כמי שעוסק במיסוי מקרקעין באופן יום יומי, אני יודע עד כמה מכבידים עלולים להיות תשלומי מס רכישה לדירה שניה. במאמר זה אציג לכם את הדרכים להפחתת תשלומי מס הרכישה לדירה שניה, בתקווה שהדבר יקל עליכם בהליך רכישת הדירה שלכם.
כמה מס רכישה צריך לשלם על דירה?
אני מניח שאתם מכירים את סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין, לפיו רוכשי מקרקעין בישראל חייבים בתשלום מס רכישה. סכום המס נקבע כאחוז מתוך שווי הנכס הנרכש.
בכל הנוגע לדירות מגורים, החוק קובע שיעורי מס שונים באופן דרמטי עבור רכישת דירה יחידה ביחס לרכישת דירה שניה ומעלה. כדי שלא להכביר במילים, אציג לכם טבלה המפרטת את ההבדלים בשיעורי המס בין דירה יחידה לדירה שניה (מדרגות מס מעודכנות לשנת 2024):
|
מחיר הדירה |
שיעור מס הרכישה לדירה ראשונה | שיעור מס הרכישה לדירה שנייה | |
|
מדרגה ראשונה |
0 עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| מדרגה שנייה | 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| מדרגה שלישית | 2,347,040 עד 6,055,070 | 5% | 8% |
| מדרגה רביעית | 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| מדרגה חמישית | 20,183,586 ₪ ומעלה | 10% | 10% |
אם כן, כדי לסבר את האוזן, אם תקנו דירה יחידה במחיר של 1.5 מיליון שקלים, תהיו פטורים לחלוטין ממס רכישה. אם זו דירתכם השנייה, תשלמו מס רכישה בסך 120 אלף שקלים על אותה הדירה ממש! אם שווי הדירה הוא 3 מיליון שקלים וזו דירתכם היחידה, תשלמו מס רכישה בסך של 45,538 שקלים. אם הדירה היא דירה שניה, המחיר יעמוד על 240 אלף שקלים, יותר מפי 5 במחיר!
איך לשלם פחות מס רכישה לדירה שניה?
עד כאן הצגתי את שיעורי המס הגבוהים עבור דירה שניה. הבנו מה הבעיה, וכעת נגיע לשלב הפתרונות. אני אפתח ואגיד כי לא בכל מקרה ניתן להפחית את שיעורי המס במידה דרמטית, אך שימוש נכון בכלים המשפטים שעומדים לרשותנו יכול לעשות זאת בלא מעט מצבים.
1. משפרי דיור – איך לקנות דירה שניה שתיחשב לדירה ראשונה?
אם אתם משפרי דיור, הרשו לי להרגיע אתכם – גם אם ברגע רכישת הדירה החדשה תחזיקו בבעלותכם בדירתם המקורית, לא תצטרכו לשלם מס רכישה בשיעורי דירה שניה. על פי חוק, אם תמכרו את דירתכם המקורית תוך 18 חודשים מיום החתימה על החוזה לרכישת הדירה החדשה (כיום 21 בעקבות המלחמה), תוכלו להמשיך וליהנות משיעורי המס המופחתים לדירה יחידה.
אם הדירה שאתם רוכשים היא דירה מקבלן, תוכלו למכור את דירתכם תוך 12 חודשים ממועד המסירה הצפוי. ככל שיחולו עיכובים במועד המסירה, שלא באשמתכם, 12 החודשים יתחילו להיספר מיום המסירה בפועל.
כך, תוכלו להמשיך וליהנות משיעורי מס רכישה לדירה יחידה הגם שבפועל יהיו בבעלותכם שתי דירות. ואולם, יש לבצע את המכירה של הדירה המקורית באופן מדויק כדי ליהנות מהטבת המס ולא ליפול בבורות שבדרך. לכן, אני מלווה את לקוחותיי בעסקאות אלו בליווי משפטי צמוד, כדי לוודא שהם עונים על כל דרישות החוק ולמנוע מצבים לא נעימים בהם הם יחשבו שהם זכאים להנחה למשפרי דיור, בעוד שבפועל הם לא יהיו זכאים לפטור שכזה.
2. שליש דירה
אני שמח לספר לכם כי על פי חוק, אם בבעלותכם שליש דירה נוספת, הדירה החדשה שתקנו עדיין תיחשב דירתכם היחידה. הדבר נכון גם אם אתם מחזיקים בבעלות במספר דירות, כל עוד הבעלות בכל דירה אינה עולה על שליש ממנה. אם מדובר בדירה שקיבלתם בירושה, תוכלו להיות בעלים לא רק בשליש דירה אלא במחציתה.
