רכישת דירה היא צעד כלכלי ומשפטי משמעותי, ולכן לקוחות רבים שפונים אליי כעורך דין מקרקעין שואלים: "מהי העלות של ליווי משפטי בעסקה כזו?" התשובה אינה מסתכמת במספר בלבד, שכן שכר הטרחה משקף שירות מקצועי הכולל בדיקות מעמיקות, ניהול סיכונים והגנה על האינטרסים שלכם. במאמר זה אפרט מהם המרכיבים של שכר הטרחה ואסביר מדוע השקעה בעורך דין מקצועי היא המפתח לעסקה בטוחה ומוצלחת.
שכר טרחת עורך דין בקניית דירה – על מה משלמים?
אפתח בכך שככלל עלות שירותיו של עורך דין לקניית דירה נעה בדרך כלל בין 0.5% לבין 2% ממחיר הנכס בתוספת מע"מ. הפער המשמעותי נובע ממגוון גורמים:
- מורכבות העסקה – עסקאות מורכבות עם מספר רב של צדדים או נכסים בעלי אפיונים ייחודיים יעלו יותר.
- סוג העסקה – האם רוכשים נכס מסחרי, דירת מגורים/השקעה, נחלה וכיוצ"ב
- מיקום גיאוגרפי – ככלל, באזורים מבוקשים כמו תל אביב והמרכז, שכר הטרחה גבוה יותר.
- ניסיון עורך הדין – עורכי דין מנוסים ובעלי מוניטין גובים לרוב תעריפים גבוהים יותר.
בנוסף לשכר הטרחה הבסיסי, ישנם תשלומים נוספים עבור שירותים ספציפיים כגון הוצאת נסח טאבו, רישום הנכס, תשלום אגרות ועוד. ודאו שאתם מקבלים פירוט מדויק של כל העלויות מראש, כדי להימנע מהפתעות לא נעימות בהמשך הדרך.
בדיקות מקדמיות – הדרך לעסקה בטוחה
כעורך דין מקרקעין, חשוב לי להדגיש כי הבדיקות המקדמיות הן אחד המרכיבים החשובים ביותר בתהליך קניית דירה. הן למעשה קו ההגנה הראשון שלכם מפני בעיות עתידיות. אפרט עבורכם מהן הבדיקות העיקריות שיש לבצע קודם לרכישה:
- בדיקת נסח טאבו – נוודא את זהות הבעלים הרשום, ולאתר משכנתאות, עיקולים והערות אזהרה.
- היתרי בנייה ותיק בניין – נבצע בדיקה של חריגות בנייה שעלולות לגרום לקנסות ובעיות בעתיד.
- בדיקת זכויות תכנוניות – נבחן תוכניות בנייה עתידיות, זכויות בנייה נוספות וכדומה.
- בדיקות בעירייה – נחשוף חובות, היטלי השבחה, ארנונה ואגרות שעלולים לעבור אליכם.
- בדיקת חבות מס צפויה – נבחן כמה מס רכישה תהיו צפויים לשלם וכיצד ניתן להפחיתו.
באחד המקרים שטיפלתי בהם, לקוח כמעט רכש דירה עם חריגת בנייה משמעותית שלא הופיעה במסמכים שנמסרו מהמוכר. רק בזכות בדיקה יסודית בתיק הבניין, איתרתי צו הריסה מתוכנן למרפסת שהייתה שווה כ-150,000 ₪. במקרה אחר, גילינו חוב היטל השבחה של 65,000 ₪ שהמוכרים לא ידעו עליו! המסקנה – לא קונים לפני שבודקים בעזרת עו"ד מקרקעין המתמחה בתחום.
ההבדלים בין קניית דירה מקבלן לרכישת דירה יד שנייה
אני אדגיש כי מנקודת המבט המשפטית, ישנם הבדלים משמעותיים בין שני סוגי העסקאות. בכל אחת מהן, עורך הדין נדרש להקדיש תשומת לב לסוגיות משפטיות אחרות:
דירה מקבלן:
- חוזה אחיד – לרוב קבלנים מציגים חוזה אחיד שנוטה לטובתם. עורך דין מטעמכם יזהה סעיפים בעייתיים ויפעל לשינויים.
- דירה על הנייר – בדרך כלל מדובר בדירה על הנייר ולא דירה שבנייתה הסתיימה שחושפת את העסקה לסיכונים נוספים.
- בטוחות לפי חוק המכר (דירות) – עליכם לוודא קבלת בטוחות מתאימות להגנה על כספכם.
