במסגרת תפקידי כעורך דין מקרקעין, ייצגתי מאות דיירים בהליכי תמ"א 38 שבוצעו אצלם בבניין. הניסיון והמומחיות שלי בתחום מאפשרים לי להיטיב עם הדיירים ולהפוך את הפרויקט למשתלם ביותר עבורם. במאמר זה אכתוב לכם למה חשוב לב בייצוג דיירים בתמ"א 38, כדי שתוכלו לדעת שהייצוג שלכם אכן אפקטיבי ומשיג את מטרותיו.
למה חשוב לשכור עורך דין לצורך ייצוג דיירים בתמ"א 38?
אני רוצה להקדים ולהסביר מדוע ייצוג דיירים אפקטיבי הוא חשוב כל כך בהליכי תמ"א 38. אני אתחיל מהשורה התחתונה – מתוך ניסיון ארוך שנים בתחום ההתחדשות העירונית, אני יכול לכתוב באופן חד משמעי כי הליכים בהם הדיירים היו מיוצגים על ידי עורך דין התנהלו בצורה טובה יותר, הזכויות שלהם נשמרו לאורך הדרך והתמורה שהם השיגו מהפרויקט הייתה מקסימלית.
לכן, אם אתם מעוניינים להפיק את המירב מהפרויקט שלכם, להפחית מהמורות לאורך הדרך ולהגדיל את הסיכויים שהפרויקט יושלם במועדו, המלצתי האישית והחמה היא לשכור את שירותיו של עו"ד התחדשות עירונית. אכן מפתה לחסוך כמה אלפי שקלים לכל משפחה, אולם בעיני מדובר בחיסכון לטווח קצר שעולה ביוקר לאחר מכן.
אני אספר לכם על פרויקט התחדשות עירונית שסיימתי ללוות לא מזמן ברמת גן. למעשה, הדיירים לא שכרו את שירותי כבר מתחילת הדרך אלא רק כאשר העניינים החלו להסתבך. היזם לא עמד בזמנים שנקבעו, הרשות המקומית לא שיתפה יותר מידי פעולה והדיירים כבר ראו כיצד החלומות שלהם יורדים לדיראון והם נשארים עם בניין באמצע שיפוצים וללא קבלן שיבנה אותו.
כאשר נכנסתי לתמונה, הבנתי תחילה כי המצב באמת חמור. ואולם, ייעצתי לדיירים, מבחינה עסקית ומשפטית, כיצד ניתן להציל את הפרויקט ולהוביל להשלמתו.
נפרדנו מהיזם הקודם, התקשרנו עם יזם חדש, הפעם עם חוזה אפקטיבי שהגן על זכויות הדיירים, קידמנו הליכים אל מול הרשות המקומית והתוצאה – תוך שנה ושמונה חודשים הבניה הושלמה. אני בטוח כי אם הדיירים היו נעזרים בשירותיו של עו"ד מקרקעין מלכתחילה, הפרויקט היה מתקדם באופן חלק וזורם עוד יותר.
תמ"א 38 – פרויקט אחד עם אינטרסים סותרים
כולנו מכירים את תמ"א 38. מדובר בתוכנית שרצה כבר עשרות שנים, בצורות שונות, ברחבי הארץ. במסגרת תמ"א 38/1 מחוזק בניין קיים. הדיירים יכולים להמשיך לגור בנכס לאורך העבודות או לעזוב. במסגרת תמ"א 38/2 הבניין הקיים נהרס ותחתיו נבנה בניין חדש. במהלך העבודות הדיירים נאלצים לעזוב אך כשישובו יקבלו דירות חדשות לחלוטין.
למעשה, הפרויקט משלב מספר גורמים שונים ובראשם הדיירים והיזם. האינטרסים של שתי הקבוצות הללו חופפים באזורים מסוימים, אך סותרים לחלוטין באזורים אחרים.
1. משך הבניה: בעוד שהדיירים ירצו לסיים את העבודות בהקדם ולשוב לבתיהם, האינטרס של היזם לא יהיה בהכרח לזרז את העבודות. אנו יודעים כי בשוק הנדל"ן הישראלי המחירים עולים בהתמדה ולכן דחיה של מכירת הדירות תוכל להוביל למכירה שלהן במחיר גובה יותר.
