ייצוג דיירים בתמ"א 38 הוא שלב קריטי בהבטחת הזכויות והתמורה לדיירים המעורבים בפרויקט התחדשות עירונית. עו"ד אבירם לב, בעל ניסיון עשיר בייצוג דיירים, מבטיח שהפרויקט יתנהל בצורה שקופה, יעילה ומשתלמת עבורכם, תוך הגנה מלאה על האינטרסים שלכם.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
עורך דין מקרקעין אבירם לב

ייצוג דיירים בתמ"א 38

במסגרת תפקידי כעורך דין מקרקעין, ייצגתי מאות דיירים בהליכי תמ"א 38 שבוצעו אצלם בבניין. הניסיון והמומחיות שלי בתחום מאפשרים לי להיטיב עם הדיירים ולהפוך את הפרויקט למשתלם ביותר עבורם. במאמר זה אכתוב לכם למה חשוב לב בייצוג דיירים בתמ"א 38, כדי שתוכלו לדעת שהייצוג שלכם אכן אפקטיבי ומשיג את מטרותיו.

 

למה חשוב לשכור עורך דין לצורך ייצוג דיירים בתמ"א 38?

אני רוצה להקדים ולהסביר מדוע ייצוג דיירים אפקטיבי הוא חשוב כל כך בהליכי תמ"א 38. אני אתחיל מהשורה התחתונה – מתוך ניסיון ארוך שנים בתחום ההתחדשות העירונית, אני יכול לכתוב באופן חד משמעי כי הליכים בהם הדיירים היו מיוצגים על ידי עורך דין התנהלו בצורה טובה יותר, הזכויות שלהם נשמרו לאורך הדרך והתמורה שהם השיגו מהפרויקט הייתה מקסימלית.

לכן, אם אתם מעוניינים להפיק את המירב מהפרויקט שלכם, להפחית מהמורות לאורך הדרך ולהגדיל את הסיכויים שהפרויקט יושלם במועדו, המלצתי האישית והחמה היא לשכור את שירותיו של עו"ד התחדשות עירונית. אכן מפתה לחסוך כמה אלפי שקלים לכל משפחה, אולם בעיני מדובר בחיסכון לטווח קצר שעולה ביוקר לאחר מכן.

אני אספר לכם על פרויקט התחדשות עירונית שסיימתי ללוות לא מזמן ברמת גן. למעשה, הדיירים לא שכרו את שירותי כבר מתחילת הדרך אלא רק כאשר העניינים החלו להסתבך. היזם לא עמד בזמנים שנקבעו, הרשות המקומית לא שיתפה יותר מידי פעולה והדיירים כבר ראו כיצד החלומות שלהם יורדים לדיראון והם נשארים עם בניין באמצע שיפוצים וללא קבלן שיבנה אותו.

כאשר נכנסתי לתמונה, הבנתי תחילה כי המצב באמת חמור. ואולם, ייעצתי לדיירים, מבחינה עסקית ומשפטית, כיצד ניתן להציל את הפרויקט ולהוביל להשלמתו.

נפרדנו מהיזם הקודם, התקשרנו עם יזם חדש, הפעם עם חוזה אפקטיבי שהגן על זכויות הדיירים, קידמנו הליכים אל מול הרשות המקומית והתוצאה – תוך שנה ושמונה חודשים הבניה הושלמה. אני בטוח כי אם הדיירים היו נעזרים בשירותיו של עו"ד מקרקעין מלכתחילה, הפרויקט היה מתקדם באופן חלק וזורם עוד יותר.

 

תמ"א 38 – פרויקט אחד עם אינטרסים סותרים

כולנו מכירים את תמ"א 38. מדובר בתוכנית שרצה כבר עשרות שנים, בצורות שונות, ברחבי הארץ. במסגרת תמ"א 38/1 מחוזק בניין קיים. הדיירים יכולים להמשיך לגור בנכס לאורך העבודות או לעזוב. במסגרת תמ"א 38/2 הבניין הקיים נהרס ותחתיו נבנה בניין חדש. במהלך העבודות הדיירים נאלצים לעזוב אך כשישובו יקבלו דירות חדשות לחלוטין.

