חישוב מס שבח

אם אתם מוכרים מקרקעין, ייתכן בהחלט שתצטרכו לשלם מס שבח עבור הרווחים שלכם מהמכירה. אופן חישוב מס השבח יכול להשפיע דרמטית על סך המס שתשלמו. כמי שעוסק בתחום באופן יום יומי אני יודע עד כמה תכנון נכון של חישוב מס השבח עשוי לחסוך למוכרים עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתשלום המס. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש על חישוב מס שבח בעסקה למכירת מקרקעין.

איך מחשבים מס שבח בעסקה?

אני מניח שאתם יודעים כי מוכרי מקרקעין, שאינם זכאים לפטור, נדרשים לשלם מס שבח על הרווחים שלהם בעסקה. השבח מוגדר כרווח הנקי בעסקה והוא חייב במס בשיעור של 25%. בהמשך נראה כי לא תמיד זהו שיעור המס ושיעור זה יכול להשתנות, אך ככלל שיעור מס השבח עומד על 25%.

במאמר זה ברצוני להסביר לכם כיצד מחשבים את השבח החייב במס. חישוב השבח יכול להיראות טריוויאלי, אך למעשה מדובר בתורה של ממש. אני אדגיש כי מי שמכיר תורה זו על רזיה ופרטיה יוכל לנצל אותה לטובתו ובכך לחסוך לא מעט בתשלום מס השבח.

הנוסחה לחישוב השבח החייב במס

אני אפתח בהגדרה החוקית לשבח החייב במס ולאחר מכן אפרק ואפשט לכם אותה. השבח מוגדר כיתרת שווי המכירה על שווי הרכישה, בניכוי הוצאות המותרות בניכוי. אסביר למה הכוונה.

השבח החייב במס = הוצאות מותרות בניכוי – המחיר בו נרכשה הדירה – המחיר בו הדירה נמכרת

מס השבח שתשלמו בעסקה = 0.25 X השבח החייב במס

ראשית, יש לבחון את שווי הנכס במכירתו. לרוב, שווי הנכס יהיה המחיר בו מכרתם את הדירה, ואולם אם מכרתם את הדירה במחיר נמוך ממחיר השוק ייבחן שווי השוק של הנכס ולא המחיר בו מכרתם את הדירה בפועל.

לאחר שמצאנו את שווי המכירה של הנכס, יש למצוא את שווי הרכישה שלו, כלומר המחיר בו רכשתם את הנכס. שוב, אם הנכס התקבל במתנה או נרכש במחיר שונה ממחיר השוק, יהיה צריך למצוא את שווי השוק של הנכס ולאו דווקא את המחיר ששילמתם בפועל. את שווי הרכישה נפחית משווי המכירה של הנכס.

בשלב זה קיבלנו מנה המייצגת את ההפרש שבין שווי המכירה לשווי הרכישה של הנכס. זהו גובה ההכנסות שלכם מהעסקה. ואולם, מטרת החוק היא למסות את הרווחים שלכם מהעסקה ולא את ההכנסות שלכם ממנה. על כן, החוק מתיר לנכות מההכנסות את כלל ההוצאות שהוצאו עבור הנכס. אבאר במה מדובר.

ניכוי הוצאות המותרות בניכוי

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מתיר למוכרים לנכות מהשבח החייב במס הוצאות שהוצאו עבור הנכס אותו הם מוכרים. הסעיף מציג רשימה ארוכה של הוצאות המותרות בניכוי. אציג בפניכם את העיקריות שבהן:

1. שיפוצים ועבודות בדירה
2. מיסים ששילמתם עבור הדירה
3. שכר טרחת עורך דין, מתווך ושמאי
4. התאמות אינפלציוניות
5. ועוד…

נניח, למשל, כי אדם רכש דירה במיליון שקלים ומכר אותה ב-2 מיליון שקלים. אותו אדם שילם מס רכישה על הדירה בסך 80 אלף שקלים, היטל השבחה במכירה בסך 40 אלף שקלים, לעורך הדין ולמתווך שילם סך הכל 50 אלף שקלים וכן הוא שיפץ את הדירה ב-200 אלף שקלים נוספים.

