ניסיון של שנים בתחום הנדל"ן לימד אותי עד כמה איחור במסירת דירה מקבלן מטריד רוכשי דירות. לרוב, רכישת דירה גוררת שרשרת אירועים נלווים אשר איחור במסירת הדירה יכול להשפיע על כל אותם אירועים. במאמר זה אציג לכם את המידע המשפטי הדרוש ביחס לאיחורים במסירת דירות מקבלן, במטרה שבאמצעות המידע תוכלו להתמודד טוב יותר עם תופעות שכאלו.
איחור במסירת דירה מקבלן – האם זכאים לפיצויים?
לקוחות רבים שואלים אותי האם הם זכאים לפיצוי על איחור במסירת דירה מקבלן. בפשטות, התשובה לכך היא חיובית, בתנאי שהאיחור הוא של שלושים יום ומעלה. כך קובע סעיף 5א לחוק המכר (דירות) – 1973. כמובן שבפועל המצב מורכב יותר ולא אחת רוכשי דירות מתקשים לקבל את הפיצוי המגיע להם, גם אם הקבלן איחר במסירת הדירה.
להלן אציג לכם את גובה הפיצוי המגיע לכם וכן את הנסיבות בהן לא תהיו זכאים לפיצוי על איחור במסירת דירה מקבלן. עם הידע שתרכשו בקריאת המאמר תוכלו לפנות אל עורך דין מקרקעין ולקבל את הפיצוי המגיע לכם.
איחור במסירת דירה מקבלן – כמה פיצויים מגיעים לכם?
הזכרתי לעיל את סעיף 5א לחוק המכר. הסעיף לא קובע רק חובת פיצויים כללית, אלא גם קובע גובה פיצוי ספציפי. על פי החוק, גובה הפיצוי נקבע לפי שני קריטריונים, גובה השכירות באזור ומשך האיחור, באופן הבא:
|
משך האיחור במסירת הדירה |
גובה הפיצוי |
| 0-30 ימים | אין פיצוי |
| חודש אחד עד 4 חודשים | פיצוי חודשי בשווי דמי שכירות לדירה דומה |
| 5 חודשים עד 11 חודשים | פיצוי חודשי מוגדל בשווי 125% מדמי השכירות של דירה דומה |
| 11 חודשים ומעלה | פיצוי חודשי מוגדל בשווי 150% מדמי השכירות של דירה דומה |
באילו נסיבות קבלן לא יצטרך לשלם פיצויים על איחור במסירת הדירה?
לא אחת לקוחות מגיעים אליי עם השאלה האם זה חוקי שהקבלן טוען כי העיכוב נגרם בעקבות התנהלות משב"ש, רמ"י או כל גוף אחר, ובעקבות כך הוא פטור מתשלום פיצויים. על כן, אני רוצה להרחיב קמעא בעניין הנסיבות בגינן הקבלן יהא פטור מחובת תשלום פיצויים עקב איחור במסירה.
על פי סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) – 1973, הקבלן יהא פטור מחובת תשלום פיצויים בגין איחור במסירת דירה במצבים שלהלן:
- האיחור נגרם כתוצאה מהתנהלות הרוכשים
- האיחור נגרם כתוצאה מאונס או סיכול
אני רוצה להדגיש כי נטל ההוכחה להוכיח שהעיכוב נגרם כתוצאה מהגורמים שהוצגו מוטל על הקבלן. הוא יצטרך להוכיח כי אכן העיכוב במסירה הוא תוצאה של סיכול.
ואמנם, הקבלנים נוטים כדרך קבע להימנע מתשלום פיצויים מיוזמתם. ניסיון רב שנים בתחום לימד אותי כי הקבלן תמיד ינסה לתלות את האיחור בכל גורם אחר שהוא לא הוא עצמו ובכך להימנע מתשלום פיצויים.
במקרים שכאלו, אני נוקט בצעדים משפטיים כנגד הקבלנים. לרוב, כבר בשלב מוקדם של ההליך הקבלנים יבינו כי הפעם עומד מולם לקוח רציני שמיוצג באופן איכותי והם יעדיפו לשלם את הפיצוי ולא להיגרר לסחבת של דיונים שבסופם יחויבו בתשלום פיצויים.
מלחמת חרבות ברזל ופיצויים על איחור במסירת דירה מקבלן
בחודשים האחרונים התחלתי לעסוק בתיקים הנסובים סביב השאלה – האם מלחמת חרבות ברזל מהווה סיכול בגינו הקבלנים יהיו פטורים מתשלום פיצויים על איחור במסירת דירות?