למעשה, הפרויקט משלב מספר גורמים שונים ובראשם הדיירים והיזם. האינטרסים של שתי הקבוצות הללו חופפים באזורים מסוימים, אך סותרים לחלוטין באזורים אחרים.

1. משך הבניה: בעוד שהדיירים ירצו לסיים את העבודות בהקדם ולשוב לבתיהם, האינטרס של היזם לא יהיה בהכרח לזרז את העבודות. אנו יודעים כי בשוק הנדל"ן הישראלי המחירים עולים בהתמדה ולכן דחיה של מכירת הדירות תוכל להוביל למכירה שלהן במחיר גובה יותר.

אני אסייג זאת ואגיד כי בעידן הריביות הגבוהות, גם לקבלנים וליזמים יש אינטרס להזדרז עם המכירה. הדבר מקרב את האינטרס של היזם לאינטרס של הדיירים.

2. התמורה הסופית: היתרון הגדול של היזם בהליך הוא ההזדמנות לבנות דירות חדשות מבלי לרכוש את הקרקע. היתרון הגדול של הדיירים הוא לזכות בדירה משופצת מבלי לשלם על כך. ואולם, לדיירים אין עניין אמיתי בדירות החדשות שהקבלן והיזם יבנו, ובמקביל ליזם ולקבלן לא צפויים רווחים מההשקעה שלהם בדירות הקיימות בבניין.

לכן, ליזם אין אינטרס אמיתי למקסם את התמורה הסופית שלכם מהפרויקט. אתם תרצו שיתווספו חדרים כמה שיותר גדולים, גינות, תשתיות משופרות וכדומה, והיזם יחשוב בעיקר על העלויות שכל אלו יעלו לו, מבלי שיקבל תשלום עבורן.

3. התמורה לאורך העבודות: אתם תרצו כמובן תשלום שכר דירה לאורך העבודות, בין אם מדובר בתמ"א 38/1 ובין אם בתמ"א 38/2. היזם, מצדו, צפוי להתנגד לתשלום שכירות כשמדובר בתמ"א 38/1 ולנסות להפחיתם כמה שניתן בפרויקטים של תמ"א 38/2.

התנגשות אינטרסים נוספת קורית בין הדיירים המעוניינים בפרויקט לבין אלו שאינם מעוניינים בו. כאן, התנגשות האינטרסים ברורה.

כמובן שישנה התנגשות אינטרסים מסוימת גם אל מול הרשות העירונית. לא רק שהדיירים צריכים להתמודד עם עירייה שלא תמיד מקדמת עניינים במהירות המצופה, אלא גם שהעירייה צריכה להתמודד עם תקנים רגולטוריים כמו גם שכנים המתנגדים לפרויקט, ולגשר בין כל הצדדים. הדבר עלול לעלות לכם בזמן יקר.

 

התפקיד של עורך דין ייצוג דיירים בתמא 38

התפקיד של עורך דין ייצוג דיירים בהליכי תמ"א 38, הוא לשמור על האינטרס שלכם, הדיירים בכל ההתנגשויות שהצגנו. אל מול היזם, אל מול סרבנים ואל מול הרשויות השונות. ייצוג אפקטיבי יבטיח כי ההעדפות שלכם יבואו לידי ביטוי לאורך הדרך וכי בסופו של דבר תצאו מהפרויקט מרוצים.

 

מה עורך דין ייצוג דיירים עושה בפועל?