אני אסייג זאת ואגיד כי בעידן הריביות הגבוהות, גם לקבלנים וליזמים יש אינטרס להזדרז עם המכירה. הדבר מקרב את האינטרס של היזם לאינטרס של הדיירים.
2. התמורה הסופית: היתרון הגדול של היזם בהליך הוא ההזדמנות לבנות דירות חדשות מבלי לרכוש את הקרקע. היתרון הגדול של הדיירים הוא לזכות בדירה משופצת מבלי לשלם על כך. ואולם, לדיירים אין עניין אמיתי בדירות החדשות שהקבלן והיזם יבנו, ובמקביל ליזם ולקבלן לא צפויים רווחים מההשקעה שלהם בדירות הקיימות בבניין.
לכן, ליזם אין אינטרס אמיתי למקסם את התמורה הסופית שלכם מהפרויקט. אתם תרצו שיתווספו חדרים כמה שיותר גדולים, גינות, תשתיות משופרות וכדומה, והיזם יחשוב בעיקר על העלויות שכל אלו יעלו לו, מבלי שיקבל תשלום עבורן.
3. התמורה לאורך העבודות: אתם תרצו כמובן תשלום שכר דירה לאורך העבודות, בין אם מדובר בתמ"א 38/1 ובין אם בתמ"א 38/2. היזם, מצדו, צפוי להתנגד לתשלום שכירות כשמדובר בתמ"א 38/1 ולנסות להפחיתם כמה שניתן בפרויקטים של תמ"א 38/2.
התנגשות אינטרסים נוספת קורית בין הדיירים המעוניינים בפרויקט לבין אלו שאינם מעוניינים בו. כאן, התנגשות האינטרסים ברורה.
כמובן שישנה התנגשות אינטרסים מסוימת גם אל מול הרשות העירונית. לא רק שהדיירים צריכים להתמודד עם עירייה שלא תמיד מקדמת עניינים במהירות המצופה, אלא גם שהעירייה צריכה להתמודד עם תקנים רגולטוריים כמו גם שכנים המתנגדים לפרויקט, ולגשר בין כל הצדדים. הדבר עלול לעלות לכם בזמן יקר.
התפקיד של עורך דין ייצוג דיירים בתמא 38
התפקיד של עורך דין ייצוג דיירים בהליכי תמ"א 38, הוא לשמור על האינטרס שלכם, הדיירים בכל ההתנגשויות שהצגנו. אל מול היזם, אל מול סרבנים ואל מול הרשויות השונות. ייצוג אפקטיבי יבטיח כי ההעדפות שלכם יבואו לידי ביטוי לאורך הדרך וכי בסופו של דבר תצאו מהפרויקט מרוצים.
מה עורך דין ייצוג דיירים עושה בפועל?
תפקידו של עורך הדין מתחיל כבר בהיקשרות הראשונית אל מול היזם לביצוע הפרויקט, עובר דרך ניסוח הסכם סופי אל מול היזם, עובר בעבודה רציפה אל מול הרשויות וכלה בסיום הפרויקט ובהסדרת רישום הזכויות החדש בבניין. כעת, אני אסקור בקצרה את הנקודות העיקריות בהן עורך דין ייצוג דיירים יסייע לכם:
1. הסכם נון שופ הוגן ויעיל כלכלית: אם אתם מתעניינים בהתחדשות עירונית, אני מניח ששמעתם על הסכמי נון שופ. הסכמים אלו מעניקים בלעדיות ליזם ומונעים מכם להתקשר עם יזמים אחרים לתקופה מסוימת. חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) משנת 2017 מגביל את היכולת לכרות הסכמים שכאלו. בתפקידי כעורך דין ייצוג דיירים, אוודא כי ההסכם הוגן ועומד בכל דרישות החוק.
2. ניסוח חוזה אל מול היזם והקבלן: נדבך משמעותי בעבודתי הוא ניסוח החוזה שלכם אל מול היזם והקבלן. אני אוודא בחוזה את כל העניינים שלהלן:
- לוחות הזמנים הקבועים הוגנים וסבירים ויש מנגנון אפקטיבי שמפקח כי הקבלן יעמוד בהם.
- הקבלן והיזם מעמידים ערבויות ובטוחות אפקטיביות בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות).
- תמורה סופית מקסימלית: אדאג לכך שהתמורה הסופית שתקבלו, בתמא 38/1 ובתמא 38/2, תהיה המקסימלית האפשרית.
