הממונה על חוק המכר הודעה דחופה לקבלנים, יזמים ועורכי הדין שלהם. בהודעה שהוצאה הממונה על חוק המכר שם דגש והבהיר שוב (למקרה שלא היה ברור עד עכשיו), כי הוראות קוגנטיות בחוק המכר הינן הוראות שלא ניתן להתנות עליהם אלא לטובת הקונה, כלומר לרעת הקבלן. על אף שהחוק ברור מאוד וככל הנראה אין אף קבלן ו/או יזם ו/או עורך דין המייצג קבלנים שלא מודע להוראות הקוגנטיות בחוק המכר ויחד עם זאת הם בוחרים להתעלם ולהחתים רוכשי דירות על הסכמים ו/או סעיפים הנוגדים את האמור בהוראותיו הקונגטיות בחוק המכר.
כפי שהוסבר במאמר אחר בנוגע לפיצוי המגיע לרוכשי דירות כאשר הקבלן מאחר במסירה, הפיצוי האמור הינו חלק מהוראותיו הקוגנטיות (הוראות שלא ניתן להתנות עליהם אלא לטובת הרוכש) ולמרות זאת עדיין קבלנים רבים אשר איחרו במסירה דורשים מרוכשי הדירות שיחתמו על כתבי הסכמה או העדר תביעות או כל נוסח אחר שהמהות שלו היא שהרוכשים יחתמו על כך שהם מוותרים על כל תביעה בנוגע לאיחור במסירה למשל, כאמור החתימה על מסמך כזה לא תקפה ולא תחזיק מים בבית המשפט וזו גם ההודעה שהוציא הממונה על חוק המכר, בהודעתו קבע כי גם אם שני הצדדים חתמו על כתב ויתור לפיו הרוכש מוותר על תביעה בנוגע לאיחור במסירה, אי התאמה של הדירה לחוזה או למפרט וכו', החתימה של הרוכש גם אם נעשתה במודעות מלאה איננה תקפה. במקרים שבהם הרוכשים אינם מיוצגים על ידי עורך דין קניית דירה, הרוכשים ברוב המוחלט של המקרים לא מודעים לכך שהחתימה על כתב ויתור מסוג זה איננה חוקית, הרוכשים חותמים והקבלנים נהנים מכך שהם לא נדרשים לשלם פיצויים בגין איחורים במסירה, אי התאמה של הדירה להסכם או למפרט וכו'.
לכן חשוב לשים לב שכאשר נעזרים בשירותיו של עורך דין לרכישת דירה, שעורך הדין בקיא בכל החוקים והתקנות על מנת שישמור על זכויותיכם.
משרדנו מייצג עשרות רוכשי דירות וגם מנוסה בתביעות על איחורים וליקויים ככל ונדרש להגיש תביעה, מוזמנים לפנות לייעוץ ראשוני ללא התחייבות 052-8282098