תפקידו של עורך הדין מתחיל כבר בהיקשרות הראשונית אל מול היזם לביצוע הפרויקט, עובר דרך ניסוח הסכם סופי אל מול היזם, עובר בעבודה רציפה אל מול הרשויות וכלה בסיום הפרויקט ובהסדרת רישום הזכויות החדש בבניין. כעת, אני אסקור בקצרה את הנקודות העיקריות בהן עורך דין ייצוג דיירים יסייע לכם:

1. הסכם נון שופ הוגן ויעיל כלכלית: אם אתם מתעניינים בהתחדשות עירונית, אני מניח ששמעתם על הסכמי נון שופ. הסכמים אלו מעניקים בלעדיות ליזם ומונעים מכם להתקשר עם יזמים אחרים לתקופה מסוימת. חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) משנת 2017 מגביל את היכולת לכרות הסכמים שכאלו. בתפקידי כעורך דין ייצוג דיירים, אוודא כי ההסכם הוגן ועומד בכל דרישות החוק.

2. ניסוח חוזה אל מול היזם והקבלן: נדבך משמעותי בעבודתי הוא ניסוח החוזה שלכם אל מול היזם והקבלן. אני אוודא בחוזה את כל העניינים שלהלן:

  1. לוחות הזמנים הקבועים הוגנים וסבירים ויש מנגנון אפקטיבי שמפקח כי הקבלן יעמוד בהם.
  2. הקבלן והיזם מעמידים ערבויות ובטוחות אפקטיביות בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות).
  3. תמורה סופית מקסימלית: אדאג לכך שהתמורה הסופית שתקבלו, בתמא 38/1 ובתמא 38/2, תהיה המקסימלית האפשרית.
  4. תמורה לאורך הדרך: אדאג לכך שהקבלן והיזם יפצו אתכם כראוי לאורך שנות העבודות.
  5. תמורה מיוחדת לאוכלוסיות מיוחדות: החוק מגדיר אוכלוסיות מיוחדות, דוגמת קשישים, הזכאיות לתמורה מיוחדת בהתחדשות עירונית. אוודא כי הן מקבלות את התמורה המגיעה להן.
  6. תשלומים נלווים: אוודא כי הקבלן והיזם נוטלים על עצמם את כלל התשלומים הנלווים, דוגמת מיסוי מקרקעין והיטל השבחה, כך שהתשלום לא ייפול עליכם.
  7. הפרות וסעדים: נסדיר מנגנון פיצויים למקרה שהקבלן לא יעמוד בחובותיו.

 

3. התמודדות עם דיירים סרבנים: כמעט בכל פרויקט התחדשות עירונית אנו נתקלים בדיירים סרבנים. החוק אמנם מאפשר לנו להתחיל בעבודות עם הסכמה של שני שליש מבעלי הדירות בלבד, ואולם רק באישור בית המשפט. בית המשפט לא יאשר זאת אם הסירוב של חלק מהדיירים ימצא סביר. לכן, אפעל אל מול הדיירים הסרבנים, אנסה לשכנע אותם להסכים לפרויקט, ואם יסרבו – נוכיח כי הסירוב אינו סביר.

4. עבודה אל מול הרשויות: אם נשאיר את הטיפול באישורים אל מול הרשויות ליזם בלבד, אנו עלולים למצוא את עצמנו בעיכובים משמעותיים וכואבים. לכן, אעבוד במקביל אל מול הרשויות כדי להבטיח את התקדמות הפרויקט במהירות האפשרית.

5. שיבת הדיירים לדירותיהם: מבחינתי, הפרויקט מסתיים רק כשכל בעלי הדירות חזרו לדירותיהם המקוריות והם מרוצים מהתוצר המוגמר. אם הם לא יהיו מרוצים ממנו, נפעל אל מול הקבלן בהתאם להוראות חוק המכר (דירות).

 

אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין

מתעניינים בהליכי התחדשות עירונית? רוצים להפיק את המירב מההליך מבלי להיחשף לסיכונים משפטיים מיותרים? פנו אל עו"ד אבירם לב לקבלת שירותי ייצוג דיירים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד לב בעל מומחיות וניסיון רב בהליכי התחדשות עירונית והוא יפעל ללא הרף כדי להבטיח את השמירה על האינטרס שלכם בהליך.

