כיצד החוק מתייחס להסכמי מכר?

הסכמי מכר הם הליבה של עסקאות נדל"ן – חוזים בין הצדדים המסדירים את מכירת הדירה. במאמר זה אסביר לכם על חוזי המכר ועל תפקידם, בעזרת תיאור מקרה מרכזי בתחום בו טיפלתי לא מכבר. דרך הבנת המקרה תכירו את היסודות החשובים של הסכמי המכר ותרכשו היכרות חשובה עם התחום.

הסכמי מכר – במה מדובר?

לאחרונה טיפלתי בתיק, בו הורה בית המשפט המחוזי בירושלים על אכיפת הסכם מכר, בניגוד לרצון המוכרים. המוכרים ניסו לטעון כי החוזה אינו חוקי ועל כן בטל, ואולם בית המשפט, בהתאם לסמכותו מכוח חוק החוזים, הורה על קיום החוזה חרף הטענות לאי חוקיות שנועדה להונות את רשויות המס.

רקע המקרה

מדובר במוכרים וקונים אשר חתמו על הסכם למכירת דירה. הסכום הנקוב בהסכם המכר היה 1,000,000 ₪ בעוד שהמחיר האמיתי שהסכימו עליו הצדדים היה 1,700,000 ₪. הסיבות לכך היו חובות פנימיים בין המוכרים לקונים.

במהלך המו"מ בין הצדדים התגלתה בעיה שמנעה את מכירת הדירה והקונים הודיעו למוכרים שהם מעוניינים לבטל את העסקה והמוכרים קבלו את הודעת הביטול. לימים, הבעיה שמנעה את המכירה הוסרה והצדדים שבו למו"מ והמשיכו לקיים מגעים בנוגע למכירת הדירה ובפועל זנחו את הודעת הביטול.

לאחר ששני הצדדים חתמו על ההסכם, התחרטו המוכרים ובקשו לבטל את ההסכם, בעוד הקונים דרשו לקיים את ההסכם. אז, הגישו המוכרים תביעה לביטול ההסכם בגין הודעת הביטול של הקונים. בית המשפט בחן את טענת הקונים ואכן הסכים שהצדדים ביטלו את ההסכם. עם זאת, בית המשפט ציין כי לאחר הודעת הביטול הצדדים המשיכו לנהל מו"מ על התנאים ובהתנהגותם זנחו את הודעת הביטול.

זאת ועוד, התובעים העלו טענה שההסכם לא חוקי, עקב הפער בין המחיר האמיתי למחיר שהוצהר בחוזה, ולכן יש להורות על ביטול הסכם המכר. בית המשפט הדגיש שטענה זו הועלתה שלא בתום לב, שכן הדבר לא הפריע למוכרים כל עוד הם היו מעוניינים בחוזה. מעבר לכך, הטענה נדחתה על הסף בעקבות כך שהיא הועלתה בשלב מאוחר מידי בהליך.

אם כן, בשורה התחתונה, בית המשפט חייב את המוכרים למכור את הנכס בניגוד לרצונם. הסיבה לכך הייתה שנחתם בין הצדדים הסכם מכר תקף, ללא עילה כלשהי המצדיקה את ביטולו של הסכם המכר. בהיעדר הצדקה לבטל את החוזה, לקונים קנויה הזכות לדרוש מהמוכרים לאכוף את החוזה ולקבל את הדירה.

הסכמי מכר – מהפרט אל הכלל

לאחר שהכרנו מקרה זה בו נאכף חוזה חרף רצון אחד הצדדים, נבין מהם היסודות הדרושים לכריתת הסכם מכר, כלומר מה צריך להתקיים כדי שהסכם מכר ייכנס לתוקף. כמו כן, נכיר את העילות בגינן ניתן לבטל חוזה מכר.

מה הסכם מכר צריך לכלול על מנת שיהיה לו תוקף?

כדי שהסכם מכר, כלומר חוזה למכירת דירה, בין הצדדים ייכנס לתוקף, עליו לעמוד בכל הקריטריונים שלהלן:

1. הצעה: המוכרים צריכים להציע הצעה חוזית לקונים

2. קיבול: הקונים מצדם נדרשים לקבל את תנאי העסקה

שימו לב – מציע יכול לחזור מהצעה כל עוד הקונה לא קיבל אותה. לאחר קיבול ההצעה, המציע לא יוכל לחזור בו מהצעתו. על כן, בית המשפט פסק כי המציעים הנ"ל לא יוכלו לחזור מהצעתם ואכפו את קיום החוזה.

3. גמירת דעת: הצדדים נדרשים להראות גמירת דעת לביצוע העסקה, כלומר שקיימת אצלם כוונה אמיתית ליצור קשר משפטי מחייב. בראש ובראשונה, גמירת הדעת באה לידי ביטוי בחתימה על חוזה המכר. בנוסף, גמירת הדעת מתבטאת בדרישת הכתב, לפיה הסכם מכר מקרקעין לא יכול להיות בעל פה אלא כתוב כדי לוודא שהצדדים גמרו בדעתם לבצע את העסקה.

