קונים דירה מקבלן? וודאו כי הקבלן מעמיד לטובתכם בטוחות לפי חוק המכר, ואת הכדאיות שבהן. כך, תחסכו לעצמכם דפיקות לב רבות ותדעו כי כספכם אינו נתון בסיכון מיותר. מהן הבטוחות המותרות על פי חוק המכר? מה ההשלכות המשפטיות שלהן? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
בטוחות לפי חוק המכר דירות – הבטחת השקעות רוכשים
בתור רוכשי דירות מקבלן, החשש הגדול ביותר שלכם הוא שהקבלן יפשוט רגל לפני השלמת העבודות. הוא יישאר עם הכסף ששילמתם לו ואתם לא תקבלו דירה מוכנה למגורים. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) 1974, מנסה להתמודד בדיוק עם חשש זה.
החוק קובע כי הקבלן יהא חייב להעמיד בטוחות להשקעותיהם של הרוכשים. כך, גם אם יפשוט רגל, יהיה לרוכשי הדירות גיבוי לכספים שכבר השקיעו. חוק המכר דירות הבטחת השקעות מציע לקבלן 5 בטוחות שונות להבטחת השקעות הרוכשים:
- ערבות בנקאית
- פוליסת ביטוח פרטית
- רישום הדירה על שם הקונים בטאבו
- רישום משכנתא לטובת הקונים בטאבו
- רישום הערת אזהרה לטובת הקונים בטאבו
יש כמובן הבדל משמעותי בין 5 הבטוחות. בעוד שב-2 החלופות הראשונות תקבלו את כספכם ממש במקרה של פשיטת רגל, ב-3 האחרונות תקבלו את הדירה שעוד בהליכי בניה אך לא את כספכם בחזרה. על כן, חוק המכר קובע מספר הוראות נוספות שנועדו להשלים את התמונה מבחינת הבטחת השקעות רוכשי הדירות.
לוח התשלומים
ראשית, חוק המכר קובע כי ניתן יהיה לגבות לכל היותר 7% מהתמורה קודם להבטחת ההשקעות. על כן, אם למשל הקבלן מבקש מכם 20% מהמחיר כבר במועד החתימה אך הוא לא מעמיד לכם במקביל בטוחה להשקעותיכם, הרי שמדובר בדרישה אסורה על פי חוק. כל אימת שלא הובטחו ההשקעות, הקבלן לא יוכל לגבות יותר מ-7% מהתמורה הכוללת.
מעבר לכך, במקרים בהם השקעות הרוכשים מובטחות באמצעות רישום דירה, משכנתא או הערת אזהרה לטובת הרוכשים בטאבו, הרי שקצב התשלומים יהיה כפוף לקצב התקדמות הבניה. הקבלן יוכל לגבות תשלום מהקונים אך ורק בהתאם להתקדמותו בבניה. בתקנות חוק המכר מפורטות טבלאות המסבירות איזה חלק מהמחיר ניתן לגבות עבור כל התקדמות בבניה.
ההיגיון בכך, ברור. אם התשלום תואם את קצב ההתקדמות, הרי שבמועד פשיטת הרגל חלילה לא ייווצר מצב בו הקונים יישארו עם פחות ממה שהם שילמו עליו. הקונים הרי שילמו על דירה שנבנתה עד לשלב X, ובפועל הם קיבלו זכויות בדירה שכזו בדיוק. כך, החוק הופך את בטוחות 3-5 למשתלמות פחות, בין היתר מאחר שהקונים לא יקבלו בחזרה את הכסף ששילמו, אלא רק את הדירה הבנויה חלקית.
לדעת רוב עו"ד מקרקעין המומחים בתחום, הבטחת השקעות באמצעות פוליסה או ערבות בנקאית עדיפה. קבלה חזרה של התשלומים שכבר שילמתם, צפויה להיות אפקטיבית יותר מקבלת זכויות מסוימות בדירה שהקבלן לא השלים את בנייתה. כאן אתם רואים את השיקולים החשובים מאוד שעו"ד עשוי להציג בפניכם, אשר אולי לא הייתם מודעים להם לבד. זאת, בדומה לכל שאלה מקצועית נקודתית אחרת, כגון מה חשוב לדעת על הסכמי מכר?
סיכום
לסיכום, חוק המכר דירות הבטחת השקעות – 1974, נועד להתמודד עם מציאות בה הקבלן פושט רגל והקונים מאבדים את הכספים שכבר השקיעו בדירה. החוק עושה זאת באמצעות חיוב הקבלן להעמיד בטוחות להשקעות הרוכשים. הבטוחות מחולקות לכאלו המבטיחות את השבת הכסף בעין ולכאלו המבטיחות זכויות בדירה הנבנית.
אם הבטוחות הן מסוג זכויות בדירה הנבנית, הרי שהקבלן יוכל לגבות תשלומים אך ורק בהתאם לקצב התקדמות הבניה. על כל פנים, הקבלן לא יוכל לגבות יותר מ-7% מהתמורה לפני הבטחת השקעות הקונים בדרך כלשהי.
כל זאת הוא חלק מניהול הסיכונים ברכישת דירה, בדומה למקרה המיוחד של ליקויי בנייה או איחור במסירת דירה מקבלן. לכן חשוב להיות מודעים וערוכים לנקודות כאלה מראש.
אבירם לב משרד עו"ד
מתעניינים ברכישת דירה מקבלן? אנו נוודא כי הוא מבטיח את השקעותיכם בצורה אפקטיבית בהתאם להוראות חוק המכר. עו"ד אבירם לב הוא משפטן ובעל ניסיון רב בליווי רוכשי דירות מקבלן. הצטרפו לשלל לקוחותיו המרוצים – צרו קשר עוד היום!