 

שאלות ותשובות בנושא ייצוג דיירים בתמ"א 38

האם הדיירים בתמא 38 צריכים עורך דין?

הדבר מומלץ מאוד, שכן עו"ד ייצוג דיירים ישמור על האינטרס שלכם בצמתי ההתנגשויות בין האינטרסים השונים לאורך הדרך.

בניגוד לתמ"א 38/2, אין חובה על הקבלן לממן שכירות חלופית לשנות העבודות, למעט קשישים, נכים ושאר אוכלוסיות מיוחדות להן היזם והקבלן מחויבים להציע תמורה חלופית. ואולם, בעזרת עו"ד התחדשות עירונית מתאים, תוכלו לדאוג לעצמכם גם לדמי שכירות לשנות העבודות גם בתמ"א 38/1.

עלות הייצוג מוטלת במלואה על היזם, כך שבעלי הדירות לא נדרשים לשלם כלל עבור הייצוג המשפטי. ככלל, בפרויקט תמא 38 לא תידרשו לשלם הוצאות נלוות ואלו יוטלו על היזם.

התשובה היא כמה שיותר מוקדם. היזם יעבוד בצורה עסקית כבר מהרגע הראשון ויפעל בהתאם לאינטרסים שלו. לכן, חשוב שיהיה שם עורך דין מטעמכם שייצג את טובתכם בהליך ויוודא כי פועלים על פיה. רצוי בהחלט להיות מיוצגים על ידי עורך דין עוד לפני החתימה על הסכם נון שופ. 

ייצוג דיירים בתמ"א 38
ייצוג דיירים בתמ"א 38

תחומי עיסוק

זכות גדולה לעזור ללקוחותינו

אבירם לב - משרד עורכי דין
מצוין
5.0
מבוסס על 23 ביקורות
Shahar Nakash
Shahar Nakash
עו"ד לב ליווה אותי במספר עסקאות נדל"ן מורכבות מאוד, רמת הייעוץ, הזמינות והשירות הן נכס שאין שני לו.מומלץ בחום.
daniel haziza
daniel haziza
עורך דין תותח עם לב ענק
גרא דוידישווילי
גרא דוידישווילי
שירות יוצא מן הכלל! גם בשעות לא שעות ממליץ בחוםםםם
haim pinto
haim pinto
ליווי מקצועי ואמין ביותר! שירות מעל המצופה
Ofek Bergman
Ofek Bergman
משרד מקצועי, שירותי ומסור.אבירם תמיד זמין לשאלות, מסביר כל שלב באופן ברור, נותן תחושת ביטחון ושקט נפשי.אין ספק שאבירם לב הוא מומחה בתחומו, ואני ממליצה בחום לכל מי שמחפש עורך דין מקצועי ואמין בתחום המקרקעין.
Shahar Dangot
Shahar Dangot
קודם כל בן אדם, אח"כ בעל מקצוע.בעל מקצוע תותח לדעתי האישית,חשוב לו להסביר לעומק עם סימוכין לנק' השקפתו.כאשר טעיתי בנק' מסויימות, תיקן אותי .לא ממהר לנהל הליכים משפטיים.בקיצור לדעתי מדובר בכריש אמיתי.תמא 38/2 ייצוג מול יזם נדל"ן .
Liad Malul
Liad Malul
משרד עורכי דין סופר מקצועי, ומעל הכל שירותי. נתנו לנו הסברים מפורטים, עם הרבה סבלנות והכי חשוב - עזרו לנו בהחלטה הכי חשובה בחיים שלנו!מומלץ מאד
Gil Ofir
Gil Ofir
אבירם טיפל עבורנו בשתי עסקאות שונות - מכירת דירה בקריות ורכישת הבית שלנו בגבעתיים.הכל התנהל בצורה מקצועית ונוחה, אבירם ביצע את כל הבדיקות הדרושות באופן מקיף ועזר לקדם גם את הצד השני (מוכר/קונה) במידת הצורך כדי שהעסקאות יתקדמו.אשתי ואני הרגשנו שאנחנו בידיים טובות ולכן יכלנו להתעסק בחיפוש הדירה, שיפוץ וכו' בראש שקט.מומלץ בחום
בר לוי
בר לוי
אבירם ליווה אותנו בהליך רכישת דירה מקבלן, שיפר את התנאים שלנו משמעותית ולמרוץ שבהתחלה חשבנו שלא צריך ליווי של עורך דין ברכישת דירה מקבלן התברר לנו שליווי של עורך דין מנוסה כמו אבירן חסכה לנו עשרות אלפי שקלים
tamar sharon
tamar sharon
עורך דין מקצועי מאוד, ניהל לנו את הליך רכישת הדירה של בעלי ושלי בגבעתיים.היה יעיל, מהיר, מקצועי לאורך כל הדרך וחסך לנו הרבה זמן, כסף וכאבי ראשמומלץ בחום
js_loader
ייצוג דיירים

