במסגרת עבודתי כעו"ד מקרקעין המתמחה בהתחדשות עירונית, אני מלווה פרויקטים של תמ"א 38 1 וכן תמא 38 2 בכל רחבי הארץ. אמנם שתי התוכניות כלולות בתוכנית העל של תמא 38, אך הן נבדלות מהותית זו מזו. במאמר זה אסקור את ההבדלים בין התוכניות במטרה לחדד עבורכם את ההבדלים בין השתיים.
מה זה תמ"א 38?
אנו נתקלים בתמ"א 38 בכל הערים המרכזיות בישראל. תכנית מתאר ארצית 38, המוכרת בראשי התיבות תמ"א 38, היא תוכנית ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. עד לשנות ה-80 מרבית הבניינים בישראל נבנו בסטנדרטים נמוכים מידי וספק אם יעמדו בפני רעידות אדמה משמעותית, המאפיינות את האזור הגאולוגי בו מצויה ישראל. כמו כן, בדירות לא נבנו מרחבים מוגנים, מרחבים שהפכו למרבה הצער להכרחיים בכל רחבי הארץ.
ואולם, העיסוק בתחום לימד אותי כי בעוד שהתוכנית בכללותה מוכרת מאוד בציבור, פרטיה מעורפלים יחסית למרבית הישראלים. על כן, במאמר זה אתעמק בפרטים החשובים בתמ"א 38 ובראשם ההבדל בין תמא 38/1 לתמא 38/2.
מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 ואיזו תוכנית עדיפה?
אני מניח שאתם מבינים כי התכלית של שתי התוכניות – אחת. חיזוק מבנים ישנים וחידושם. עם זאת, אופן הביצוע בשתי התוכניות, שונה במידה ניכרת. במסגרת תמ"א 38/1 הבניין הקיים משופץ ומורחב כאשר הוא עומד על תילו. בתמ"א 38/2, לעומת זאת, הבניין נהרס עד היסוד ותחתיו נבנה בניין חדש. כעת, אסקור בקצרה את המאפיינים של התוכניות ואשווה ביניהן:
- משך העבודות: לרוב, תמ"א 38/1 תבוצע מהר יותר מתמ"א 38/2. הדבר סביר בהתחשב בכך שהבניין לא נהרס אלא רק משופץ.
- תמורה חלופית למשך העבודות: במסגרת תמ"א 38/2, היזם דואג לממן לדיירים למגורים חלופיים לאורך שנות העבודות. לעומת זאת, בתמ"א 38/1 מימון שכזה חריג ביותר, שכן הדירה עדיין שמישה במידת מה גם לאורך שנות העבודות.
- התמורה הסופית: בתמ"א 38/1 מתקבל בניין משופץ, אך כזה שנבנה על יסוד הבניין המקורי מה שמקבל לרוב ביטוי מסוים בעיצוב הסופי של הבניין. לעומת זאת, בתמ"א 38/2 ישנה הזדמנות לעצב את הבניין מחדש לחלוטין. כך, ניתן להימנע מתשתיות רעועות, חדרי מדרגות צפופים, מעליות לא מסונכרנות ועוד מאפיינים חוזרים המצויים לא אחת בתמ"א 38/1.
- הרוב הדרוש לשם תחילת העבודות: בשתי התוכניות די בהסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות. אם לאחר הסכמת שני השלישים יהיו אלו שיתנגדו לתוכנית, ניתן יהיה להתחיל בעבודות באישור בית המשפט.
- אישורים נדרשים: בשתי התוכניות אין צורך בשינוי תב"ע ודי באישור הוועדות המקומיות. זאת, בניגוד לפינוי בינוי למתחמי מגורים הדורש שינוי תב"ע.
- פיתוח עירוני כולל: בשתי התוכניות המיקוד הוא בבניין עצמו ולא במרחב העירוני שסביבו.
תמא 38 1 / תמא 38 2
| תמ"א 38/1 | תמ"א 38/2 | |
| משך עבודות | קצר יחסית | ממושך אך פחות מפינוי בינוי |
| תמורה חלופית | לא מתקבלת לאורך שנות העבודות | מתקבלת מהריסת הבניין ועד להשלמת בנייתו |
| תוצאה סופית | מוגבלת לתבנית המקורית של הבניין | חופשית לעיצוב מחדש |
| רוב דרוש לתחילת העבודות | 67%, אם יוותרו סרבנים ניתן יהיה להתחיל לעבוד ברשות המפקח / ביהמ"ש | 67%, אם יוותרו סרבנים ניתן יהיה להתחיל לעבוד ברשות המפקח / ביהמ"ש |
| אישורים תכנוניים נדרשים | ועדות מקומיות | ועדות מקומיות (בניגוד לפינוי בינוי שם נדרש שינוי תב"ע) |
| פיתוח עירוני סביבתי | לא כלול בתוכנית | לא כלול בתוכנית )בניגוד לפינוי בינוי למתחמי מגורים) |
אם כן, איזו תוכנית עדיפה – תמא 38 1 או תמא 38 2? התשובה, כמובן, תלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. כפי שהצגתי, לכל תכנית יתרונות וחסרונות ועליכם לבחור בזו המתאימה ביותר לבניין שלכם. אני ממליץ לכם בחום להתייעץ עם כלל בעלי המקצוע הרלוונטיים, ובכללם עורך דין מקרקעין, אשר יעניק לכם את הפן המשפטי של התמונה ביחס לכל אחת מהתוכניות.