4. מסוימות: לא מספיק שהצדדים יביעו כוונה לבצע עסקה. העסקה נדרשת להיות מסוימת מספיק. על העסקה לכלול תנאים בסיסיים, דוגמת זהות הנכס הנמכר (גוש חלקה), המחיר והתשלומים, כדי לעמוד בדרישת המסוימות.

5. חוזה חוקי: על החוזה להיות חוקי. סעיף 30 לחוק החוזים קובע שחוזה שאינו חוקי – בטל. כך, למשל, אם תחתמו על חוזה למכירת מקרקעין כדי שישמשו כבית זנות – החוזה בטל. עם זאת, סעיף 31 לחוק החוזים קובע כי לבית המשפט נתונה הסמכות להורות על קיום ההתחייבויות החוזיות אם אחד הצדדים כבר קיים את התחייבויותיו, ובית המשפט ראה שמן הצדק לעשות כן.

אם מתקיימים כל חמשת התנאים האמורים, הרי שהסכם המכר שלכם יהיה הסכם מכר בר תוקף משפטי מחייב. בהיעדר אחד מהקריטריונים שהצגנו, חוזה המכר לא יהיה מושלם ויהיה קשה לאכוף אותו בבית המשפט.

מתי בית המשפט יקבע כי החוזה בטל?

הבנו, אם כן, מה נדרש כדי שלחוזה יהיה תוקף משפטי מחייב. עכשיו נבין באילו מצבים החוזה יהיה בטל, גם אם עמד בכל הקריטריונים האמורים:

1. חוזה למראית עין: סעיף 13 לחוק החוזים קובע כי חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל. על כן, אם למשל חתמתם על חוזה לצרכי מס אך לא מדובר בחוזה אמיתי, הרי שהסכם המכר יתבטל. אני נתקל בתופעה זו לא אחת בהעברת דירות ללא תמורה בין הורים לילדים כדי להימנע מתשלום מס רכישה גבוה. לאור בטלות הסכם המכר בחוזה למראית עין, יש להיזהר מכך.
2. הסכם מכר שנכרת עקב טעות או הטעיה: אם החוזה נכרת עקב טעות שאם הקונה היה יודע עליה הוא לא היה חותם על החוזה, או עקב הטעיה מצד המוכר, הרי שהקונה יהיה רשאי לבטל את החוזה. במקרים בהם המוכר לא יכול היה לדעת על הטעות הקונה לא יוכל לבטל על דעת עצמו את החוזה אך בית המשפט יוכל להורות על בטלות החוזה אם ראה שמן הצדק לעשות כן.
3. כפיה ועושק: כמובן שחוזים אשר נכרתו עקב כפיה או עושק, ולא מתוך רצון חופשי של שני הצדדים, בטלים אף הם. השאלה מתי נסיבות העניין עולות לכדי כפיה או עושק היא שאלה מורכבת מאוד מבחינה משפטית ועל כן אמליץ לכם להיוועץ בשירותיו של עורך דין מקרקעין אם מתעוררות לכם שאלות בתחום.
4. סיכול: אני שומע פעמים רבות בלבול בין המונחים סיכול ו"כוח עליון". סיכול הוא לא בהכרח כוח עליון וגם כוח עליון אינו בהכרח נחשב לסיכול. גם הנסיבות בהן ניתן לבטל או להפר חוזה בעקבות סיכול או כוח עליון משתנות. על כן, גם כאן, עליכם לפנות אל עו"ד מקרקעין לבירור זכויותיכם.

חשוב לי לציין כי ייתכנו נסיבות נוספות בגינן ניתן יהיה לבטל חוזה, בין אם באופן עצמאי ובין אם בהוראת בית המשפט. המלצתי החמה היא לפנות אל עורך דין בכל מצב בו מתעורר ספק באשר לתוקפו של הסכם מכר או אופציית ביטול שלו, כדי להימנע מתקלות משפטיות בלתי צפויות מחד ולנצל הזדמנויות מאידך.

סיכום

לסיכום, הסכם מכר יקבל תוקף אם הוא עונה על דרישות גמירת הדעת והמסוימות, וכן השתכללו הצעה וקיבול. הסכם המכר ניתן לביטול אם הוא לא חוקי, מלאכותי, נכרת עקב טעות, הטעיה, כפיה או עושק. בכל מקרה, רצוי לפנות אל עו"ד ולברר את הסטטוס החוקי של הסכם המכר שלכם.

אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין

קונים או מוכרים דירה? צריכים לנסח הסכם מכר אפקטיבי שיגן על זכויותיכם? עשו זאת בעזרת עו"ד אבירם לב. עו"ד אבירם לב מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בהסכמי מכר. פנו אל עו"ד לב והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו.

שאלות ותשובות בנושא הסכמי מכר