למה חשוב לשכור עורך דין לייצוג דיירים בתמ"א 38?
הצלחה בפרויקטים של תמ"א 38 תלויה רבות בייצוג משפטי מקצועי לדיירים. ללא ליווי מתאים, הדיירים עלולים למצוא את עצמם בחוזים חד-צדדיים, בתנאי פינוי לא הוגנים ובחוסר ודאות משפטית. עו"ד אבירם לב מביא עמו ניסיון מוכח בייצוג דיירים, ויודע כיצד לנהל משא ומתן מול היזם כדי להבטיח לוחות זמנים ברורים, תשלומי שכירות בזמן הפינוי ותמורה מקסימלית לכל דייר.

מעבר לכך, ישנם אינטרסים מנוגדים בפרויקט: היזם רוצה להגדיל את רווחיו, בעוד שהדיירים מעוניינים בשדרוג מקסימלי לדירותיהם. ליווי משפטי מקצועי מאפשר איזון נכון בין הצדדים, תוך דאגה לכך שהדיירים יקבלו את מלוא הזכויות והתמורה שמגיעה להם.

התהליך המשפטי – מה כולל ייצוג הדיירים?
הליך ייצוג דיירים בתמ"א 38 מתחיל כבר מהשלבים הראשונים של גיבוש ההסכם מול היזם. השלב הראשון הוא ניסוח הסכם נון-שופ שמבטיח שהדיירים אינם כבולים ליזם ללא התחייבות מצדו. לאחר מכן, יש לנסח חוזה מחייב מול היזם, הכולל ערבויות בנקאיות, לוחות זמנים ברורים, מנגנוני פיצוי במקרה של חריגה מהתנאים שנקבעו ודרישות לתמורה מקסימלית.

במהלך הפרויקט, עו"ד אבירם לב פועל מול הרשויות המקומיות, מפקח על עמידת היזם בהתחייבויותיו, מטפל במחלוקות משפטיות מול דיירים סרבנים ומוודא שהעבודה תתבצע בהתאם לחוק ולסטנדרטים הגבוהים ביותר. בתום הפרויקט, נדרש טיפול משפטי לרישום הדירות החדשות, הבטחת מסירת הדירות בהתאם לחוזה וייצוג משפטי במקרה של ליקויי בנייה או עיכובים במסירה.

תמא 38

🔹 ליווי משפטי מקיף – הדרך הבטוחה להצלחת הפרויקט! 🔹

פרויקט תמ"א 38 הוא הזדמנות משמעותית לדיירים לשדרג את נכסיהם ללא עלות, אך הוא מלווה גם בסיכונים משפטיים וכלכליים. ייצוג מקצועי מבטיח הגנה על האינטרסים שלכם לכל אורך הדרך ומעניק לכם ראש שקט עד לסיום מוצלח של הפרויקט.

