לקוחות רבים שואלים אותי האם להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין לצורך חתימה על חוזה שכירות סטנדרטי. אני משיב להם שהתשובה תלויה במאפיינים הספציפיים של העסקה, שכן גם מה שיכול להיראות כסטנדרטי לחלוטין במבט ראשון עלול להיות מורכב הרבה יותר אם מעמיקים בו. על כן, במאמר זה אפרט לכם למה חשוב לשים לב בחוזה שכירות סטנדרטי, כך שתוכלו להפיק מהחוזה את המירב.
חוזה שכירות סטנדרטי – WIN WIN SITUATION
אני רוצה להתחיל דווקא מהשורה התחתונה – חוזה שכירות סטנדרטי צריך להיות מצב של "Win win situation", כלומר חוזה ששני הצדדים מרוצים ממנו. המטרה שלי בכל חוזה שאני מנסח היא ששני הצדדים ירגישו שהחוזה הוגן, מגן על הזכויות שלהם בעסקה ולא פוגע בהם חלילה. כשמדובר בחוזה שכירות סטנדרטי, מצב שכזה גם לא מאוד מסובך.
ולמרות זאת, נתקלתי בלא מעט חוזי שכירות שאינם כאלו. חוזי שכירות שהוכנסו בהם סעיפים לא הוגנים הפוגעים בשוכר, חוזים שבמובלע מעניקים יתרון בלתי סביר לצדדים וכן בחוזים שאינם מבטיחים לשוכר את מלוא זכויותיו.
על כן, המלצתי החמה היא שבעל מקצוע יעבור על חוזה השכירות שלכם לפני שתחתמו עליו, גם אם מדובר בחוזה שכירות סטנדרטי לחלוטין. זאת, כדי לוודא שאין נקודה חשובה שאתם מפספסים, כזאת אשר תתברר למפרע כבעייתית עבורכם. כעת אציג אילו נקודות בעייתיות יכולות לצוץ בחוזי שכירות סטנדרטיים ומתי יש להקדיש תשומת לב מיוחדת לחוזה השכירות.
אילו בעיות יכולות להיות בחוזה שכירות סטנדרטי?
אם אתם מצויים בשוק השכירות, ייתכן שאתם שואלים את עצמכם אילו בעיות יכולות כבר להתעורר בחוזה שכירות סטנדרטי. הרי סביר שחתמתם כבר על יותר מחוזה שכירות אחד ופחות או יותר כלל החוזים נראו אותו דבר.
התשובה היא שדווקא מתוך הדמיון הזה בין החוזים, ניתן ללמוד על סעיפים בעייתיים שיפגעו בכם כשוכרים. אציג שורה של סעיפים, שלצערי הם נפוצים יחסית, בחוזי שכירות סטנדרטיים ויש להיזהר מהם:
- זכות לסילוק השוכרים ללא עילה מוצדקת: נתקלתי בלא מעט חוזים בהם נכתב כי לבעל הדירה שמורה הזכות לפנות את השוכרים בהתראה של 60 ימים, מכל סיבה שהיא. סעיף שכזה כמובן פוגע בכם מאוד, שכן אתם עלולים למצוא את עצמכם פתאום יוצאים מהדירה ומחפשים, בשוק השכירות הקשה, דירה חדשה. אני דואג להסיר סעיפים כאלו מחוזה השכירות.
- אחריות בלתי מוגבלת לנזקים: לא אחת אני שם לב כי בעלי דירות מטילים על השוכרים אחריות מלאה לכל נזק שייגרם לדירה. אני מקפיד לסייג סעיפים אלו כך שלשוכרים לא תהיה אחריות על נזקים שנגרמו משימוש סביר בנכס אלא רק מנזקים שנגרמו ברשלנותכם.
- אחריות המשכיר לתיקון נזקים שנגרמו מבלאי טבעי: בהמשך ישיר לסעיף הקודם, ראוי לציין במפורש כי באחריות המשכיר לתקן נזקים לתשתיות אשר נגרמו עקב בלאי סביר כתוצאה משימוש בנכס.
- כניסה לנכס בתיאום מראש בלבד: משכירים אוהבים לשמור לעצמם את הזכות להגיע לנכס, גם בהפתעה, כדי לראות את מצבו. בקשו לקבוע כי הזכות תהא שמורה בכפוף לתיאום מראש עם המשכיר. לא תמיד מתאים שמישהו יקפוץ אליכם לבית.
- שיפוץ הנכס: נתקלתי בחוזים בהם המשכיר כותב כי זכותו לשפץ את הנכס גם בתוך תקופת השכירות. חשבו אם סעיף שכזה מקובל עליכם. אם לא, בקשו המשכיר להסיר אותו, או לפחות לסייג אותו כך שיותר למשכיר לשפץ את הנכס בכפוף לכך ששגרת המגורים של השוכרים לא תיפגע.