- ליווי בבחירת שינויים ומפרט – עורך דין יוודא שכל השינויים מתועדים כראוי בחוזה.
- עמידה בכלל הוראות חוק המכר – חשוב לוודא שהחוזה עומד בכלל הוראות חוק המכר דוגמת הגבלת ההצמדה למדד או התחייבות לפיצוי על איחורים במסירה.
- שכר טרחת עו"ד מטעם הקבלן – מוגבל על פי חוק לכ-5,500 ש"ח (פלוס מע"מ) הסכום מתעדכן כל שנה והוא נכון רק לדירות שלא נחשבות דירות יוקרה (דירות של מעל לכ-4.5 מיליון), אך חשוב לזכור שעו"ד זה מייצג את הקבלן ולא אתכם והתשלום הינו בגין רישום הדירה והכנת תשריטים לרישום.
פעם טיפלתי בעסקה בה זוג צעיר התעקש לחסוך את העלות של עורך דין בעסקה מול קבלן. לאחר שנתיים הם גילו כי שטח הדירה שקיבלו היה קטן בכ-8 מ"ר משהובטח להם, אך הנוסח בחוזה הקבלן אפשר סטייה זו. עלות העו"ד הייתה זניחה לעומת ההפסד של כ-200,000 ₪ בשווי הנכס.
דירה יד שנייה:
- חוזה ספציפי – מותאם לנסיבות המיוחדות של העסקה.
- בדיקת מצב משפטי – בדיקה מעמיקה יותר של היסטוריית הנכס והבעלים.
- תיאום משכנתאות – עבודה מול בנקים לשחרור משכנתא ישנה ורישום חדשה.
- טיפול בבעלי זכויות מרובים – במקרים של ירושות או בעלים מרובים.
ליווי משפטי בטיפול במשכנתא וברישום הזכויות
חלק משמעותי מעבודת עורך הדין כולל:
- ליווי בהשגת משכנתא – סיוע בהתקשרות עם הבנק והבטחת מימון חלק.
- רישום משכנתא – הכנת המסמכים הנדרשים לרישום שעבוד לטובת הבנק.
- תכנון מס – תכנון העסקה בהיבטי מס באופן שיפחית את החיובים למינימום ההכרחי.
- רישום הערת אזהרה – הבטחת זכויותיכם ברשם המקרקעין.
- רישום הזכויות – השלמת העברת הבעלות אליכם באופן רשמי.
האם עורך דין שלי או של המוכר?
אני נתקל לא אחת ברוכשי דירות הנוטים לוותר על עו"ד מטעמם וסומכים על עורך הדין של המוכר שיעבוד גם עבורם. הדבר חמור במיוחד כשמדובר בחוזה מקבלן, שכן חובת הנאמנות הבסיסית של עורך הדין תהיה נתונה לקבלן ולא לכם מה שעלול לפגוע בכם משמעותית.
אכן בחוזים יד 2 ניתן להסתפק לעיתים בעו"ד מקרקעין אחד לשני הצדדים, אך יש להיזהר מכך, במיוחד אם קיימת היכרות או קשר עסקי בין עורך הדין לבין הצד שכנגד. זאת, מאחר שתתקשו לדעת בוודאות שעורך הדין אכן פועל לטובתכם באופן מלא בעסקה ושומר עליה הוגנת לחלוטין, וכן לא תוכלו לסמוך על כך שיטפל בכלל צרכיכם הרוחביים בעסקה.
לכן, ההמלצה שלי היא להשקיע את ה-0.5 עד 2% מהתמורה ולקחת עו"ד מטעמכם. כך, תוכלו לסמוך בוודאות על עורך הדין כי הוא פועל לטובתכם, מעניק לכם שירות מקיף מהקצה אל הקצה בעסקה ושומר על האינטרסים שלכם לכל אורכה.
משרד עו"ד אבירם לב
במשרדנו אנו מלווים רוכשי דירות משלב הבדיקות המקדמיות ועד לרישום הסופי של הנכס. שכר הטרחה שלנו נקבע בהתאם למורכבות העסקה, אך תמיד בשקיפות מלאה ובהתאם לסטנדרטים המקובלים בענף.
אני, עו"ד אבירם לב, מאמין כי תפקידי אינו מסתכם בניסוח חוזה, אלא בלקיחת אחריות מלאה על ההיבטים המשפטיים של העסקה ובהגנה על האינטרסים שלכם לאורך כל הדרך. פנו אלינו לייעוץ ראשוני ונסייע לכם לנווט בבטחה את אחת העסקאות החשובות בחייכם.