ככלל, הפסיקה קובעת מזה עשרות שנים כי מלחמה אינה נחשבת "סיכול" בישראל. מלחמה היא אירוע שתמיד יש לצפות. אלא שכידוע, בעקבות המלחמה מזה חודשים כניסת פועלים פלשתינאים לישראל הופחתה במידה ניכרת. פועלים ישראלים יש מעט מאוד ופועלים ממדינות זרות נכנסים לארץ במשורה.
השאלה שיש לשאול היא האם אי כניסת הפועלים במשך חודשים רבים כל כך נחשבת לתוצאה טבעית של המלחמה אותה הקבלנים היו צריכים לצפות גם כן.
נכון למועד כתיבת שורות אלו, טרם ניתנה פסיקה מחייבת בעניין. בענייני פיצויים מחברות תעופה, למשל, נפסק כי היה על חברות התעופה לצפות כי המרחב האווירי ייסגר כתוצאה מהמלחמה. בעיני, התשובה באשר להכנסת הפועלים צריכה להיות זהה.
במישור הפרקטי, ליוויתי כבר מספר לקוחות שהתמודדו עם שאלה זו. בכל המקרים בהם עסקתי הגענו לפשרות אל מול הקבלנים והסכמנו על פיצוי מופחת. הדבר היה נראה צודק ונכון בנסיבות העניין.
ואולם, עם הימשכות המלחמה וכשסוף המלחמה לא נראה באופק, אני סבור שעוצמת טענת הסיכול הולכת ופוחתת. כיום, הקבלנים כבר צריכים להתמודד עם המצב, למצוא פתרונות ולהבין כיצד הם נמנעים מאיחורים במסירה שיגררו תשלומי פיצויים מצידם.
איחור במסירה ומיסוי מקרקעין
לאיחור במסירת דירה מקבלן יש השלכות גם על מיסוי מקרקעין. על פי חוק, משפרי דיור שרוכשים דירה מקבלן יוכלו ליהנות משיעורי מס רכישה לדירה יחידה אם ימכרו את הדירה תוך 12 חודשים ממועד המסירה הצפוי של הדירה. עם זאת, כאשר חל איחור במסירת דירה מקבלן שלא באשמת הקונים, 12 החודשים יתחילו להיספר מיום המסירה בפועל ולא מיום המסירה הצפוי.
אבירם לב משרד עו"ד מקרקעין
מתמודדים עם איחור במסירת דירה מקבלן? הקבלן מוצא תירוצים מדוע לא לשלם לכם פיצויים? פנו אליי לייעוץ משפטי מקיף בתחום וקבלו את הפיצויים המגיעים לכם. אני, עו"ד אבירם לב, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. לאורך השנים טיפלתי באינספור מקרים של איחורים במסירת דירות מקבלנים והשגתי ללקוחותיי את הפיצויים המגיעים להם. צרו קשר, והצטרפו לשורת לקוחותיי המרוצים.
שאלות ותשובות בנושא איחור במסירת דירה מקבלן
הקבלן מאחר במסירת דירה – מגיע לי פיצוי?
על פי חוק המכר (דירות), אתם זכאים לפיצוי על כל איחור של למעלה מ-30 יום. זאת, אלא אם כן האיחור נגרם באשמתכם או כתוצאה מאירועים אותם הקבלן לא יכול היה לצפות והם לא בשליטתו.
הקבלן מאחר במסירת הדירה כבר חצי שנה – כמה פיצויים מגיעים לי?
עבור ארבעת החודשים הראשונים מגיע לך פיצוי בסך דמי השכירות שהיית מקבלת מהשכרת הנכס. על החודשיים הנוספים תקבלי פיצוי מוגדל בשיעור 125% מדמי השכירות. אגב, אם העיכוב יתמשך מעל ל-11 חודשים, שיעור הפיצוי יגדל ל-150%.
הקבלן טוען שהעיכוב נגרם בעקבות התנהלות הרשות המקומית – האם זה פוטר אותו מתשלום פיצויים?
החוק פוטר את הקבלן רק אם האיחור נגרם כתוצאה מאונס או סיכול. ככלל, התנהלות הרשויות אינה עולה לכדי אונס או סיכול ולכן לא פוטרת את הקבלן מתשלום פיצויים. לכן, אני ממליץ לך לפנות אל עו"ד מקרקעין ולדרוש מהקבלן את הפיצויים המגיעים לך.
האם מלחמת חרבות ברזל מצדיקה איחור במסירת דירות?
כתוצאה מהמלחמה פועלים פלשתינאים כמעט ולא נכנסים לשטחי ישראל. בעקבות זאת, פרויקטים רבים התעכבו ודירות לא נמסרו בזמן לרוכשים. בנקודת הזמן הנוכחית קשה מאוד לטעון שעדיין מדובר בסיכול, הגם שהדבר לא קיבל עדיין מענה חד משמעי בפסיקה.