- תמ"א 38: אם הבניין בו אתם שוכרים דירה צפוי לעבור תמ"א 38 בקרוב, או שיש סיכוי כי הדיירים יחליטו להתחיל תמ"א בתוך תקופת השכירות שלכם, ציינו במפורש בחוזה מה דין החוזה אם יתחילו עבודות. האם שמורה לכם הזכות לבטל את החוזה? האם בעל הדירה יכול להורות לכם לעזוב את הנכס במיידי? האם לתחילת העבודות תהיה השפעה על דמי השכירות?
מאחר שמדובר בנושא מורכב במיוחד, שכירות תחת תמ"א 38, אני ממליץ לכם להתייעץ עם עורך דין מקרקעין שמייצג דיירים בתמ"א 38. עורך הדין יבחן את נסיבות המקרה הספציפיות וייעץ לכם כיצד לפעול מבחינה משפטית.
- לא כל הפרה היא הפרה יסודית: ראיתי חוזים רבים בהם נכתב כי כל הפרה של החוזה היא הפרה יסודית. הדבר כמובן נוגד את הוראות חוק החוזים – תרופות. יש לציין במפורש אילו סעיפים נחשבים להפרה יסודית והיתר, גם אם יופרו, לא יהוו הפרה יסודית של החוזה.
זוהי רק רשימה חלקית של סעיפים אליהם חשוב לשים לב בחוזה שכירות סטנדרטי. מעבר לכך, תנהגו בזהירות ובהוגנות וודאי כי אין סעיפים בחוזה אשר עלולים לפגוע בכם. בכל מקרה, אם מתעוררת אצלכם התלבטות כלשהי, אל תהססו לפנות אל עו"ד מקרקעין לייעוץ.
חוזים שיש לשים לב אליהם במיוחד
אציין רשימה קצרה של חוזים בהם קיים סיכון מיוחד לפגיעה בשוכרים. אני כמובן לא מתכוון שבהכרח חוזים אלו יהיו בעייתיים, אלא שהסבירות לכך גבוהה יותר. במקרים שכאלו רצוי עוד יותר להתייעץ עם איש מקצוע קודם לחתימה על החוזה, גם אם הוא נראה סטנדרטי:
- שכירות מקבלן
- שכירות מיזם המשכיר דירות רבות
- שכירות מיוחדת – פרויקטים לסטודנטים וכו'
- שכירות בבניין עם תמ"א 38
בכל המקרים הללו, בחנו היטב את החוזה. אני מציע לכם להעביר את החוזה לעיונו של איש מקצוע שיבחן גם הוא את הדברים.
אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין
שוכרים דירה ומעוניינים לוודא שהחוזה הוגן? עשו זאת בעזרת עו"ד אבירם לב. עו"ד אבירם לב מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בדיני השכירות. צרו איתי קשר ודאגו לכך שחוזה השכירות שלכם יהיה הוגן והולם.
שאלות ותשובות
האם צריך עורך דין מקרקעין לחוזה שכירות סטנדרטי?
המלצתי החמה היא שעורך דין מטעמכם יעבור על חוזה השכירות לפני החתימה עליו, כדי שלא תמצאו את עצמכם במצב בו החוזה פוגע בכם מבלי ששמתם לב.
למה צריך לשים לב בחוזה שכירות סטנדרטי?
צריך לשים לב שבחוזה אין סעיפים הפוגעים באינטרס שלכם. כך, למשל, היזהרו מסעיפים המקנים למשכיר זכות להוציא אתכם מהדירה בכל עילה שהיא. כמו כן, פקחו עיניים אל מול סעיפים המתירים למשכיר לשפץ את הדירה בתקופת השכירות.
באילו חוזים צריך במיוחד לשים לב שזכויותיכם לא נפגעות?
מומלץ במיוחד להסתייע בייעוץ משפטי בחוזי שכירות סטנדרטיים בהם המשכיר הוא קבלן או יזם המשכיר דירות רבות, אם השכירות היא בבניין המיועד לתמ"א 38 או פינוי בינוי וכן בפרויקטים לאוכלוסיות מיוחדות דוגמת דירות לסטודנטים בעיר.
למה לצפות בחוזה שכירות סטנדרטי?
עליכם לצפות לחוזה שכירות שכל הצדדים יהיו מרוצים ממנו. כל צד ירגיש שזכויותיו מעוגנות בחוזה והוא אינו נפגע מסעיף זה או אחר.