מוקש לפניך – תמורות לדיירים ותיקים בתמא 38 2
על פי חוק, היזם מחויב להציע לדיירים קשישים תמורה מיוחדת בהליכי תמא 38 2. התמורה כוללת דירת תמורה וכן הצעות נוספות אותן על היזם להציע לדיירים. לא אחת יזמים מנצלים את חוסר הידע השורר בתחום ונמנעים מלעשות כן. על כן, אם אתם או קרוביכם דיירים קשישים המצויים בהליכי פינוי בינוי או תמא 38/2, פנו לעו"ד מקרקעין ווודאו כי אתם מקבלים את המגיע לכם.
מה ההבדל בין תמא 38 2 לבין פינוי בינוי למתחמי מגורים?
לצד תמ"א 38/2, פועלת בישראל תוכנית פינוי בינוי למתחמי מגורים. גם במסגרת תוכנית זו נהרסים מבנים קיימים ותחתם נבנים בניינים חדשים. בדומה לתמ"א 38/2, גם בפינוי בינוי למתחמי מגורים היזם ירחיב את דירות הדיירים הנוכחיים בבניין מבלי שהם יצטרכו לשלם על כך כלל, ובתמורה יוסיף דירות לבניין אותן ימכור לצדדים שלישיים.
עם זאת, קיימים מספר הבדלים בין התוכניות. ראשית, בעוד שתמ"א 38/2 היא תוכנית בניינית בדרך כלל ובמקרים יוצאי דופן למספר בניינים, בפינוי בינוי מדובר על מתחמים שלמים ולא בניין בודד וכן בפינוי בינוי נדרשות בדרך כלל מטלות ציבוריות שלא נדרשות בתמ"א 38.
זאת ועוד, כדי להתחיל בעבודות בפינוי בינוי למתחמי מגורים נדרש שינוי תב"ע. שינוי תב"ע הוא הליך מורכב וארוך יחסית. בתמ"א 38/2 אין צורך בשינוי תב"ע אלא די באישור ועדות התכנון המקומיות, מה שמקל על השלבים הביורוקרטיים בהליך ומקצר באופן משמעותי את הזמנים.
הבדל נוסף טמון בפיתוח העירוני הכולל המבוצע במסגרת התוכנית. כפי שכבר הוזכר, בתמ"א 38/2 ההתמקדות היא בבניין שלכם בלבד ולעיתים בעוד בניין או שניים שכנים. מנגד, בפינוי בינוי למתחמי מגורים, השטח המיועד לפינוי בינוי יכלול מספר בניינים בהם לכל הפחות 24 דירות. היזם לא ישדרג אך את הבניינים עצמם אלא יבצע פיתוח עירוני כולל באזור.
זוהי, אם כן, חלק משורת הבדלים בין תמא 38 2 לבין פינוי בינוי למתחמי מגורים. בבואכם לבחור תוכנית התחדשות עירונית המתאימה לכם, אני ממליץ בחום לבחון את כלל התוכניות הפועלות כדי שתוכלו לקבל החלטה מושכלת שאכן תתאים לצרכים הספציפיים שלכם. אני, כמובן, אשמח לייעץ לכם על סמך הידע והניסיון הרב שצברתי בתחום.
אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין
מתעניינים בהתחדשות עירונית אצלכם בבניין? פנו אליי וקבלו את כלל המידע הרלוונטי לצד ליווי משפטי הדוק לכל אורך הדרך. אני, עו"ד אבירם לב, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום.
לאורך השנים ליוויתי עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית תוך תפירת הפרויקט בדיוק למידות הבניין. בכל הליך דאגתי לתמורה מקסימלית עבור הדיירים ובאתי את בעלי הדירות למצב בו היו מרוצים ככל האפשר. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית והצטרפו גם אתם לשורה הארוכה של לקוחותיי המרוצים.
שאלות ותשובות
מה ההבדל בין תמא 38 1 לבין תמא 38 2?
ההבדל המרכזי הוא שבמסגרת תמא 38/1 הבניין המקורי לא נהרס אלא רק משופץ, בעוד שתמא 38 2 היא תוכנית פינוי בינוי – הבניין המקורי נהרס כליל ותחתיו נבנה בניין מחודש.
מה עדיף – תמא 38 1 או תמא 38 2?
לכל אחת מהתוכניות יתרונות וחסרונות. הן נבדלות זו מזו במשך העבודות, בתמורה לאורך שנות העבודות ובתוצאה הסופית המתקבלת. לא ניתן לקבוע באופן גורף איזו תוכנית עדיפה יותר ויש לבחון כל מקרה בהתאם למאפיינים הספציפיים שלו. ערכו בחינה זו עם עו"ד מקרקעין המתמחה בהליכי התחדשות עירונית.
האם אפשר להמשיך לדור בבית בתמא 38/1 ובתמא 38/2?
בתמא 38/1 ניתן לגור בבניין גם לאורך העבודות, לפחות חלקן, הגם שהדבר לא נעים בכלל ומרבית הדיירים מעדיפים להימנע מכך. לעומת זאת, בתמא 38/2 הדבר בכלל לא אופציונלי שכן הבניין נהרס. משכך, בתמא 38/2 היזם בהכרח יממן לבעלי הדירות מגורים חלופיים לאורך שנות העבודות, בעוד שבתמ"א 38/1 הדבר חריג באופן יחסי.
מה ההבדל בין תמא 38 2 לבין פינוי בינוי למתחמי מגורים?
בקצרה, תוכנית פינוי בינוי למתחמי מגורים מיועדת לקבוצת בניינים, כוללת פיתוח עירוני כולל, , נדרש שינוי תב"ע לשם תחילת העבודות. מנגד, בתמא 38 2 התוכנית מתמקדת בבניין הפרטי ולא במתחם מגורים, , אין צורך בשינוי תבע וההליך מהיר יותר בדרך כלל.