3. פטור ממס רכישה לאוכלוסיות מיוחדות
דרך נוספת להפחית בתשלומי מס רכישה על דירה שנייה, היא שרוכש הדירה יימנה על אחת מהאוכלוסיות המיוחדות הנהנות מהנחה במס הרכישה. קבוצה זו כוללת נכים ונכי צה"ל, עיוורים, עולים חדשים, נפגעי פעולות האיבה ומשפחות שקולות. כל אחד מבני קבוצות אלו ייהנה מהנחה משמעותית במס הרכישה, וישלם, גם על דירה שנייה, מס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד. מדובר בהנחה בשווי מאות אלפי שקלים המקילה משמעותית על רוכשי הדירות.
4. דירה ללא תמורה מקרוב משפחה
אני אדגיש כי גם אם קיבלתם דירה חינם, תצטרכו לשלם עליה מס רכישה. ואולם אם קיבלתם את הדירה במתנה ממי שמוגדר כקרוב משפחה, תשלמו שליש בלבד ממס הרכישה אותו הייתם צריכים לשלם.
5. ירושה פטורה ממס רכישה
כמובן שאם קיבלתם את הדירה בירושה תהיו פטורים ממס רכישה. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה אינה אירוע מס ולכן, למרות שהגיע אליכם נכס מקרקעין חדש, תהיו פטורים ממס.
6. דירה ישנה להריסה
אם אתם קונים דירה ישנה שלא לצרכי מגורים אלא להריסה, תוכלו לשלם מס רכישה מופחת בשיעור של שישה או חמישה אחוזים משווי הרכישה. הסיבה לכך היא שהעסקה תוגדר כעסקה לרכישת קרקע לבניה ולא כעסקה לרכישת דירת מגורים שניה.
אני ממליץ להסתייע בשירותיו של עו"ד מקרקעין המתמחה במיסוי במקרים שכאלו, שכן השאלה אם לסווג את העסקה כעסקה לרכישת דירת מגורים או לרכישת קרקע היא מורכבת מאוד מבחינה משפטית. על כן, רק ביצוע נכון ומדויק של העסקה, כך שיעמוד בתנאי המבחן האובייקטיבי והסובייקטיבי, בהתאם להלכות פרידמן, פריאנטה ודביר שעסקו בנושא.
7. הסכם ממון בין בני זוג
לבסוף, דעו כי גם הסכם ממון יכול לסייע לכם לחסוך במס רכישה לדירה שניה. הסכם ממון מדויק וביצוע עסקאות בהתאם יכול לסתור את חזקת התא המשפחתי ולאפשר לכל אחד מבני הזוג לרכוש דירה עם שיעורי מס רכישה לדירה יחידה. כך, בפועל, גם על הדירה השנייה שתרכשו תשלמו מס רכישה לדירה יחידה.
אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין
קונים דירה שניה? מעוניינים להפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי? עשו זאת בעזרת עו"ד אבירם לב. עו"ד אבירם לב מתמחה בדיני המקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט, ומכיר כל סעיף ותת סעיף בחוק המאפשר לכם לחסוך בתשלומי המס. פנו אליו, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר הפסיקו לשלם מיסים עודפים.
שאלות ותשובות
כמה מס רכישה משלמים על לדירה שנייה?
כאשר מדובר במס רכישה לדירה שניה, תשלמו 8% מס רכישה החל מהשקל הראשון של מחיר הדירה, ועד לכ-6 מיליון שקלים. על יתרת המחיר תשלמו מס רכישה בשיעור של 10%.
איך להפחית מס רכישה לדירה שניה?
היכרות עם החוק והדין על בוריים תאפשר לכם להפחית את תשלומי מס הרכישה לדירה שניה במידה ניכרת. הסכמי ממון, רכישת דירה להריסה ובעלות בשליש דירה בלבד הן רק חלק מהדרכים בהן עו"ד מקרקעין מומחה ומנוסה יוכל לעזור לכם להפחית באמצעותן את שיעורי מס הרכישה.
קיבלתי דירה בירושה – אני צריך לשלם מס רכישה?
על פי חוק מיסוי מקרקעין, הורשה אינה אירוע מס. משכך, לא תצטרכו לשלם מס רכישה על דירה שקיבלתם בירושה. ואולם, כאשר תמכרו את הדירה, תשלמו מס שבח גם על השבח שנצבר בתקופת הבעלות של המוריש.
קנינו דירה חדשה ואנחנו מתכננים למכור את הקודמת – כמה מס רכישה נשלם?
מבחינת החוק, אתם מוגדרים משפרי דיור. כל עוד תמכרו את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים מיום החתימה על החוזה לרכישת הדירה החדשה, תשלמו מס רכישה כאילו מדובר בדירתכם היחידה. אם הדירה החדשה היא דירה בבניה, תצטרכו למכור את דירתכם המקורית תוך 12 חודשים ממועד המסירה הצפוי.