גורדי שחקים מזכוכית ובטון הביתה

אודות המשרד

המשרד שלנו, משרד עו"ד בתחום המקרקעין, מציע מעבר למקצועיות בלתי מתפשרת – היכרות של שנים ארוכות עם ענף הנדל"ן בישראל.

עו"ד אבירם לב, מייסד המשרד, התמחה במשרדי עורכי הדין מהגדולים בארץ (משרד עורכי הדין מ. פירון ועוד), שם רכש ידע משפטי רב ערך בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית לצד ליווי של לקוחות בתהליכי קניית ומכירת נכסים וכן ייעוץ משפטי בחברות הנדל"ן המובילות במשק. שנים ארוכות של היכרות עם הצד המשפטי של עולם הנדל"ן על פניו השונות – הפכו את עו"ד אבירם לב לאיש מקצוע משופשף שמודע לכל סעיף בהסכמי הנדל"ן השונים, מכיר כל אבן בתהליכי התחדשות עירונית ומנווט במיומנות למציאת פתרונות יצירתיים גם לבעיות המורכבות ביותר.

המקצועיות, הניסיון והתחכום של עו"ד לב הפכו את משרדנו למשרד עורכי דין מהשורה הראשונה לליווי כל סוגי עסקאות הנדל"ן בדגש על ליווי אישי של עו"ד אבירם לב בעצמו לאורך כל התהליך בכל רגע נתון. כן, הוא זמין גם בווצאפ האישי שלו והוא איש הקשר היחיד שלכם עד לסוף הטוב.

איך מתמודדים עם דיירים סרבנים ורשויות?
אחד המכשולים המרכזיים בתמ"א 38 הוא דיירים המסרבים לקחת חלק בפרויקט. על פי החוק, ניתן להתקדם עם הפרויקט גם ללא הסכמתם, אך יש צורך באישור בית משפט. עו"ד אבירם לב פועל לגיבוש הסכמות בין הדיירים, ובמידת הצורך, מייצג את הדיירים בבתי המשפט כדי לוודא שהפרויקט יתקדם ללא עיכובים מיותרים.

כמו כן, העבודה מול הרשויות המקומיות היא שלב קריטי נוסף. עיכובים באישורי בנייה, התנגדויות של שכנים ודרישות רגולטוריות מחמירות עלולים לעכב את הפרויקט. ליווי משפטי צמוד מבטיח שהפרויקט יתקדם בצורה היעילה ביותר, תוך שמירה על כל התקנות העירוניות והבטחת זכויות הדיירים.

מאמרים אחרונים

כללי

התגלו ליקויים בדירה חדשה שרכשתם?
התגלו ליקויים בדירה חדשה שרכשתם?

לא מעט אנשים פונים אלי בנוגע לדירה חדשה שהם רכשו כאשר בדירה ישנם לא מעט ליקויי בנייה, ליקויי בנייה יכולים להתבטא במספר דרכים מעבר לאינטואיציה

המשיכו לקרוא

כללי, מאמרים

מודאגים בגלל איחור במסירת הדירה?
מודאגים בגלל איחור במסירת הדירה?

אחד הנושאים שהכי מדאיגים רוכשי דירות חדשות מקבלן הוא עניין מועד מסירת המפתח לרוכש וקבלת החזקה בדירה החדשה. נושא האיחורים במסירת הדירה מכיל בתוכו לא

המשיכו לקרוא

כללי, מאמרים

מה חשוב לדעת על הסכמי מכר?
מה חשוב לדעת על הסכמי מכר?

בעולם המקרקעין ישנם לא מעט סוגי עסקאות וכפעול יוצא לא מעט סוגים של הסכמי מכר, לכל הסכם יש את הייחודיות שלו והניואנסים הקטנים שצריך לשים

המשיכו לקרוא
Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 23 ביקורות
js_loader