- תמורה לאורך הדרך: אדאג לכך שהקבלן והיזם יפצו אתכם כראוי לאורך שנות העבודות.
- תמורה מיוחדת לאוכלוסיות מיוחדות: החוק מגדיר אוכלוסיות מיוחדות, דוגמת קשישים, הזכאיות לתמורה מיוחדת בהתחדשות עירונית. אוודא כי הן מקבלות את התמורה המגיעה להן.
- תשלומים נלווים: אוודא כי הקבלן והיזם נוטלים על עצמם את כלל התשלומים הנלווים, דוגמת מיסוי מקרקעין והיטל השבחה, כך שהתשלום לא ייפול עליכם.
- הפרות וסעדים: נסדיר מנגנון פיצויים למקרה שהקבלן לא יעמוד בחובותיו.
3. התמודדות עם דיירים סרבנים: כמעט בכל פרויקט התחדשות עירונית אנו נתקלים בדיירים סרבנים. החוק אמנם מאפשר לנו להתחיל בעבודות עם הסכמה של שני שליש מבעלי הדירות בלבד, ואולם רק באישור בית המשפט. בית המשפט לא יאשר זאת אם הסירוב של חלק מהדיירים ימצא סביר. לכן, אפעל אל מול הדיירים הסרבנים, אנסה לשכנע אותם להסכים לפרויקט, ואם יסרבו – נוכיח כי הסירוב אינו סביר.
4. עבודה אל מול הרשויות: אם נשאיר את הטיפול באישורים אל מול הרשויות ליזם בלבד, אנו עלולים למצוא את עצמנו בעיכובים משמעותיים וכואבים. לכן, אעבוד במקביל אל מול הרשויות כדי להבטיח את התקדמות הפרויקט במהירות האפשרית.
5. שיבת הדיירים לדירותיהם: מבחינתי, הפרויקט מסתיים רק כשכל בעלי הדירות חזרו לדירותיהם המקוריות והם מרוצים מהתוצר המוגמר. אם הם לא יהיו מרוצים ממנו, נפעל אל מול הקבלן בהתאם להוראות חוק המכר (דירות).
אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין
מתעניינים בהליכי התחדשות עירונית? רוצים להפיק את המירב מההליך מבלי להיחשף לסיכונים משפטיים מיותרים? פנו אל עו"ד אבירם לב לקבלת שירותי ייצוג דיירים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד לב בעל מומחיות וניסיון רב בהליכי התחדשות עירונית והוא יפעל ללא הרף כדי להבטיח את השמירה על האינטרס שלכם בהליך.
שאלות ותשובות
האם הדיירים בתמא 38 צריכים עורך דין?
הדבר מומלץ מאוד, שכן עו"ד ייצוג דיירים ישמור על האינטרס שלכם בצמתי ההתנגשויות בין האינטרסים השונים לאורך הדרך.
האם מקבלים דמי שכירות לאורך העבודות בתמ"א 38/1?
בניגוד לתמ"א 38/2, אין חובה על הקבלן לממן שכירות חלופית לשנות העבודות, למעט קשישים, נכים ושאר אוכלוסיות מיוחדות להן היזם והקבלן מחויבים להציע תמורה חלופית. ואולם, בעזרת עו"ד התחדשות עירונית מתאים, תוכלו לדאוג לעצמכם גם לדמי שכירות לשנות העבודות גם בתמ"א 38/1.
כמה עולה ייצוג דיירים בתמא 38?
עלות הייצוג מוטלת במלואה על היזם, כך שבעלי הדירות לא נדרשים לשלם כלל עבור הייצוג המשפטי. ככלל, בפרויקט תמא 38 לא תידרשו לשלם הוצאות נלוות ואלו יוטלו על היזם.
מתי כדאי לקחת עורך דין בתמא 38?
התשובה היא כמה שיותר מוקדם. היזם יעבוד בצורה עסקית כבר מהרגע הראשון ויפעל בהתאם לאינטרסים שלו. לכן, חשוב שיהיה שם עורך דין מטעמכם שייצג את טובתכם בהליך ויוודא כי פועלים על פיה. רצוי בהחלט להיות מיוצגים על ידי עורך דין עוד לפני החתימה על הסכם נון שופ.