במקרה שכזה, כלל ההוצאות המותרות בניכוי מגיעות ל-370 אלף שקלים. על כן, השבח החייב במס יעמוד על 630 אלף שקלים ולא על מיליון שקלים. בשורה התחתונה, מדובר בחסכון מס של 92,500 שקלים.

תוספת פחת

כעת, ברצוני להוסיף משתנה אחד לנוסחה שהצגנו מקודם – משתנה הפחת. אם הדירה הושכרה בפטור מלא או חלקי ממס שבח, יהא עליכם להוסיף פחת שנתי לשבח החייב במס בשיעור 2% משווי הדירה ללא שווי הקרקע (לרוב 2/3 משווי הדירה) עבור כל שנה בה הדירה הושכרה.

אציג לכם דוגמה בה שווי הדירה עומד על 3 מיליון שקלים. תחילה, נפריד בין שווי הקרקע לשווי הדירה – הפחת יחושב לפי שני שלישים משווי הנכס. כעת, יש לחשב 2% משווי הדירה עצמה – 40 אלף שקלים המצטרפים לשבח עבור כל שנה בה הנכס היה מושכר.

חשוב לי לציין כי נושא הפחת הוא נושא מורכב מאוד המושפע באופן ישיר מתשלומי המס שלכם, ומהניכויים שלכם, לאורך השנים בהם הייתה הדירה מושכרת. התייעצו עם עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום והבינו באיזה אופן תידרשו לגלם את הפחת בחישוב השבח.

שיעור מס השבח

כאמור, שיעור מס השבח עומד על 25%. עם זאת, בעבר, חלו שיעורי מס אחרים. אם אתם מוכרים מקרקעין (שאינם דירה) ישנים, ייתכן שעל חלק מהשבח תשלמו מס בשיעורים אחרים.

מעבר לכך, עד לשנת 2014 כמעט כל מכירה של דירת מגורים הייתה פטורה ממס שבח. בשנה זו בוטל הפטור אך לא רטרואקטיבית, כך שמוכרי דירות כיום שהיו פטורות ממס שבח עד לשנת 2014, נהנים מפטור מתשלום מס על השבח שנצבר עד לשנה זו. על כן, השבח החייב במס יהיה רק זה שנצבר משנת 2014 ואילך.

חישוב מס שבח – דוגמה מלאה

אציג לכם דוגמה מלאה ומפורטת המסבירה כיצד מחושב מס שבח.

1. פלוני רכש דירה ביום 01/01/2020 במחיר של 2,000,000 מיליון שקלים.
2. פלוני שילם מס רכישה בסך 160,000 שקלים.
3. פלוני שילם שכר טרחת עו"ד בסך 10,000 שקלים.
4. פלוני שילם דמי תיווך בסך 40,000 שקלים.
5. פלוני השכיר את הנכס במשך שנתיים בפטור ממס שבח.
6. פלוני שיפץ את הנכס בעלות כוללת של 200,000 שקלים (לאחר שנגמרה תקופת ההשכרה).
7. פלוני מכר את הנכס ביום 01/01/2025 ב-3,500,000 שקלים.

נזכיר את הנוסחה המלאה לחישוב מס שבח:

השבח החייב במס = פחת + הוצאות מותרות בניכוי – שווי הרכישה – שווי המכירה

וכעת עם הנתונים המספריים שהצגתי לכם:

3,500,000 – 2,000,000 – (160,000 + 10,000 + 40,000 + 200,000) + 53,000 = 1,143,000

שיעור המס החל על השבח עומד על 25%, ועל כן, סך מס השבח שתשלמו יעמוד על 285,750 ₪:

1,143,000 X 0.25 = 285,750

אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין

מוכרים דירה? מעוניינים להפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי? עשו זאת בעזרת עו"ד אבירם לב. עו"ד אבירם לב מתמחה בדיני המקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט, ומכיר כל סעיף ותת סעיף בחוק המאפשר לכם לחסוך בתשלומי המס במכירת דירה. פנו היום אל עו"ד אמירם לב והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו.

שאלות ותשובות בנושא חישוב מס שבח